3月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-04-23 18:19

  • 3月,多家上市物企发布2019年度财报,大部分物管企业仍然能保持高营收增长,物业行业的资本价值继续显现。

    观点指数 3月以来,随着疫情在社会各界共同努力下逐步得到控制,影响亦逐渐消退,国内各行各业已开始进入恢复期。

    这一月,多家上市物业企业发布2019年度财报,大部分仍然能保持高营收增长,股价亦逆势上扬,物业行业的资本价值继续显现。

    观点指数观察港股市场上的物管企业,近7成企业实现了营收30%以上增长,当中有5家企业实现了营收增幅50%以上,行业发展超预期。

    另一方面,本月新上市2支物业股皆遭遇破发窘境。而可以对比的是,永升生活服务第一季度股价涨逾80%,在三月最后一天收盘时,更是达到上市以来最高市值150.41亿港元。

    资本市场的“用脚投票”,值得正在或者计划上市的物管企业深思。

    在资本市场之外,物管企业开始进行疫情后的恢复工作,项目拓展、收并购动作变得频繁,新一轮整合潮正在到来。

    万科物业稳坐榜首,物业市场群雄并起

    3月,大部分头部物业企业均向市场交出了一份不错的成绩单,从目前已公布业绩的物管企业来看,大部分企业都实现营收、净利润双向增长。

    据万科年报显示,截至2019年末,万科物业在管面积达到4.5亿平方米,同时实现营业收入首次突破百亿大关,继续稳居“中国物业服务企业发展指数TOP30”榜首。

    来源:企业年报、观点指数整理

    据目前已披露的数据显示,万科物业在2019年营收达到127亿元。资料显示,2016年万科物业营收仅42.6亿元,历时3年就成为了内地首个迈入百亿营收的物管企业,年复合增长超40%。

    来源:企业年报、观点指数整理

    碧桂园服务同样取得了不错的成绩,作为港股市场上市值最高的物业股,碧桂园服务正在向着千亿市值之路狂奔。

    据最新披露信息显示,碧桂园服务2019年实现营业收入96.45亿,同比增速达到106%,为上市物业营收增速之最;毛利同比增长73.3%至30.52亿元;在管面积达2.76亿平方米,同比增长52.1%,发展势头正劲。

    综合来看,目前行业发展正处于快速发展时期,整体市场和单个物业企业间仍有很大的增量空间,高增长仍会持续一定时间,但不可忽视的是,企业发展战略各不相同,企业间业务和业绩分化也将越来越大。

    未来3-5年,或许整个物业行业将快速裂变,行业进入规模增长、收并购拓展、品质提升三架齐驱的关键时期。

    资本市场持续火热,小物企上市阵容扩列

    疫情在全球蔓延,全球金融市场均出现大幅波动,3月9日至19日,美股在9个交易日上演了四次熔断。在资本市场整体低迷情况下,物业管理企业因其业务防守性强,现金流稳定等特点,受到影响相对较小,也因此受到资本市场追捧。

    从2020年第一季度整体表现来看,物业股的价值并未受到影响,观点指数观察已上市的22家物业管理企业整体表现发现,第一季度物业股平均上涨近20%。

    数据来源:Choice、观点指数整理

    龙头物管公司表现明显更为优异,在管面积超过1亿平方米的6家企业之中,中海物业、保利物业、雅生活上涨均超过40%。值得关注的是,永升生活服务达到了超80%的涨幅。即便在股价普遍走低的第一季度,大部分龙头物业企业股价依然坚挺,逆势实现上扬。

    值得注意的是,彩生活的股价持续走低,一季度下跌26.09%。据彩生活最近公布的财报显示,截至2019年12月底在管面积达3.6亿平方米,面积规模位居行业头部位置。不过或许是因为营收能力影响,第一季度股价表现平平。

    另外,此前兴业物联曾以超购1400倍登录港交所;烨星集团亦以近2000倍认购,一度成为港股新晋“超购王”。但结合上市至今的股价来看,自上市日至3月31日,两家物业管理企业的股价涨跌幅为-25.13%和-26.28%。

    可以看出,当前港股市场对拥有较强母公司的物业企业青睐度更高,2020年一季度股价涨幅达40%以上的中海物业、保利物业等,母公司在2019年均实现了超1000万平方米的合约销售面积。

    实力强、操盘面积大的关联房地产企业,为物管企业提供持续且坚实的增长力。

    除此之外,2019年下半年以来,物业资本市场中小物企阵容开始出现扩列。如2019年下半年赴港上市的鑫苑服务、时代邻里、银城生活服务等在管面积均在4000万平方米以下,而2020年新上市的正商集团旗下兴业物联和鸿坤集团旗下烨星集团,两家公司截至2019年末时在管面积分别为240万平米和492.2万平米。

    不可否认的是,尽管部分物业企业上市后表现不尽如人意,但并没有让其他物业管理企业对资本市场望而却步,房企分拆物业管理业务板块上市热潮仍在继续。

    据观点指数不完全统计,目前正在申请赴港IPO的物管企业有5家,分别是金融街物业、宋都服务、正荣服务、建业新生活、弘生活;与此同时,华润置地、世茂房地产等头部房企也传出即将分拆物业板块赴港上市的消息。

    扩张步伐逐渐恢复,公建物业更受偏爱

    3月,随着国内防疫工作成效逐步显现,各行各业进入了缓慢恢复期。相较于前两个月,本月物业企业在收并购、项目拓展方面动作增加。

    来源:公开资料、观点指数整理

    项目拓展方面,本月6起项目拓展事件中非住宅物业有5起,尤以公建物业为多。此前发改委曾发布《产业结构调整指导目录(2019 年本,征求意见稿)》,把物业管理作为鼓励行业放入目录。

    与此同时,国家大力提倡后勤社会化,促使地方政府机关后勤服务进一步市场化,为市场化物业管理公司带来巨大的发展空间。

    来源:公开资料、观点指数整理

    相较于竞争激烈的住宅物业,公建、机构物业由于面对单一大业主,价格提升空间相比住宅更为容易,在常规物业管理费的收缴率方面也有更多保障。

    但另一方面,机构、公建类物业对物业企业有更高的管理、服务要求,使得该业态的入门门槛更高,也更加考验物管企业的综合服务水平。

    在收并购市场上,据观点指数不完全统计,3月份已披露的物业企业间收并购事件共4起,全年累计8起。

    来源:公开资料、观点指数整理

    相较于前2月,3月物业企业在收并购动作上更为频繁,当中最为亮眼的是世茂服务收购福晟服务51%股权。3月30日,在世茂房地产召开2019年业绩发布会上表示,世茂已经收购福晟的物业公司51%股权,涉及90多个项目,已签约面积超过1500万平米。

    事实上,自1月起世茂服务就已为其资本路做好铺垫,为冲击IPO作扩储准备。1月13日,广州市粤泰物业服务有限公司完成股权变更,世茂天成服务100%持有;1月14日,世茂天成完成对南京海峡物业管理有限公司股权的并购,持有该公司100%股权。

    最新消息显示,世茂房地产发布公告称,拟分拆物业管理业务于港交所独立上市,或许在不久的将来资本市场上将会增加1家亿量级物管企业。

    撰文:陈耀国    

    审校:陈朗洲



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