4月中国联合办公TOP10报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-05-20 18:16

  • 相较之前因为空置率居高不下而带来的行业悲观情绪,4月联合办公企业扩张节奏逐渐恢复,头部企业相继有项目落地。

    观点指数 随着疫情带来的影响逐渐减退,联合办公行业也进入了恢复期。

    4月联合办公行业陆续传来好消息:纳什空间再获远洋资本增持,并表示预期在2020年实现全面盈利;优客工场5周年之际,创始人毛大庆正式对外披露2020年计划实现100个轻资产项目。

    相较2-3月,4月联合办公企业扩张节奏逐渐恢复,头部企业相继有项目落地。较之前因为空置率居高不下而带来的悲观情绪,行业发展迎来了新节点。

    此外,近期有消息称优客工场暂停了上市计划。瑞幸造假22亿的消息传出之后,PCAOB将启动对中概股企上市材料和年报的核查,对盈利数据的确认成为很多国际投行关心的话题。

    优客工场规模制胜,联合办公空间盈利仍待考究

    从榜单上看,优客工场、WeWork中国、Distrii办伴位列前三,其中优客工场已连续4月获得榜首。

    年初至今,优客工场旗下轻资产品牌先后与中景集团、成都电商直播产业园签署合作运营协议,进一步推进轻资产布局进程。

    根据优客工场去年向纳斯达克提交的招股书可以看到,截至2019年9月末,优客工场在41座城市运营171个办公场所,工位数7.27万个,累计注册会员61万,在国内联合办公行业拥有绝对的规模优势。

    4月18日,优客工场创始人毛大庆在线上发布会中提到,2020年一季度,优客工场新增入驻企业531家,线上新增注册会员约11.42万人、累计注册会员超过88万人。

    数据来源:优客工场招股书、观点指数整理

    如果细究优客工场的盈利模式,会发现可能并不适用于大部分联合办公企业学习。根据此前发布的招股书,联合办公行业最为依赖的租金收入,也即优客工场所称的会员费收入,2019年1-9月为4.19亿元,占优客工场总收入的48%。这一比例较2017年和2018年分别下降44%与40%。

    减少的比例,被营销与品牌服务收入占据。招股书显示,优客工场2019年1-9月的营销与品牌服务收入为4.03亿元,占总收入的46%,已经和会员费收入大致相当。而2018年同期,营销与品牌服务收入仅为85.5万元,占总收入的0.3%。

    营销与品牌服务的巨大收入提升,主要来自优客工场收购的一系列子公司。2018年11月,优客工场从省广集团手中收购省广众烁,其中优客工场持股51%,后者持股30%,省广众烁主要供应数据营销服务。根据省广集团公布的数据,2019年1-6月省广众烁的营业收入为1.76亿元。

    除了省广众烁外,2019年,优客工场还先后收购了新疆新优众营销有限公司(占股100%)和厚璞睿丰(北京)国际文化传播有限公司(占股51%)。

    换句话说,优客工场的业绩改善很大程度上依赖投资收益,其盈利模式并不完全适用于其他联合办公企业学习,也不意味着联合办公模式跑出了新天地。

    另外一个可以观察的企业为创富港——4月27日晚间,创富港发布2019年财报,尽管已连续三年实现盈利,但与去年相比稍显逊色。

    2019年,创富港实现营业收入5.38亿元,同比增长28.0%;归属于挂牌公司股东的净利润1190.73万元,同比减少63.5%;毛利率为35.76%,同比减少13.46%。

    来源:企业年报、观点指数整理

    数据显示,在营收稳步增长的同时,创富港于2019年归属母公司股东的净利润较上年同期减少了2000万元。探究缘由,或许是因为其在2019年整体市场环境并不乐观的时候,仍然逆势扩张,由此带来的费用增加。

    财报显示,截至2019年底,创富港拥有商务中心183家,全国签约门店建筑面积合计25.94万平方米。而在2018年底,创富港拥有商务中心153 家,管理面积20.39万方。由此可见,2019年内创富港签约新店30家,新增管理面积5.6万平方米,管理规模较上年增长27.5%。

    数据来源:企业年报、观点指数整理

    逆势扩张的B面是费用相应增加,新店扩张产生了较大的装修费用。2019年,创富港投资新店支出约为1.24亿元,较2018年增加了3343万元。相应的,创富港的员工人数同比增加超过20%,由2018年底的854人增至1029人,其中销售人员增加了111人。

    疫后复苏,产业园项目成联合办公竞争新赛道

    受疫情影响,2020年第一季度联合办公企业整体拓展基本处于停滞状态。

    4月,随着大中小企业复工进程加快,联合办公企业随即开启了新一轮布局。据观点指数不完全统计,4月有5个联合办公项目开业、签约。

    数据来源:公开资料、观点指数统计

    从城市分布来看,经济发达、人口较多的一线城市仍是必争之地。不过,近年来有一个趋势是,联合办公企业正将目光转移至一线城市周边区域。由于这类地区属一线城市辐射区域,经济发展迅速,和联合办公企业聚集密集的一线城市对比,租金便宜且更容易获得溢价率高的优质项目。

    一般来说,联合办公企业都比较重视办公舒适度和多重场景的打造,故而对项目的选址大都是较为高档的写字楼之中。据观点指数不完全统计,近6个月的新开项目中,有接近30.8%的新开项目位于产业园区内。

    数据来源:公开资料、观点指数统计

    当中,有联合办公企业参与了近年较为火热的城市更新项目。近日,由联合办公企业Distrii办伴联合翰同资本打造的张江NEO项目正式对外开放,据了解,该项目位于张江高科技产业园区,Distrii办伴负责项目的整体改造。

    公开资料显示,2019年中国联合办公平台数超过300家,运营面积超过3000万平方米,工位数约300万个。观点指数通过观察联合办公行业近20家头部企业经营情况发现,截止2020年4月,头部企业合计运营工位数超过30万,头部企业的行业占比约为10%,行业格局分散,竞争仍较激烈。

    值得注意的是,4月20日,国家发改委在例行新闻发布会上首次明确“新基建”范围,包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三大类。

    “新基建”范围的明确,对于产业地产企业在前期规划建设,以及运营阶段的招商引资都有了相当明确的指导,可以更好地配合地方政府的规划要求、产业定位,也能针对意向入驻企业做好生活配套和运营服务空间设计。

    随着城市更新的布局,各类利好政策将会持续出台,未来在全国范围内将有更多的空置厂房和更多存量空间改造成的产业园区。相信越来越多的企业将入驻其中,而产业园也将包容更丰富多元的业态,联合办公企业进入产业园或许将成为另一个趋势。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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