9月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-10-19 16:36

  • 产业地产公募REITs月内录得进展,东湖高新成为国内产业地产行业首个公开披露园区资产公募REITs方案的企业。

    观点指数 自4月份证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》以来,许多产业地产商都有积极动作。

    来到9月份,东湖高新公告了具体的公募REITs计划,亦是国内产业地产行业首个公开披露园区资产公募REITs方案的企业。

    该REITs将采取“公募基金+ABS”的结构,是目前国内可行性较高的一种结构,将给其他企业带来重要参考。

    物流产业方面,9月中国物流业景气指数为56.1%,较上月回升3.9个百分点。仓储指数则为50.8%,与上月持平。

    受惠于传统物流旺季以及国庆中秋两节的来临,仓储需求保持旺盛,物流活动持续活跃。

    华夏幸福重回榜首,月内录得数单重要签约

    9月,华夏幸福重回“中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首。

    华夏幸福当月录得数项重要签约,包括与佛吉亚签约,将在南京溧水产业新城建立排气系统零部件研发及生产基地;总投资近10亿元的6个新材料项目,签约落地华夏幸福萧山产业新城。

    另外,华夏幸福还与浙江金华开发区签订产业发展合作框架协议,内容涉产业发展、新城规划等方面的战略合作。协议内容并未提及土地整理和基础设施建设,市场猜测或将以轻资产运营的方式参与区域开发。

    招商蛇口和张江高科则锁定前三,招商蛇口月内实现了苏州金融小镇花园天地开街,苏州壹棠服务公寓也于同日开业,这是招商蛇口与苏高新金控联合打造的特色小镇项目。

    产业地产公募REITs月内录得进展,东湖高新公告称,拟开展公开募集基础设施证券投资基金(基础设施公募REITs)的申报发行工作,拟选取资产是位于东湖高新区的武汉软件新城1.1期产业园项目,初步募集规模约8.5亿元。

    东湖高新也因此成为国内产业地产行业首个公开披露园区资产公募REITs方案的企业。

    来源:东湖高新公告

    东湖高新这一单REITs将采取“公募基金+ABS”的结构,并可能会加入“股+债”的私募基金层级。

    资料显示,武汉软件新城已经建成项目面积超过100万平方米,集新一代信息技术、智慧健康、文化与科技融合等三大特色产业集群于一体的智慧园区。

    不过,东湖高新手中自持园区中符合申报条件的只有2014年交付的1.1期项目,共有11栋楼,占地3.4万平方米,总建筑面积16.6万平方米。

    新园区开园方面,9月有4家企业新园区完工并开园,分别是联东集团的联东U谷·上海青浦国际企业港、启迪协信的雄安启迪创新基地一期以及中关村发展的中关村工业互联网产业园和中关村·鹿泉协同发展中心。

    受困债务问题已久的亿达中国对外表示,控股股东中民嘉业正洽谈出售公司股份,预料交易将导致控制权变动。

    数据来源:公司公告,观点指数整理

    经营动态方面,近几个月亿达中国正积极利用旗下轻资产平台亿达未来与各地政府签署合作,如8月份与廊坊、潍坊两市达成合作,9月份则与沈阳辽中区达成合作。

    物流景气指数回升,仓储指数持平50.8%

    根据中国物流与采购联合会发布的数据显示,9月份中国物流业景气指数为56.1%,较上月大幅拉升3.9个百分点;中国仓储指数则为50.8%,与上月持平。

    其中,物流业景气指数的回升,受惠于传统物流旺季的到来,以及国庆中秋两节的来临,仓储需求保持旺盛,物流活动持续活跃。

    关注分指标,会看到新订单指数为55.9%,较上月回升4.3个百分点;主营业务利润指数为53.4%,较上月回升4.7个百分点。

    数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理

    两项分指标的大幅拉升,反映了供应链上下游企业的物流需求进一步增大,而物流需求的增大显著提升了业务量,物流企业的总体经营状况亦因此得到改善。

    仓储业上,9月份中国仓储指数与上月持平,而设施利用率、收费价格、主营业务成本、平均库存周转次数、业务活动预期等主要分项指数均较上月有所回升。

    数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理

    期末库存指数较上月回落0.6个百分点至49.4%,而平均库存周转次数指数较上月上升5.8个百分点至55.8%,显示9月继续处于去库存周期,商品周转效率提升明显,出库量增加,库存水平下降,商品需求增长明显。

    从全国仓库需求看,根据物联云仓数据,9月一线城市需求面积71.25万平方米,二线城市需求面积56.22万平方米,其他城市需求面积24.31万平方米。总体而言,一线城市的仓库需求较上月有所下降,而二线及其他城市的需求上升较大。

    数据来源:物联云仓,观点指数整理

    仓库需求的变化亦显著反映到价格上,一线城市仓库价格30.20元/平方/月,环比下跌1.5%;二线城市24.13元/平方/月,环比上涨2.4%;其他城市17.19元/平方/月,环比上涨17.19%。可以看到,除一线城市外,其余城市仓库价格均有所上涨。

    具体到各物流地产企业,9月万纬沃尔玛沈阳生鲜配送中心正式开仓,该配送中心是为辽宁省及长春市16家门店提供生鲜食品集中存储及配送的总仓。

    可看到,国内市场消费习惯正快速转变,对生鲜食品的需求持续增强,因此对冷藏库、生鲜配送中心等需求相当旺盛。

    物流企业资本市场动作方面,普洛斯继续加强对中国物流市场的投资,与建发集团共同发起设立普洛斯建发股权投资基金,基金目标规模75-100亿元。据了解,该投资基金将以物流供应链为重点,同时布局相关消费升级、科技创新与应用等领域。

    撰文:黎浩然    

    审校:欧阳颖



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