事件一：十四条救市新政出炉·上海紧随中央扩内需

　　事件二：沪房地管理部门重组·机构改革重在保障房

　　事件三：普通住房新标准出台·新政受益面得以扩大

　　事件四：万科率先引领降价潮·手握现金才能过好冬

　　事件五：经适房十年后重开建·住房保障迎来新时代

　　事件六：外资掀起抛售物业潮·金融危机影响终显现

　　事件七：“金九银十”变“铜九铁十”·楼市不容乐观

　　事件八：上海第一高楼已开工·助力经济迈向新高度

　　事件九：二套房贷未完全放松·避免投机回潮是根本

　　事件十：退地与流拍事件频发·地王频现已成过眼云

　　事件一：十四条救市新政出炉·上海紧随中央扩内需

　　事件10月22日，上海城建交通委、财政局、住房保障和房屋管理局等五部门联合发布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，《意见》共14条，主要内容包括降低90平方米以下普通住房契税税率、暂免或降低个人销售住房的印花税和土地增值税等；给予首次购买普通住房和改善型住房降低首付和利率优惠；提高家庭公积金贷款额度最高到80万元；调整普通住房标准；加大拆迁力度；将通过收购方式提高廉租房实物配祖力度；加强房地产信息规范管理；紧缩商品住宅用地供应等。

　　评论上海“十四条”是在很多城市出台“救市”措施后才发布，而且选在中央政府出台救市政策的时间节点，这个时机的选择是经过思虑的。从内容上看，上海出台的措施范围要明显大过国家层面的救市措施，除了首付和利率等政策，上海还对购房的相关税费给予优惠，同时决定加大旧城改造力度、缩减商品住宅用地的供应总量等。这些措施在一定程度上能够促进市场的回暖，特别是对成交量的回升有重要意义。事实上在新政出台后，上海市场确实出现了久违的“暖意”。从宏观经济的角度看，国家出台针对房地产市场的“救市”措施是整个提振经济计划的组成部分。世界金融危机的爆发对我国宏观经济也造成比较严重的影响，某种意义上，救房地产就是救经济。上海作为中国的经济“龙头”，房地产所占份额较大，因此房地产行业在拉动内需，稳定经济上会起到相当关键作用。

　　事件二：沪房地管理部门重组·机构改革重在保障房

　　事件11月24日，多年来掌握上海土地与房屋两大市场管理权的上海房屋土地资源管理局开始正式拆分，分成上海规划和国土资源管理局与上海住宅保障和房屋管理局。具体重组情况是，原房地局土地管理功能与规划局合并，负责土地征用、规划以及矿产等，正式命名为上海规划和国土资源管理局；房屋交易和政策性用房管理等业务切出来，成立了上海住宅保障和房屋管理局。

　　评论从全国来看，房地管理分离是大势所趋，中央层面上，住房和城乡建设部和国土资源部分管住房建设和土地管理规划。地方省市也基本上实现了房地管理的分离。根据2004年国务院《关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》精神，各地将土地资源单独管理，最终目标是中央部门统一垂直管理。2006年11月，国土资源部宣布成立国家土地督察上海局，到2008年4月，国家土地督察上海局正式挂牌。从机构调整的角度看，此次上海房地局分拆是一次普通的行政改革，它与全国目前加强土地垂直管理与监督的大前提相符合。房地管理分离后，上海住房保障体系的建设将更加顺畅，保障住房的土地供应将获得更多的支持。

