编者按：中国地产的灾难在2008年接踵而来，由最初的宏观调控到西部地震，再到全球金融危机，整个房地产市场在不断的灾难中喘息。由此，《观点》本期杂志围绕“熊市中房地产”这个主题做了系列采访，其中包括再访施永青先生以及对广州云星及福建福晟集团总裁潘伟明先生的专访。

　　“我的一个朋友说，自己辛辛苦苦做了十几年的房地产，挣了30亿，去年买了一块60亿的地，今年亏掉30亿，他说一夜之间回到解放前。”

　　当潘伟明用如此现象来表达他对2008年房地产市场直观认知的时候，2008年的房地产资产缩水对中国房地产业的影响如此清新地呈现在我们面前。很多时候，对于我们这种在书斋里看市场码字的媒体人员而言，这种赤裸裸的残酷现实是很难深切感知的。

　　对于大多数中国的房地产开发商而言，中国房地产市场从2007年到2008年的抛物线就像一场豪赌。在这场豪赌当中，中国房地产开发商几乎是集体成为牺牲者。所不同的是，下注多的，也许输得多，下注少的，也许输得少。

　　在大家都面临输局的情形之下，未来在哪里？应该如何赢回来？冬天已经到了，春天在哪里？整个业界都在寻找答案，尽管这种问题似乎大家都不能给出一个准确的答案。

　　可能每一个房地产开发商对市场回暖的时间会有一个自己的判断，潘伟明也有这样的判断，他认为市场回暖的时间大概会在2010年左右。而未来的两年将是房地产开发商最难过的时候，尤其是那些在2006年和2007年大量买地的开发商。索罗斯言：“我什么都不害怕，不害怕丢钱，但我害怕不确定性。”经济领域，没有人有能力准确预测未来，但是潘伟明给我们展示的这份面对困难的淡定以及相信未来的信心从何而来？

　　自信的预判以及坚定的信心当然不会从天上掉下来。我们所惊讶的是潘伟明自己心中的两个账本，一个是自己的账本，另一个是整个行业的账本。当两个账本在他的口中呈现出来的时候，一个对房地产行业的清晰判断以及福晟和云星在困难时期的生意经开始呈现在我们的眼前。也许今天中国地产所要表达的，正是中国地产人心中的那两个账本！

　　以下是观点网对潘伟明的采访：

　　关于市场

　　《观点》：今年的调整，对于广州市场已经是第二轮调整了，您怎么看这一轮行业调整？

　　潘伟明：如果单就房地产来说，我们创业至今15年，一直在房地产行业做，这里面肯定有一些风浪，也经历过行业周期的调整。华南房地产市场是中国最为成熟的房地产市场，原因就是我们经历过周期的考验。但我的感觉是这一次调控比上世纪90年代初来得更加猛烈。为什么呢？首先因为上次大家没有大规模盘地、买地或者说拿地的成本很低。现在很多开发商的困难可能是因为06、07年买了很多高价地。当时市场诱导大家透支未来，最高总价、最高单价的地王成为行业新闻热点，2007年成为“地王”频出的一年，也就是说，如果06、07年没有买地的开发商可能会很舒服。这两年开发商要坚持正确立场并不容易，坚持自己的节奏，将浮躁与偏执隔离在企业之外似乎已经成为开发商很难完成的任务。

　　对比两次调整：虽然04、05年以前的地价还是较低，但太多的开发商背上了06、07这两年高地价的沉重负担。94、95年之前的地价更低，也就是说土地占开发成本是很低的，而且当时虽说房价高，但是楼价跟老百姓收益还没有跟现在相差那么远。问题是为什么在过去的五年，整个行业又选择重新1992年到1995年的浮躁与狂热？

　　我个人认为2007年10月份全国主要大中城市房价是偏高的。房地产回归理性符合正常经济规律。此轮调整的结果也许就是“三三制”：三分之一企业肯定要倒下，三分之一转项目，三分之一留下来再进行残酷的生存竞争。

　　留下来的三分之一怎么生存呢？

　　首先，要善于学习、善于听话、善于领悟政策。毕竟国家政策是站在整个市场、整个行业的宏观层面来考虑的。比如说06年国家要求大家不可以做120㎡的户型，各地解释还要加1.2倍，就是144㎡。如果当时大家听国家的话，就做120㎡以下，可能现在市场供应结构的失衡就不会这样严重。所以说听话的不一定是赚钱最多的人，但是听话的绝对是最能规避政策风险的人。我们云星集团、福晟集团一直是听政策的话，做政策的遵循者与实践者，恰恰是这种遵循，让我们今天在市场调整的过程当中有自己的产品优势。

