2008年，无论是房地产同仁还是国内民众，除了关心房地产发展之外，也关心宏观经济的发展。2008年中国经济经历了大转折，中国房地产行业在这个大转折之间似乎迷失了方向。

　　2008年12月17日，由观点新媒体主办，北美枫情·木家居全程协办、箭牌卫浴·瓷砖特别支持的“城市观点论坛中国行2008年度论坛”在广州开幕。会上，著名经济学家、央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长樊纲，著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮，中房集团理事长孟晓苏等嘉宾在2008年末为中国地产奉献了一场精彩的中国地产思想风暴。

　　为期两天的盛会吸引了包括万科、中海、金地、富力、合生、碧桂园、北辰、雅居乐、恒大、合景泰富、中信、奥园等超过200家知名房地产企业参与，参会人数超过300人。多位专家、学者、企业家等演讲以及问答、对话环节，让整个会场的气氛不断攀升。

　　本次“现场”选取了论坛部分内容，欲了解整个年度论坛的全部演讲、对话等精彩内容，请登录论坛官方网站。

　　[网址：https://www.guandian.cn/city/city2008conference.html]

　　年度演讲一：世界金融危机与中国经济发展

　　著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲，就当前金融危机背景下的国内宏观经济形势以及房地产政策等内容发表了演讲。他认为，中央在发现经济过热的时候进行紧缩性的宏观经济政策调整、在国际经济环境不景气并对国内经济造成的影响的情况之下进行积极的宏观经济政策调整都是对的。

　　“宏观政策应该是对称的一个政策，热的时候要‘压’，冷的时候要‘托’。”樊纲表示：“在这个意义上，我们中国做的事情比美国做得好，我们在热的时候采取了措施‘压’。”在目前转冷的形势下，政策已开始以“托”出发点，以促内需、保增长为核心，保证中国经济的活力与生命力。

　　同时樊纲也认为，在当前宏观经济政策调整的过程当中，经济政策应分为刺激性经济政策和针对目前中国收入分配体系进行调整的体制性改革。樊纲认为，刺激性经济政策包括政府加大投资等拉动内需的措施，是短期行为；而对收入分配体系的改变则涉及到体制改革，是一个长期的过程。

　　年度演讲二：金融危机背后

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生认为，经济调整本身与经济的周期有关，是市场经济的必然。此次国际金融危机本身是价格体系调整的结果，其认为当前国际市场正处于重新确定价格体系的过程。

　　“金融危机就是‘不均衡’的产物，是整个世界的资产价格体系重新崩溃和重新调整。”他说：“现在金融危机的问题就是世界市场当中一个叫‘价格’的东西需要下岗，然后重新上岗。”

　　陈淮认为，世界辩证法、客观规律总是在不断创造着不均衡，这种不均衡和差距是世界发展、人类进化、技术进步和我们物质财富不断增多的根本动力。

　　而所谓“价格”的调整，即是在工业化过程中，中国13亿、印度10亿等等其他一些地区形成新的经济体，这些需要加入工业化俱乐部。全世界的石油、全世界的煤炭矿石、全世界的投资链需要在这么大范围内重新分配，这样的话，价格体系就自然会发生强制性的调整。

　　年度演讲三：宏观政策与房地产金融

　　中房集团理事长孟晓苏先生认为，当前房地产市场必须先于宏观经济复苏，其认为房地产往往是拉动内需的最为有效的方式。他说，要想让房地产复苏，必须解决当前房地产市场资金紧缺的问题。改善房地产行业本身的流动性紧缺的政策就是刺激房市的最为有效的方式。

　　就此，孟晓苏提出了四条建议，其中包括发行REITs，放开住房抵押贷款以及研究反向抵押贷款等。他强调，REITs可以有效解决当前中央推动的9000亿建设廉租房的资金问题。此外，国家开始放开保险资金进入房地产，而REITs就是一个极好的途径。同时，REITs可以改变目前股市资金量少、缺乏稳定性收益率的资产等问题。

　　巧合的是，孟晓苏先生正在演讲时，中央政府关于改善型第二套房贷放宽的政策恰恰出台。而孟晓苏提出发行REITs和反向住房抵押贷款的相关建议也引起了与会者一致的共鸣。

　　年度演讲四：房地产企业面临的形势及任务

　　发表本环节年度演讲的嘉宾是中国房地产业副会长兼秘书长朱中一先生。他说，明年的房地产形势不外乎与外面的影响有关系，主要有两个，第一、看政策的取向。中央政府和地方政府已经出台不少措施，估计在不太长的时间内还会出台一些鼓励制度型消费、改善型消费的政策。第二、需要我们收集信息，努力配合和协调。包括开发商要积极呼应、合理定价，居民要理性消费，媒体要客观报道，正确引导。