　　事件三：普通住房新标准出台·新政受益面得以扩大

　　事件上海市房屋、规土、财政、税务四部门联合决定，从2008年11月1日起执行新的普通住房标准，以优惠的税费政策调节鼓励市民购买小户型住房。该决定明确享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下；内环线(市中心)以内，总价人民币245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下；五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　评论财政部和央行发布新的购房优惠政策指向的是普通自住商品房，包括首付下调到20%、利率打7折等。然而，这两年上海商品住房价格高涨，如果按照2005年公布的普通住房标准，那么真正能够享受购房优惠政策的地方并不多。如果不调整普通住房的认定标准，房贷新政的效果将大打折扣。这次上海适时调整普通商品房标准则能够很好解决这一矛盾，有效扩大新政收益范围，对于提振上海楼市发展有着长远的意义。新标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。新标准的推出使得市场上符合普通住房标准的房源有所增加，扩大了上海房产新政的适用范围，对促进市场消费将起到明显的积极作用。

　　事件四：万科率先引领降价潮·手握现金才能过好冬

　　事件从元宵节开始，万科就开始逐步实施降价计划，7月20日，刚刚开盘几个月的上海万科金色雅筑以降低装修标准为由降低房屋的总价达20万。其后8月16日万科再次祭出降价大旗，宣布金色雅筑可以在此前价格基础上优惠10万元，这样两次降价过程金色雅筑的降价幅度高达30%。就在万科以降价来加快资金回笼的时候，另一个地产巨头金地集团也采取降价措施，其在三林地区的金地湾流域新推精装修房单价仅13000元/平方米左右，从而带动整了个三林区域价格战。2008年上海房地产价格战由此拉开序幕。

　　评论从近几个月万科的言论和行动看，其不愧是房地产企业的领头羊，降价行动基本上踏准了市场发展的步伐。万科金色雅筑是上海较著名的楼盘，但在三林地区其定价策略是建立在市场继续繁荣和世博概念上的。在市场出现调整的态势下，万科敏锐地预感到“山雨”的来临，不惜打破“行规”率先降价。虽然挨了骂，但万科获得了实实在在的现金流回笼，在楼市冬天里储备了足够的粮草。万科的降价无疑给房地产市场投下了一枚“重磅炸弹”，紧随其后，金地也开始降价。在业界激烈的争论声中，市场预期也普遍悲观，成交量急速下降。上海房地产也不可避免进入到了阶段性调整阶段。从企业的角度看，面对市场调整，对市场的判断非常重要，有了正确的判断，对企业运营决策会起到关键作用。

　　事件五：经适房十年后重开建·住房保障迎来新时代

　　事件7月22日召开上海市建设交通行业党政负责干部大会，上海将进一步加快经济适用住房建设，首批160万平方米将在三季度全面开工。上海市有关负责人表示，推进旧区改造和住房保障是今年上海的重点工作，上海将进一步明确“十一五”旧区改造后三年目标任务，继续扩大廉租住房制度受益面，同时加快经济适用住房建设。按照今年上海市人代会上确定的目标，今后五年，上海市将新建经济适用住房约2000万平方米、30万套，经济适用住房建设规模约占同期新建住宅规模的20%。

　　评论根据已公布的住房建设规划，上海市2008-2012年每年要建设400万平方米的保障房，其中经济适用房是建设主体。世界金融危机爆发后，我国适时启动了“扩大内需”的政策，“国十条”把解决住房民生放在重要位置。建设部根据国务院统一部署，提出了“9000亿安居保障房”投资计划，进一步加大了保障住房的建设力度。经济适用房的开建表明上海住房保障建设进入到一个新阶段，保障房在未来住房市场供应中所占份额将逐步扩大，扮演重要角色。虽然经济适用房制度在历史上出现了一些问题，经济适用房依然有存在的必要，用廉租房完全取代经济适用房不太现实，因此，经济适用房在今后继续发挥重要作用。政府在对保障住房的规划、建设、销售、管理等环节进行更加科学的调度和调整后，商品住房的份额会部分被保障住房替代，真正使得房地产成为保障住房民生的健康市场。