　　其次，要有市场敏锐度。万科为什么要降价？因为他要自救。其实降价对大企业的损害最大，如果大开发商在全国有1500万平方米的房子在建或是准备建，一平方降1000，就是降150亿，如果降2000元，就不见了300亿，所以损失最大的是年开工面积比较大的公司。但是万科“壮士断臂”，率先降了，这是因为他们本能的对市场有敏感的嗅觉，做出了正确的选择。

　　第三，就是要尽量少犯错误。06、07年拿地比较少的公司，包袱少、压力轻、历史负担不重。面对本轮楼市寒流，开发商开始露出真实家底，谁负担少压力轻、谁手中有粮身上有衣、谁在玩裸泳开始呈现。2008年，全行业的困难显现，云星集团、福晟集团之所以现在还能保持良好的基本面，核心原因就是我们去年拿地较少，高价地少。不是说没有，而是相对其他开发商而言，我们在去年犯错较少。2007年在长沙，地价一超过我们的预测，我们就马上从拍卖会上撤出。尽管在那几块高价地块上我们做了很多前期工作，有很多的不舍。正是因为这种恰当时候的刹车与欲望控制，才有今日的淡定与从容。

　　第四，地震波及较小的公司。在国家西部大开发的号角下，特别是“成—渝综合配套改革试验区”成立后，业内很多公司都涌向西部，甚至有人开始在成都等地屯地。西部市场本身房地产泡沫较少，调整风暴下房价下调空间不会很大，但地震发生后，大家根本不买房了，这就不再是降价的问题。所以在成都拿地的开发商就必须调派其他兵团来支持成都。粤派开发商大多看好成都的西部龙头地位，看好是因为国家在西部大建设。另外就是以前很多西藏人去成都买房，现在这一切要重现尚需时日。

　　2008年，调控让残酷的现实提早爆发了，所以我认为开发商将面临“三三制”分流，三分之一会倒闭，三分之一改制改行，三分之一留下来。也许很多人的预测比我更悲观，但基于对中国经济基本面的看好，以及我国民营企业独特的生存自救能力，我还是认为“三三制”分流的可能性大些，我对整个后市持谨慎乐观的态度。

　　《观点》：可能很多开发商都在考虑一个问题，怎么才能让自己不倒闭？云星和福晟是怎么考虑的？

　　潘伟明：我们肯定要成为不倒闭的三分之一，怎么做呢？首先是控制成本。在目前的困难面前，更要牢抓“开源节流”。一定要从成本当中挤出利润来，所以第一我们就是要控制成本费用。

　　第二是加强项目管理，加快销售回款力度。我们将现有全国各地项目巩固好，包括广州、福州、南宁、长沙等地方的项目巩固。在巩固过程中我们也“有保有放”，所以我们8月份的工程也进行了一些调整，有市场前景的、价位没有那么高的、户型有优势的我们就加大力度生产，有一些原来设计有160、190平方米大户型的，这些就放慢速度。

　　第三，控制节奏、把握节奏。我们原来想今年拿地的，就暂时不拿地，以盘活现有项目为主。我们希望今年成都项目也可以动工，但是现在来看，肯定还不是动工的最好时机，这也是有保有放。

　　第四，最关键的是抓员工的思想，我今年6月份、8月份跟员工上课的时候说还是深秋，真正的冬天还没有到来。当时还不知道会有世界金融危机，所以，在培训的时候我说是深秋，还不到冬天。当时我感觉8月份肯定不是最残酷的，虽然整个行业拼命降价但还是卖不出去，引起很多企业倒闭。房地产的残酷过了9月份金融危机之后慢慢才出现。我们在危机意识这块，始终保持清醒的头脑，全体员工群策群力，目标一致，克服困难。

　　第五，本身我们还具备产品结构上面的优势：自从93年，94年之后，我们拒绝诱惑，不做别墅楼盘，也不做商业地产。当时很多人不理解，尤其是04、05年的时候，别墅与商业地产利润较住宅为高，但是我抵制住了诱惑，没有做就规避了很大的风险。当前寒冬情况下：在市区中心的项目我降价就能卖出去，如果在郊外做一个大盘别墅的话，现在一调控就卖不出去。因为我们产品结构的优势使我们目前项目以及集团都处于一个良好的基本面运行。项目历史包袱不重，我们能轻装上阵、能急行军、能突破困局。