　　关于促进房地产市场持续健康发展若干问题方面，朱中一建议：

　　第一、建议政府可以对住房情况进行普查，科学制定出年度规划和5年规划，确保住宅投资的规模。

　　第二、保持住宅保障与商品房市场的协调发展。

　　第三、希望采取降低收费、支持信贷的措施继续鼓励支持居民合理制度性的需求和改善性需求。

　　第四、按照特别对待，对符合产业政策的项目给予支持，同时房地产所得税的预征建议调整。

　　年度演讲五：房地产的泡沫

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生认为，房地产泡沫的问题是我们大家最关心的，凡是需求大的地方房价就上涨得很厉害，每一个城市都一样，这是供求关系决定的，我们发现供求关系当中，如果供不应求的时候，房价肯定会上涨的，上涨太快就产生泡沫了，泡沫是有大有小的。

　　泡沫有两类，一类叫做冷热性泡沫，另外一类叫做病毒性泡沫。冷热性泡沫是供不应求的时候产生的泡沫，而大部分需求是真实的，有效的需求，都是自住型的或者长期投资的，没有更多的炒家在里面。而病毒型泡沫是炒家炒出来的。尽管中国楼市有泡沫，但我们的泡沫是冷热型的泡沫，而美国的泡沫是病毒性的泡沫。

　　2008年度精英对话之一：熊市中的房地产

　　主持嘉宾：中房集团理事长孟晓苏先生，资深财经人士叶檀女士。

　　对话嘉宾：著名经济学家、国家经济研究所所长樊纲先生，著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生，恒基兆业地产中国有限公司顾问田国强先生，广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生，广州云星集团、福建福晟集团总裁潘伟明先生，星河湾集团副总裁梁上燕女士，合富辉煌地产首席分析师黎文江先生，还有海尔热水器中国区市场总监李胜君先生。

　　熊市不“熊”？

　　樊纲：如果有大牛市，后面一定有大熊市，泡沫是肯定要破的。目前的情况是，“熊”得还不太深，因此我们需要进行调整，如果不努力的话，一直都不会好的。

　　陈淮：和全世界的股市，债股、楼市，贵金属市场以及大众商品市场相比较，中国的房地产市场到现在为止仍然是最稳定的、成数性最高的投资品市场。现在还不是真正的熊市。

　　潘伟明：房地产未来几年会徘徊，但是价格不会大跌，绝对没有这么快走出低谷。

　　房价涨跌之争

　　黎文江：广州国土局的数据上看房价上扬了10%：去年1到10月份是8599元/㎡，今年是9457元/㎡。而发改委的数据显示广州房价下降了8.8%。

　　田国强：香港房地产的泡沫是比国内房地产泡沫严重。中环办公楼租金掉了20%，外围的下跌了50%，住宅方面的数据是一般住宅下跌了20%，豪宅下跌了30%。

　　黎文江：虽然成交量多，但是收的钱也差不多，低价促销并不是一个好的方法。

　　熊市突围之路

　　曹志伟：在熊市当中真正有钱人才会买房子，对于有钱人来说，这部分支出比例是很少的，所以关键还是产品好与不好。牛市卖概念，熊市卖产品，熊市就需要卖好产品。

　　潘伟明：目前唯一办法就是开源节流，把最好的房子卖掉，节约就是控制成本，在这个过程中突围，这是一个突围的出路。

　　梁上燕：营销也需要有思路，以前是好酒不怕巷子深，现在好酒还需要勤邀客。我们的产品要有核心竞争力，我们需要注重到每一个地方的人脉。

　　李胜君：事实上还是有很多机会的，市场还是有的，大家在冬天不要学冬眠，要学会冬泳。

　　叶檀：大家都是商人，需要从消费者的角度看待，这个时候需要稍忍，市场不好，但是肯定有人需要买房子的，如果我们配置的话，我认为房地产肯定是需要的，也肯定需要买股权和债权。

　　2008年度精英对话之二：金融新思路

　　主持嘉宾：仲量联行董事总经理、珠三角区资本市场投资部主管钟德尧先生，永安信金融服务机构董事长乔志杰先生。

　　对话嘉宾：中房集团理事长孟晓苏先生，中山大学岭南(大学)学院EMBA教育中心主任姚益龙先生，《广东银行业》主编王敏先生，深圳市富通房地产集团有限公司总裁黄文先生，武汉天下置业集团有限公司董事长陈潜峰先生，华通资本有限公司合伙人袁浩先生，东英金融集团有限公司总策略师王化先生，太平洋投资管理有限公司首席执行官马永庆女士，洲联集团(WWW5A)•五合国际(5+1WERKHART)建筑设计核心团队之一、副总经理赵云伟先生。

