行业发展指数 | 1-2月中国商业地产融资报告及排行

观点指数研究院

2020-03-30 16:52

  • 疫情让资金本就紧张的发展商们雪上加霜。在此环境下,1-2月房企融资发债有所增加,多数均为偿还原有债务,缓解资金难题。

    观点指数 2020年初的疫情让地产行业销售业绩骤降,给商业地产带来的影响也是前所未见。虽然三月陆续复工让各大商场稍有回暖,但大街上还是能明显看到人流的稀少,商场里也是门可罗雀。

    疫情期间,电商和社区商业的消费成为主流,也影响了不少人的消费习惯,一定程度上或许会给商业地产的未来发展带来进一步冲击。各大商业地产运营商在运营管理上需要进行调整,适应骤变的市场。

    众所周知,商业地产开发周期长、资金投入大,疫情让资金本就紧张的发展商们雪上加霜。在此环境下,1-2月房企融资发债有所增加,多数均为偿还原有债务,缓解资金难题。

    根据iFinD数据显示,1-2月属房地产开发(根据申万行业二级分类)的发行人共发行债券1163.45亿元,境外发债达217.84亿美元(约1548.82亿人民币),合计2712.27亿人民币。

    单就2月来看,房企实际发行债券471.53亿元,较1月691.92亿元同比下降32%;而2月房企境外发债为36.26亿美元,仅为1月181.58亿美元的20%。公司债及境外发债基本全部或部分用为偿还现有债务用途。

    其中,1-2月商业地产企业境内发债的共有13家,共发行境内债券170.9亿元,境外债券38.3亿美元(约268亿元),合计约438.7亿人民币。单就2月来看,商业地产企业境内发债85.4亿元,与1月85.5亿元持平;境外发债为8.13亿美元,约为1月30.13亿的27%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    值得注意的是,佳兆业在1月宣布发行5亿及3亿美元优先票据,利率分别为10.5%及9.95%;2月中旬,再次发行了4亿美元票据,该发行受到机构投资者热捧,最终认购总额超过21亿美元,票面利率6.75%,创该公司发债成本新低。

    尽管商业地产在1-2月受到不小打击,但资产价值还是不容小觑。

    据观点指数统计,1-2月计划以商业地产为底层资产的资产证券化产品共有13例,融资总额达216.3亿元。其中,融资金额最大的为万达的“招商创融-万达广场京津冀协同发展一期资产支持专项计划”,融资额达39亿元。

    2020年1-2月商业地产资产证券化统计

    数据来源:iFinD,观点指数整理

    从单月来看,2月份商业地产资产证券化产品为6例,融资金额141亿元,同比增长近87.3%;而1月份发行7例,金额普遍较小,融资总额为75.3亿元。

    数据来源:观点指数整理

    从底层资产业态分布来看,购物中心类占比最大,融资达114.7亿,占全部资产证券化产品的53%。酒店类资产占比最小,仅碧桂园的“十里银滩酒店资产支持专项计划”一单,融资额为5.25亿,占比2.45%。

    聚焦大宗交易方面,1-2月大宗交易共有11单,交易金额达236.34亿元。其中,交易金额最大为北京LG双子座大厦,达80.46亿元,由新加坡政府投资公司GIC接手。相比2005年建设投资的4亿美元,增值了近50亿人民币。

    2020年1-2月商业地产大宗交易统计

    数据来源:观点指数整理

    从业态分布来看,最受欢迎的资产依然是写字楼,交易金额达93亿元,占总金额40%。尽管疫情不可避免给写字楼空置率带来影响,导致整体市场供大于求,但是也给投资者们提供了更好的机会,以低价收购优质资产,实现逆周期增长。

    撰文:周艺初    

    审校:陈朗洲



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