　　我们目前所有项目都在一环、二环、三环，没有去郊外做大盘，而是以做中小项目为主，包括100亩、50亩、20万平方米等。我们一直控制规模，把握好节奏。做企业，节奏两字很关键。

　　活下来就是胜利，我们在具体实施上是必须“四保”：保开盘的项目、保现金流、保员工工资、保银行贷款。我们在福州有一个项目“钱隆学府”，8月31号开盘，当天就卖了200多套，而且我们当时开盘是采取摇号进行的，旺销的原因首先是我们的品牌优势，其次是产品结构预先调整，全部做30-60平方米，都是小户型。我们现在还发现一个问题，调控环境下仍然是小户型好卖，低楼层好卖。

　　《观点》：为什么呢？

　　潘伟明：分层定价带来总价变化。以6000元/㎡为界，过了10层就是6100元/㎡了，8层可能是5700元/㎡，楼层越低价格也越低，所以10层以下好卖，10层以上不好卖。小户型比中户型好卖，中户型比大户型好卖，大户型基本卖不动。

　　我们研发团队有十几个人，我让他们拼命研究中小户型，我说我们以后把30到45平方米做成一房一厅；50到60平方米做到两房两厅、两房一厅，功能要多；80-90要做成三房两厅。明后年中小户型还会在国内盛行一段时间，加大户型研究开发，别人公摊率是20%，我们是12%，这样就多了8%的使用率。别人80-90平方米才做两房一厅，我们可以做三房两厅，包括我们福州有一个楼盘，70多平方米卖的，可用面积是130多平方米，是一个复式。

　　如果现在都是120平方米公摊，都是同样楼价，同样成本，绝对走不出困境。只有想别人没有想到的，做别人没有做的才能走出困境。

　　不要怨天，不要怨地，要想办法去适应。现在行业的困难是客观存在的，这场暴风雨迟早要来，来得早比来得晚要好。来得早至少还有一部分企业具备自救的能力，再晚来一年，很难想像有哪家房地产企业没有被裹胁进去。但是再难也没有红军二万五千里长征这么难，再苦都没有红军二万五千里长征那么苦。我现在要求我们团队还要保持高昂的激情去面对、融入这个市场变化，要适应中央政策，不可以跟中央政策对抗，对抗得多，困难更多，对抗多了，大家心情就不好。因此，总的来说我们比其他很多公司轻松。但也不是没有困难，当前形势下，信心比货币与黄金更重要。很多开发商欠款较多，但是农民工工资必须要有保障的。供应商手头也有钱，但是担心开发企业倒下去，祸及自身。现在整个市场最棘手的还是恐慌心理的蔓延。关于宏观调控以及未来

　　《观点》：您觉得房地产现在是在救市吗？

　　潘伟明：现在不是在救房市，也不是在救开发商，是在救经济，但太迟了。如果06、07年就出台这些政策，那么对中小企业是有好处的。广东、浙江一带的中小企业06、07年就已经出现问题，随着人民币对美元的汇率由8.28元下跌到7元，等于那些中小企业的利润都没有15%。制造业的利润是没有15%的，玩具厂的利润也没有15%。原材料价格进一步上涨，中小企业面临多重困局。问题还包括贷款难，银行乐意锦上添花，不愿意雪中送炭。银行更愿意找大企业，像中石油等要贷款绝对没有问题，因为是国家买单。但中小企业贷50万银行都会认为有风险，而且都往外边堆。现在说救经济市，这对于中国的中小企业来说太迟，如果06、07年救的话就不同。

　　《新劳动法出台》要考虑企业的承受与适应时间，需要一个过程，不能好心办坏事。中国企业的税收太重，而且现在国家还没有说要救房地产。上一次10月20号出台的安居工程。这10条有关房地产的只是保障性住房，像经济适用房，廉租房等，这些反而是对房地产商品房市场是一个冲击，这10条一出来，房地产上市公司的股价全部下跌了。

　　《观点》：假如说按照潘总的看法，这个冬天会持续多久？

　　潘伟明：明年、后年应该还会是冬天，很多人看国家调控，但就是不调控都会出现问题，因为2006、2007年大家屯地太多。2008、2009、2010年必定市场投放增量放大。我手头数据显示，今年全国大中城市供应量比需求量大概是3：1，譬如说广州、长沙两地市场供应量都倍数于市场消化量。

