博鳌产业科技大会 | 向俊波:新常态下产业运营压力与挑战

观点地产网

2021-09-16 17:35

  • 国企现在大规模去做实体经济和平台,未来也会诞生很多新的机会,但愿我们多多少少能够抓住它。

    向俊波(星河产业副总裁):星河所擅长的是商务写字楼,这两年才开始进入到制造业厂房。星河控股最大的是地产,所以我们是地产的传统里面分支出来的做园区的,在这里开会的同时,我们自己的地产集团也在开内部的务虚会,我估计氛围好不到哪去,可能会进入到新常态,跟持续下行的状态,产业地产也很难独善其身,所以我们也要准备承受着跟地产差不多的压力,甚至是更大的压力,所以我分享一些自己的理解和星河这两年早就看到的趋势,所以我们的准备工作算做得早的,一些经验和教训。

    这几年对地产的调控,无非就是去杠杆,三道红线抓住了痛点,调控越来越精准,三道红线是要了命的事情,但是不是最要命的,我觉得是调房产税才是更要命的,说不定会出来,所以这个压力是很大的。第二是降预期,把资产价格上涨的预期一压再压,今后大家对资产上涨的预期要降下去,除了中心城区的少数地方的其他地方,以前我们觉得会抵御通胀,但是我觉得可能会滞胀的情况。

    像我们做地产出身的有几个方面挑战很大,第一是地产的输血难以为继,我觉得做地产出来的做园区,很大程度上产业园区是靠地产项目输血,因为我们做的是复合项目,拿项目的就算清楚了,但是不赚钱的时候这个钱从哪里来?在输血上一定是有问题的,要断奶了。

    第二,增量时代加速终结,倒逼运营能力。另外是实体产业成为国家经济命脉,中央和地方企业大规模进军园区开发,现在在一些地方已经开始了,尤其珠三角,现在区一级国企,原来只是投资平台,很大一部分国企都会进入产业园区,相对来说民企很难有优势,所以怎么样在狭窄的市场中,本来就已经很狭窄了,怎么找出路的问题。最后,这一轮经济的调整和地产调整,大城市都会降,大城市降温之后,外溢的需求究竟还有多少?做产业地产的人都是在产业重构才有机会,如果产业待在市中心,不往郊区走,没有机会。但是两个东西都在变化的时候,我们的市场和需求在哪里?这是需要考虑的。这四点是我们在未来的过程中会碰到的问题。

    原来星河做了一些准备,但是有些准备不够充分,也准备迅速,目前看来这些都要努力克服。从讲故事到实产业是必须要考虑的,之前是帮地产把故事讲好,把地拿到就有了生存的空间。但是再往后走,首先把故事讲好,意义已经不大,因为地产拿地以后,未必要讲故事,因为研究资产价格正在迅速降低,地产可能不需要地产讲故事,我估计很多项目这一轮的供地,流拍情况还会更多,你必须要做实产业,要靠产业做实活下去。

    另外从产品的角度来说,为了打通市区往外溢的堵点,所以我们很早布局产品多样化,刚开始都倾注在产业写字楼里,这两年迅速补齐,研发楼和制造园区,为的是能够把堵点尽可能消除,这是产品层面,另外我们也做了很多的投资这方面的层面,另外今后很大可能,国企做资产,民企做服务,所以民企在重资产持有方面很难有优势,除非地方性国企不做,所以我们怎么生存?只能更强调我们是做服务的机构。

    补充一个案例,首先是怎么做运营和增强运营的能力,不断去增强综合性,这是我们比较有意思的特点。星河提出了一些有特色的东西,比如房东+股东,早期我们收的是房租,连午饭都给他,宁愿把房租换成股权投资的比例,早期也孵化了一些企业,这些企业还带来不错的收益。另外是基金+基地,每个园区都会配一支基金,通过这种方式来把我们服务的链条做长,基金收益还不错。

    多元化也说过了,我们正在做这个事情,目前在园区应该说企业还是比较多的,我们也做了深圳首单的工改工BS,REITs也做,工改工做得还可以,发了八点几个亿。

    这里是我们的产品体系,也在逐步丰富。

    因为我们是深创投的第二大股东,我们自己有200亿基金,这些年投了200个项目,现在有35个到了IPO阶段,总体回报率还是不错的,所以未来园区的运营,如果普通的运营也是一个低收益的行业,尽管可能比隔壁的地产稳定性高一点,但是实际园区的运营,收益率也是非常低的,最简单的例子,像阿里巴巴和京东,他们做的是平台,他们的收益是多样化的,但是我们做园区的人,虽然做的是平台,但是平台太物质化了,另外固定性太强了,一个平台,一个产业,最多就是几百家企业,不像京东能容纳几千万家,所以我们收益率很低,怎么去挖掘这个可能的收益,所以做产业基金还是做得比较好的。

    说一下跟地方政府的联合,这也是免不了的情况,现在也是主动拥抱国企,主要是地方性的国企,我们在郑州、温江都是跟区级国企合作,通过这个方式,来赚取我们可以有的那么点收益。在跟内地国企打交道的时候,发现有到沿海去跨区域配置资源的趋势,最近我们知道的一个是想去珠三角建孵化基地,我们也通过跟他们合作这种方式,把他们的需求落在我们自己的物理空间里,做开第一单之后,情况还比较好,现在找我们的还比较多。国企现在大规模去做实体经济和平台,未来也会诞生很多新的机会,但愿我们多多少少能够抓住它。我的汇报就到这里。

    撰文:向俊波    

    审校:劳蓉蓉



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