2008年房地产市场消费者普遍观望情绪浓厚，在经历前几年的疯狂后市场俨然成为"买方市场"，此时期营销手法显得越来越重要，营销推广也需根据市场的变化而不断推陈出新，建立新的营销体系、开拓新的营销思路就成为了推盘手的当务之急、也是寒冬破冰的有效手段。

　　网络营销加强，使用更加广泛

　　就营销媒介而言，众多品牌发展商除了追加了传统媒介如报纸、电视、杂志等投入量外，对于网络媒体的利用相比往年更加广泛，使用频率不断提升。网络媒体拥有价格低廉、传播率广、有互动性的优点，在"勒紧裤带过寒冬"的发展商那里自然受到青睐。时至今日，在市场淡静的情况下，利用网络的声音为消费者营造置业信心成为营销工作的目标，网络也已经成为地产营销的常用媒体之一。

　　多家代理和二三级市场联动成为热销推动力

　　由于销售量的不畅，发展商为了寻求更多的出路，于是，市场就出现了一个楼盘由多家代理联合销售的现象，部分楼盘甚至采用了二三级市场联动的方法来促进营销，目的在于最大程度地利用多个代理公司的客户资源，彼此形成竞争模式，发挥最大的营销潜力。尤其是对于豪宅来讲，鉴于豪宅客户的圈层性和重复置业性，二三级市场联动的模式对于豪宅来说更为有效。9月20日位于龙华的别墅水榭山开盘推出81套别墅，在40000元/平方米的均价下劲销70套。其中，三级地铺带来的销量超过三成，成为开盘旺销最大的推动力之一。

　　精准营销、圈层推广成为破冰切入口

　　买方市场和卖方市场最大的不同就是主动权在谁手里的问题，老百姓捂紧了钱袋、观望不买房，那么营销人员在市场暴涨时"守株待兔"的做法，在现在无疑成了“坐以待毙”。因此，走出去寻找客源也成了地产策划最主要的工作任务。人是群居动物，总是愿意跟自己同等地位的、同等收入的人居住在一起。自己买了哪里的房子，住得舒心的话自然会推荐亲朋好友来看来买。因此，针对自身项目的定位，营销人员要寻找到目标客户的那一个圈层，对此小部分人群进行有针对性的营销推广。如宝安中心区的深业新岸线针对教师客户制定了专门的优惠计划、盐田的鸿威海怡轩也对银行VIP客户进行了上门宣讲和特殊优惠等，星河地产、万科、鸿荣源等发展商也一直非常重视对老业主的维护和回馈。

　　大牌发展商更加注重对自身品牌价值的宣传

　　虽说市场低迷，但还是有一部分的楼盘取得销售好成绩，尤其是降价对销售的促进，可以看出其实刚性需求还是存在的。老百姓拒绝入市最主要的原因，就是对市场没有信心，像他们自己说的："心里没底儿"、"怕再跌"等等。那么，如何让消费者树立置业信心呢？鼓吹市场无疑不是明智手法，而大力推广自身品牌，提高物业本身素质，让消费者"心里有底儿"，不失为一增强市场信心的手法。尤其是一些大牌发展商，如万科、金地、深业等，都非常注重自身品牌的维护，不仅在各种渠道上加以宣传，还印制了关于企业历史、文化、理念、作品等的宣传册，旨在让消费者知道：好房子，是我造的。

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