　　福州去年卖600万平方米，今年卖150万平方米，今年的大量供应量是去年开工的，再加上今年的开工量，没有卖完就转到明年了，明年的市场供应量还会量增。实际上还是市场供求、价格杠杆的关系。我意思是08、09年肯定不行的，2010可以站得住脚就不错了。为什么说2010好了呢？因为08年开发商不敢拿地，09年也不敢，2010年出来可销面积就少了。那个时候大家开始感觉不对劲，会觉得如果再不买房子的话，以后有钱也买不到房子。到了2010年大家就出手了，或许房价不一定上涨，但是成交量肯定会上去，不像现在没有成交量。事实上我们计划生育跟房地产供应量一样，毛泽东鼓励大家不断生，一下子量太多，后来控制了，老龄化的问题就出来了。

　　《观点》：按照这样下去，06、07年买的地就亏本。

　　潘伟明：正因为如此加速了三分之一开发商死掉。有一些宁愿亏一点就卖项目。我有一个朋友说，做了十几年房地产，赚了30亿，去年买一块地60亿，亏掉30亿，他说一下子回到解放前。但是这没有办法，毕竟市场就是这么残酷。问题是今天很残酷，明天可能更残酷。

　　《观点》：现在很多大公司就是06、07年的地先不做。

　　潘伟明：他们是没有办法。因为他们一旦做的话，评估起来资产就缩水了。

　　《观点》：可能到2010年时候才做？

　　潘伟明：那利息就成为无法承担之痛。我们福州楼盘旁有一块地，拍出去是27亿，我们房子卖6000元/㎡左右，他们楼面价7500元/㎡，起拍是9个亿，他们拍到的价钱是27亿，按年计算，他们的利息就要近3亿。如果放三年、四年就是十几亿，如何才能运作下去，难度已经不亚于哥德巴赫猜想。

　　大公司为什么不开发那些地？是因为他们是上市公司，担心做进去整个资产表就不行了。假如成本是15000元/㎡，卖一平方米才8000元，还没有卖就亏7000，卖了10万平方米，就亏7亿了。为什么拼命降？就是消化04、05年的存量，包括万科也还在消化那些。降了他们还有利润，有利润之后，股民就相信他们，06、07年拍的地才能维持。因为04、05年项目的土地成本较低，可以拿04、05年的利润来填06、07年所砸下的窟窿。

　　《观点》：现在很多人怀疑4万亿的作用到底有多大？

　　潘伟明：4万亿可能不够，现在地方上都在出钱，都在报大型项目。关键是银行，银行是否将钱放出来？4万亿国家基础建设对于房地产而言，会将城市距离拉近，对城市是好的，像98年一样，朱镕基总理说每天拿几百亿搞基础建设，这也是对的，像搞铁路建设：武广高速铁路，武汉到广州，可能只需要3~4小时，武汉到长沙一个半小时，长沙到广州两个小时，这样对城市发展、城市群、区域经济发展、产业分工本身是有好处的。随着城市之间关系的变化、城市以及区域城市之间的空间变化会给房地产行业带来新调整变化。

　　以前国家的钱不是重点投，只投一部分，现在是全部投进去。福州到上海也是4.5小时，福州到深圳要建高速铁路，以后福州到深圳就很近了。福州跟台湾就是三通，这些都是对经济有利的，但是对经济也不是一天两天能够起作用，所以中后期会比较好，经济回升对房地产来说是好消息。

　　《观点》：会不会有一个急剧上升的过程？

　　潘伟明：肯定会有上升，但是也需要一个过程。

　　《观点》：有没有急剧上升？

　　潘伟明：短期内是没有的。本轮调控前有些城市项目房价像坐过山车一样，买房子的人在那种情况下很难保持理性，都拼命追涨。去年开发商敢于每平米上涨3000、5000元，现在还有谁敢每平米再涨2000、3000？包括某些开发商在东莞、深圳的房子也曾一夜之间上涨2000-3000元。如同上世纪93、95年的房价急剧上升，调整后到06、07年又再出现急剧上升，十年一周期，要再出现这种急剧上涨的火箭速度，起码5-10年内不会再现。可以说我们不会同时踏进同一条河流，但是10年之后，我们也许又会犯同样的错误，可能又有新一批开发商来了。

　　按照我说，只要是中国没有战争，没有重大灾害，房地产行业的前景肯定是好的。

·瑞安否认翠湖天地降价 08/12/16

·机构看淡中国固定资产投资前景 08/12/16

·周小川：近期有进一步降息的空间 08/12/16

·中华企业13亿建上海古北国际财富中心 08/12/16

·11月全国土地整体供应面积大增36% 08/12/16

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。