　　事件六：外资掀起抛售物业潮·金融危机影响终显现

　　事件2008年9月，香港媒体报道一些外资机构集中抛售在沪高端物业，如摩根士丹利计划出售在上海的茂行世纪公园、华山夏都、锦麟天地等项目；花旗也酝酿将上海闵行区“漕河景苑”其中两幢高层小户型公寓出手；雷曼兄弟计划出售四川北路的福海商厦；美国国际集团出售位于南京西路的上海商城项目；等。

　　评论这次外资集体抛售物业的行为实际上有比较复杂的背景。首先，9月份正是美国次贷危机迅速恶化的阶段，一些著名投行处于破产的边缘，这些投行抛售在上海的高端物业，可以获得宝贵的现金流，从而避免公司破产。其次，美国金融危机的爆发，在一定程度上也影响我国宏观经济的发展，出现减速迹象。国内房地产也开始调整，这批被挂牌出售的物业已经增值很多，外资机构在某种程度上将阶段性看空中国房地产，因此也存在抛售套现避险的动机。总体而言，外资集中挂牌出售在沪高端物业显示了美国金融危机对企业和房地产市场的巨大影响。虽然这批物业被集中挂牌，但成交情况却不乐观，即便能够成交，这种交易也是发生在外资机构之间，因此不会对我国房地产市场产生大的影响。

　　事件七：“金九银十”变“铜九铁十”·楼市不容乐观

　　事件在楼市的深度调整中，上海今年不但经历了一个最冷的“金九”，还度过了一个最冷的“银十”网上房地产数据显示，10月上海商品房供应量为169。69万平方米，环比9月下降3。68%，同比去年10月下降30。98%；商品房成交量为64。55万平方米，环比微升0。2%，同比则下降74。51%。其中，商品住宅供应量为117。33万平方米，环比下降2。76%，同比下降33。78%；商品住宅成交量为46。04万平方米，环比微升5。38%，同比则下降77。78%；国家统计局发布的70个大中城市房价指数也反映了上海市场的惨淡：10月份上海房价指数同比下跌0。3%，环比下跌了0。3%；1-10月份住房成交量下跌了四成以上。

　　评论2008年楼市期望中的“金九银十”行情，在实际运行中却成为名副其实的“铜九铁十”，这种变化并未出乎意料。在2008年之前，上海房地产市场一直是全国市场的标杆，成交量和供应量都保持了较高水平，房价也处于一个相对高位。在国际金融危机逐步影响下，市场有效需求出现萎缩，特别是深圳、广州等城市房价出现大幅度调整情况下，市场预期转为悲观，消费者持币待购现象严重。同时，国家宏观调控的影响也在不断加大，“二套房”政策给市场成交带来巨大压力，上海市场上投机、投资需求几乎消失殆尽。市场成交主体基本是以自主需求为主。“水至清则无鱼”，如果相关调控政策太过于苛刻，那么市场成交量则会大幅度萎缩，这对于房地产市场的健康发展无益。适当的投资需求可以带动市场的有效运行。因此，在“铜九铁十”的市场境况出现后，调控政策逐步出现变化，宽松的货币政策和购房优惠措施逐步出台，这有利于激活处于深冬状态的上海市场。

　　事件八：上海第一高楼已开工·助力经济迈向新高度

　　事件11月29日，中国第一高楼——“上海中心”在上海陆家嘴金融贸易区腹地开工，该超高层建筑总高度将达632米，将与毗邻的超高层建筑“金茂大厦”、“环球金融中心”，形成“三足鼎立”美景，上海中心大厦预计在2010年世博会时地下部分封顶，2012年结构封顶且部分投入运营，2014年竣工交付使用，项目总投资在150亿元人民币以内。该楼总高度632米，人可到达的主体建筑结构高度为580米，总建筑面积达57。6万平方米。

