2020年1-9月中国房地产企业销售TOP100·观点月度指数

观点指数研究院

2020-09-30 17:48

  • TOP3的房企分别是碧桂园、恒大和万科。其中碧桂园9月销售860亿元,创下年内新高,1-9月累计销售6153亿元,进一步拉开与后面房企的距离。

     

    碧恒单月销售均破800亿,21家房企跨过千亿门槛

    期待已久的九月终于到来。从年初疫情打乱推盘节奏,到现在融资红线压顶,鼠年的路程并不顺遂,房企急需在“金九银十”的重要时点冲击业绩,从而调节整个失衡的财年。

    观点指数发布的“2020年1-9月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示,前9月TOP100房企实现全口径总销售金额88649.5亿元,同比增长8.3%,较1-8月同比增幅扩大2.9个百分点。

    数据来源:观点指数整理

    单月来看,TOP100房企9月录得全口径总销售额为13806.5亿元,同比增长27.0%。虽然增速较8月有所回落,但在去年同期高销售基数的基础上依旧保持较高水平的增长,可以说今年9月房企销售成色十足。

    观察榜单头部企业,TOP3的房企分别是碧桂园、恒大和万科。其中碧桂园、恒大9月销售均突破800.0亿元,分别为860亿和816亿,创下年内新高。

    数据来源:观点指数整理

    截至9月底,TOP20房企累计销售增速基本回正,甚至个别房企实现大幅增长,例如金茂1-9月全口径销售额同比增长30.7%。9月,TOP20房企中有17家房企全口径同比增速为正,房企推盘意愿比去年同期更强。

    数据来源:观点指数整理

    值得注意的是,截至第三季度末,共有21家房企累计全口径销售超过1000亿元,相比去年减少1家。

    权益销售方面,2020年1-9月TOP100房企实现总权益销售64093.8亿元,同比增长3.8%,较1-8月增速扩大2.8个百分点;平均权益比例为72.3%。

    数据来源:观点指数整理

    权益销售榜单显示,1-9月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售门槛值分别为3202.6亿元、1304.4亿元、559.2亿元、379.4亿元、114.9亿元。与去年同期相比,累计权益销售门槛值基本实现正增长。

    数据来源:观点指数整理

    销售面积方面,TOP100房企1-9月录得总销售面积64534.0万平方米,同比增长6.8%。9月单月,TOP100房企实现总销售面积9896.2万平方米,销售均价1.40万元/平方米,较8月稍有回落。

    可以看到,受疫情影响,今年上半年月销售均价呈现明显的“V字型”,在2月表现为量价齐跌。但随着疫情得到防控,房地产市场逐渐复苏,下半年房企月销售均价遵循往年规律,在实行以价换营销策略的“金九银十”出现下跌。

    商品房累计销售同比回正,单月到位资金来源分化

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    根据国家统计局9月份公布的数据显示,2020年前8个月全国商品房销售金额为9.6万亿元,同比增长1.6%,增幅较1-7月扩大3.7个百分点,累计销售金额年内首次回正;全国商品房销售面积为9.8亿平方米,同比下降3.3%,降幅较上月收窄2.5个百分点。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    单月来看,上月全国商品房销售金额为15520.5亿元,同比上升27.1%,较7月增幅扩大10.5个百分点;全国商品房销售面积为14855.0万平方米,同比上13.7%,较7月增幅扩大4.2个百分点。

    对比往年,8月一般是推盘销售淡季,房企会等待“金九银十”再去冲击业绩销量。但是受今年疫情影响,前两个季度延迟推售的货值逐渐放量。

    另外,由于年底疫情可能反复和市场环境变化带来的不确定性,一些房企将部分第四季度的货量挪至第三季度推售,希望在相对稳定的月份内提前锁定销售。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    2020年首8个月全国房地产开发投资累计完成额为88454.1亿元,同比增长4.6%,较1-7月增幅扩大1.2个百分点。其中单月,全国房地产开发投资完成额为13129.5亿元,环比上升4.7%,同比上升11.8%,同比增速创下年内最高。

    单月开发投资保持高位的主要原因是,二季度以来积极开工导致存量投资规模可观;上半年延迟缴纳的土地成交价款逐渐开始支付。

    而资金来源方面,国家统计局数据显示,首8个月房地产开发企业本年资金来源117091.9万亿元,同比增长3.0%,增幅较1-7月扩大2.2个百分点。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款、利用外资、其他到位资金同比增速分别为4.0%、3.6%、8.6%、1.2%、24.5%、-13.4%。

    除了利用外资,房地产开发企业到位资金4大主要来源(国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款)均实现正增长。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    8月单月,房地产开发企业本年资金来源为16466.9亿元,同比增长 18.3%,同比增速继续创年内新高,但到位资金的4大主要来源增速出现明显分化。其中,国内贷款和自筹资金同比增速下降,定金及预付款同比增幅迅涨至36.6%,个人按揭贷款增幅也保持在相对高位。

    这表明在资金监控和融资管控加强之后,房企贷款速度有所放缓,资金流动性更加依赖自身销售回款。

    房企严控土地投资,预期未来权益类融资增加

    面对监管部门提出的“三条红线”,多数房企对外发声要开源节流,接下来的经营目标是加快销售与回款,缩减不必要的投资支出。

    具体到近期的土地投资上,自从8月市场上传出监管部门设立“三条红线”,控制有息负债规模的消息后,房企投资愈发谨慎,土地市场的热度进一步下降。

    国家统计局数据显示,上个月土地购置面积为2287.5万平,同比下降7.6%,当月同比连续第二个月下滑。

    数据来源:观点指数整理

    9月,活跃在土地市场的是万科、保利和中海等资金相对充裕的头部房企。据观点指数统计,9月1日至26日,土地市场成交金额最高的上海诚卫兴置业发展有限公司(万科、中建一局参股公司)竞得的上海宝山区杨行镇地块,成交价格为47.2亿元,成交楼面价超2万/平方米。

    数据来源:观点指数整理

    另外,万科竞得的南京栖霞区地块和苏州相城区地块成交价格较高,均进入9月地块成交价格TOP10。对比万科前8月拿地权益金额与土地市场成交总价,可以发现,万科逆市拿地节奏明显。

    在销售回款方面,大多数房企纷纷加大推售和营销力度,希望加大去化量,增加手头现金结余。例如碧桂园围绕“中秋”“国庆”双节推出2020年金秋购房节为主题的全国万套房源百亿补贴双节促销活动。恒大自9月3日起,推出全国楼盘大优惠,计划在2020年9月、10月两个月累计实现2000亿元销售。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    9月,房地产行业出现了众多房企申请发债和融资的现象,其中包括9月22日,恒大发行公司债40亿元,票面利率5.8%;9月14日,中国铁建发行公司债35.9亿元,票面利率4.05%等等。

    值得注意的是,上述房企发行债券期限多数为2-5年,用途主要为偿还即将到期债券。房企选择这个时点发债的意图比较明显,主要是调节负债结构,降低一年内到期负债比例,满足监管部门现金短债比大于1的要求。

    相比债权类的融资,未来房企将会更加倾向于权益类融资,因为权益类融资主要作用于权益端,扩大公司所有者权益,不会使企业负债指标恶化。今后市场上将会看到更多的房企运用股权融资、发行永续债、资产证券化、分拆上市等融资方式。

    审校:欧阳颖



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    资本金融