　　房地产金融如何创新？

　　乔志杰：2009年是中国房地产又一个春天的开始，这个开始最大一个特点就是金融的全面支持、开放和创新。现在为止银行还没有推动一个与房地产行业专业性质所接轨的品种，我们多少年都没有一个专业地产金融品种。

　　孟晓苏：金融创新都与时代的变化，经济形势的发展变化相关联，有时候看起来是低谷的时候，恰恰是金融行业创新的条件。像PE已经被认可，REITs也出现了。

　　袁浩：如果有一些合适的品种，流动性强，投资性增大的，并且可以和国内接近的品种，我觉得对外资来说是很受欢迎的。

　　黄文：关于金融的改革和一些延伸品，我们在这一块做得很少，甚至没有，我们要大胆尝试，包括房地产这一块的金融，我们必须要取得这这一块的进步。

　　姚益龙：金融是资金的融通问题，现在是我们融通出了问题，我们国家银行有20万亿存款。熊市的房市需要解决深层问题，可以采取其他的、新的融资方式，以前完全是剔除银行。

　　乔志杰：中国金融学习就可以了，我们将要做的事情哪里有创新的概念呢？PE需要创新吗？已经有120多年，股票并购贷款也不需要创新了，我们一直以老大自居，关键是我们去不去做。

　　创新的阻碍

　　王化：对于我们来说现在最大问题就是我们进入到中国国内的话，有很多制度上的障碍，譬如说我们为什么选择接触别人的东西，是因为别人在前面已经安排好了。

　　乔志杰：这一次国际金融危机给我们带来的机会就是改革加速了，金融改革加速了，我们回头总结30年的时候，所有改革都很辉煌，但是唯独看不到金融改革的辉煌历程。中国地产金融基本是空白。

　　赵云伟：这20年我们真正做到开放，背后最大支持就是金融创新，是一个开放的金融体系，这个很重要。我们以后要继续开放，金融创新首先是把外面的东西拿过来。

　　马永庆：我们曾帮青岛一家企业发行REITs，但是之后他们拿到私募资金就没有做了，事实上，我们今年也在运作这件事情，希望找国内一些房地产企业进行合作。

　　钟德尧：很多深圳广州的开发商很爱他们的物业，不愿意卖，如果定的价钱太高就不会吸引基金投资了，如果想度过寒冬的话，可以放一些出去卖。

　　2008年度精英对话之三：熊市中的策略

　　主持嘉宾：广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生，搜狐网编委莫春女士

　　对话嘉宾：中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生，著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军先生，上海三盛宏业投资集团有限公司总裁助理潘功成先生，广州经纬房产咨询有限公司董事长区俊文先生，恒昌(广州)房地产顾问有限公司总经理何世红先生，广州维森置业有限公司董事长张维伦先生，深圳市星彦地产顾问有限公司董事总经理路莹女士，德冠国际有限公司执行董事莫嵘先生。

　　宏观策略

　　顾云昌：我一直呼吁保障性住房一边实施，一边不断修整和完善，包括政策层面的完善和计划的完善，可以吸收香港的经验教训，这对我们下一步的发展有好处，但是既要把民生问题解决好，又不要对房地产市场造成太大冲击。

　　区俊文：开发商需要宏观看世界、微观做事情，像曹先生(曹志伟)说熊市更要做好产品，做梁小姐(梁上燕)说做好营销，服务好客户，马小姐(马永庆)说练好内功，其实办法很简单。

　　何世红：在策略当中，作为企业来讲，应该根据自己企业的情况，根据企业资源拥有的情况决定策略，这很重要的。

　　营销策略

　　区俊文：我觉得在未来的一年，以广州来说，总的成交面积可能保持月均50-60万平方米的面积。企业真的要认清自己的形势，如果大家不放弃今天梦想或者幻想的东西，很有可能半年之后什么都没有。

　　张维伦：开发商在这个时候一定要挺住，不要再借钱，要努力解决资金问题，还是要做基金，就是要做一个房地产开发基金，这个基金的投向主要是公司项目的股权。

　　贺承军：我们可以新开拓一个领域，不仅包括房地产领域，还包括其他的领域。我们希望可以更加透明化，为中小开发商提供一个渠道。

　　路莹：房地产的复苏需要时间，作为开发商来讲，最明智就是明势和顺势。大家都非常看好未来的房地产市场，但关键是我们都需要活到那一天。

　　潘功成：第一就是继续要听党话，顺应形势。另外，是不靠天，不靠地，自力更生靠自己。冬天如何度过？活着就是最好的，明年继续，胜者为王。

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