　　评论关于“上海中心”的建议此前讨论颇多，主要是围绕该不该建，怎么建设的问题。实际上，制定于1993年的《上海陆家嘴中心区规划设计方案》就明确，金茂大厦、环球金融中心所在地以及陆家嘴Z3地块，将建设3幢超高层的标志性建筑，上海中心便是其中之一。目前业界讨论较多的是上海是否要大量发展超高层建筑，陆家嘴地基能否承受三座摩天大楼的重压等等。实际上关于地基问题可以通过技术进步解决。“上海中心”的建设从总体上看是利大于弊的，陆家嘴是上海建设国际金融中心的主体，未来办公楼需求量非常大，“上海中心”的建设可以集中提供30-40万平方米的高等级写字楼市场供应，对金融中心的建设有重要意义。另外，在应对国际金融危机的过程中，“上海中心”的及时开建表明了上海经济的活力和潜力，起步于经济萧条期的“上海中心”会在下一次经济繁荣期内竣工投入市场，必将为上海经济的发展起到关键作用。

　　事件九：二套房贷未完全放松·避免投机回潮是根本

　　事件11月18日，上海银监局表示银行对购房贷款要坚持区别对待，对首次利用贷款购买自住房和其他类型购房进行严格区分，在满足居民自住型购房贷款需求的同时，切实加强个人住房贷款风险管理，继续严格执行二套房房贷政策。按照二套房房贷政策：已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的1。1倍，首付比例不得低于40%。对于已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款时，可以比照首套自住房贷款政策执行。

　　评论对于“第二套房(及以上)”贷款政策，业界争论较多，政府主管部门间似乎也有分歧，如央行出台了鼓励首套普通住房和改善型普通住房的信贷优惠政策，但银监会则发通知要求商业银行严格执行二套房信贷政策。央行和银监会在信贷新政执行上，在表面上看有了分歧，实质上央行更多的从宏观经济的角度要求加大内需，适当放松银行对个人住房信贷的管制；银监会则更多从银行监管的角度考虑，意在控制金融风险。实际上两家机构的分歧是“一个硬币的两面”，说不上谁对谁错，政策就是要在不同的矛盾面寻求一个平衡点。目前这个平衡点就是在控制住房信贷风险、避免投机回潮的基础上，适当放宽对住房信贷的支持，满足市场自住住房需求。12月10日结束的中央经济工作会议提出了稳定房地产市场、鼓励住房消费的方略，因此也不排除此后相关部门会出台措施对二套房政策进行调整，鼓励自住房的消费。

　　事件十：退地与流拍事件频发·地王频现已成过眼云

　　事件6月24日，上海楼市却传来了首例退订已拍得地块的消息，曾以1亿元净资产拿下11亿元“普陀地王”的上海志成房产，被证实已退订该地块。该地块收回后，会重新公开招拍挂。8月12日，苏宁环球确认旗下南京苏宁房地产开发有限公司和黄浦区房地局经友好协商已经签署协议，解除“黄埔163地块”原土地出让合同，将全额退还已支付的土地出让款。另外，2008年上海计划推出住宅土地约800-1000公顷，实际供地约240公顷，成交率在60%左右，这显示了土地市场运行低迷，土地流拍频繁，成交地块也以底价成交为主。

　　评论2007年是“地王频现”的年份，但2008年却风云突变，随着房地产市场出现调整，土地市场也陷入低迷。普陀地块和黄埔163地块先后被退是土地市场现状的最真实写照。去年拿地时过高的价格是造成企业不堪重负的最主要原因。苏宁房地产以“友好协商”的方式退出163地块，不失为一种减负的好办法。而志成房产的“明出暗进”，一来一回土地依然在握，却减免了几亿的资金负担，这又是另一种聪明。经过这次市场调整过程，开发企业也逐渐明白盲目追求土地储备并不明智，而狂热追求“地王效应”更是愚蠢的非理性行为。政府土地“招拍挂”制度从今天角度看确实是市场化的，所以流拍和底价成交普遍出现，政府部门也应该适应这种状态，更好地从制度入手，改善区域政策环境和服务，为下一轮的市场周期做准备。

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