1-8月中国房企新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-09-15 16:29

  • 面对明年即将实行的“三道红线”政策,房企对于融资市场预期普遍收紧,未来投资土地或更加审慎。

    观点指数 由于热点城市土地市场调控加码以及“三道红线”的出台,房企拿地热情有所下降,土地市场持续降温。

    8月100个重点城市供应土地数量1130宗,供应土地建面环比下降11.3%,其中一线城市土地供应量和出让起始价降幅较二三线城市更大。

    8月100个重点城市成交土地数量916宗,环比减少430宗;成交土地规划建筑面积环比减少30.1%。其中,一线城市土地成交数据虽然环比下降,但较去年同期仍火热,二三线城市土地成交总价则环比下降超3成。

    另一方面,武汉土地市场在疫情过后已明显修复,8月成交土地建面位列各城市之首。在调控政策加码下,南京、杭州、宁波等楼市、地市过热城市降温明显。

    面对明年即将实行的“三道红线”政策,房企对于融资市场预期普遍收紧,未来投资土地或更加审慎。

    恒碧新增货值破4000亿,TOP20房企拿地分化明显

    观点指数发布的“1-8月中国房地产企业新增土地储备排行”显示,恒大、碧桂园、融创占据榜单前三名,分别累计新增土储6012.2万平方米、4539.3万平方米、2299.6万平方米。绿地和新城则分别以2292.4万平方米、1769.4万平方米的新增土储位列第四、五名。

    从新增土地储备榜单数据来看,房企拿地态度仍然有明显的分化。

    榜单前3甲新增土地储备差距明显,但若从土地建面投资销售比(全口径新增土储建面/销售建面)来看,恒大1-8月的投销比是1.21,高于融创的1.03和碧桂园的0.77。

    数据来源:观点指数整理

    对全口径销售TOP20房企1-8月投销比进行观察,12家投销比大于1,剩余8家在土地获取上相对保守,投销比小于1。

    其中,拿地相对活跃的房企有金茂、中南置地、中梁和绿地等房企,拿地相对保守的房企是万科和保利,投销比分别为0.56和0.75。

    数据来源:企业公告、月度通讯、观点指数监测

    根据观点指数发布的房企新增权益土储、拿地权益金额及新增货值排行榜,1-8月,中国恒大新增5684.2万平方米权益建筑面积,拿地权益金额1349.3亿元,新增货值5452.6亿元,占据三个榜单榜首,碧桂园则分别以权益建筑面积3108.8万平方米,拿地权益金额830.5亿元,新增货值4057.9亿元,位列各个榜单第二名。

    值得注意的是,1-8月,恒大和碧桂园新增货值均超过4000亿元,远高于排在第三位的融创。新增货值TOP50房企中,突破2000亿元的房企达到11家,超千亿房企达到23家。

    数据来源:观点指数整理

    根据今年1-8月各梯次房企权益拿地销售比例,全口径销售榜排行TOP10-30的房企拿地积极性最高,冲规模欲望最强,权益拿地销售比为0.52。

    由于TOP10房企拥有充足的土地储备,TOP50-100房企土地竞争优势稍弱以及需要留存更多资金用于防范风险,因此两个梯次企业1-8月权益拿地销售比都为0.32,在各梯队中最低。

    土地市场量价齐跌,成交建面环比减少30%

    数据来源:Wind,观点指数整理

    观点指数监测的100个重点城市数据显示,8月供应土地数量1130宗,其中供应住宅用地430宗,商服用地170宗,工业用地449宗,其他用地81宗;供应土地规划建筑面积11888.5平方米,环比下降11.3%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    其中,8月单月,一二三线城市供应土地数量为67宗、513宗、532宗,分别环比减少30宗、51宗、126宗;供应土地建筑面积为818.9万平方米、5012.6万平方米、5754.6万平方米,分别环比减少22.1%、12.1%、6.5%。

    相比二三线城市,一线城市土地供应量降幅更大,出让均价下降更加明显。其中8月一线平均起始楼面价为6084.7元/平方米,相比今年4月峰值(11207.8元/平方米)和前8月均值(7750.8元/平方米)均有明显下降。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    成交方面,由于热点城市土地市场调控加码以及“三道红线”的出台,房企拿地热情下降,全国土地成交量陷入低谷,8月土地成交量仅略高于受疫情严重影响的第一季度月平均值。

    具体而言,8月100个重点城市成交土地数量916宗,环比减少430宗;成交土地规划建筑面积8958万平方米,环比减少30.1%。可以对比的是,第一季度平均月成交土地数量857宗,月成交土地建面为8025.7万平方米。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    8月100个重点城市土地成交总价约2767.9亿元,环比减少36.8%;成交楼面均价为3089.8元/平方米,已经连续4个月下降。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    分城市能级来看,一线城市成交土地建面819.9万平方米,成交总价714亿元,成交楼面价8708.1元/平方米。虽然8月土地成交数据环比下降,但从成交土地建面和成交楼面价格上看,相比去年同期仍较为火热。

    二三线城市成交规模环比均下降,另外二线城市成交总价环比下降37%,三线城市成交总价环比下降50.9%。但在溢价率上,二三城市均实现轻微上涨。

    武汉成交建面居榜首,房企未来拿地更加审慎

    数据来源:Wind,观点指数整理

    虽然8月整体土地市场热度有所下降,但城市分化明显,部分一线城市、强二线城市地市表现强劲。

    以城市成交土地建面进行排行,8月武汉市共成交土地29宗,成交土地建面739.1万平方米,位列第一,其土地市场在疫情过后已明显修复;长沙、广州、重庆、西安分别以成交土地建面407.5万平方米、382.1万平方米、340.7万平方米、319.5万平方米位列第2至第五。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    8月成交总价最高的城市是上海,共成交35宗地,成交总价373.4亿元。

    8月华发、融信等房企活跃于上海土地市场,其中成交价格最高的土地是华发股份竞得的闵行区颛桥镇闵行新城MHC10402单元25A-11A地块,规划建面15.9万平方米,成交价64.4亿元,溢价率46.4%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    值得注意的是,南京7月成交建面位列第一,但8月成交土地数量仅为19宗,成交土地建面129.5万平方米,环比下降73.9%,成交总价16.1亿元,约为上月成交总价的1/30。

    南京之外,8月杭州、宁波也出现了土地成交总价骤减的现象。这几个城市的共同点,是在疫情得到控制之后,土地市场热度空前高涨,房企大手笔抢拍土地,楼市“万人摇号”、房价倒挂的情况时有发生。

    随着“房住不炒”主基调继续发挥作用,杭州、南京、宁波等的城市调控收紧政策逐渐落地,楼市和地市降温明显。

    另一方面,监管层对房企设置的“三道红线”将于明年实施,融资收紧成为市场共同预期,促销售、稳回款和严控土地投资将会是多数房企经营的重要准绳,预计未来拿地更加审慎。

    撰文:詹兴晶    

    审校:欧阳颖



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