重磅发布 | 观点指数·2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100

观点指数研究院

2019-11-30 17:39

  • 1-11月TOP100房企总销售金额已突破十万亿元,达到104387亿元,同比增长16.45%,增速较去年同期收窄21.05%。

    百强房企销售破十万亿 27家跨越千亿门槛

    年末将至,房企们为了完成年初定下的销售目标,正在加速推销去化,做出最后的冲刺。根据观点指数发布的2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示,1-11月TOP100房企总销售金额已突破十万亿元,达到104387亿元,同比增长16.45%,增速较去年同期收窄21.05%;11月单月,TOP100房企总销售额为11250亿元,与10月的11265亿元总销售额几乎持平。

    数据来源:观点指数整理

    随着存量时代的到来以及销售基数逐渐增大,整个房地产行业规模增速必然有所放缓。榜单显示,1-11月,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛值分别为5743亿元、2261亿元、984.6亿元、647.7亿元、213.9亿元,相对去年同期的门槛值均有所上升。由此来看,整个房地产行业依旧是处于缓慢的上升通道。

    观看榜单头部企业,TOP5的房企分别是碧桂园、恒大、万科、融创和保利。其中,碧桂园单月销售额860亿元,再创新高,累计合约销售额到达7554.93亿元,以超过第二名1700亿的优势稳居榜单首位;11月万科销售发力,累计销售5743亿元,拉进了与恒大的距离。而融创、保利则分别以5004亿以及4210亿的合约销售位列第四、五名。

    数据来源:观点指数整理

    从整个榜单来看,截至11月末,100家房企中,合约销售额超过千亿的房企有27家,较去年同期增加1家。其中,房企合约销售额位于1000-2000亿元、2000-5000亿元、5000亿元以上这3个区间分别有16家、7家以及4家;合约销售额区间位于300-600亿元房企数量最多,有27家。

    值得注意的是,根据去年经验,1-11月累计合约销售达830亿元的房企有望冲击年内千亿大关,目前榜单上合约销售超过830亿元有36家,这也意味着今年千亿房企有望比去年增加5家。

    数据来源:观点指数整理

    回首过去,2019年已经过去11个月,距离房企完成年度合约销售目标又近了一步。以42家发布销售目标的房企作为样本,观点指数统计发现,1-11月目标完成率超过90%的房企有27家,占比64.29%,其中绿城、龙湖以及龙光等企业已经超额完成年度销售目标;完成率位于80%-90%的房企有9家,占比为21.43%。但截至11月底,仍有6家房企目标完成率低于80%,距离原定销售目标尚有差距。

    融资环境承压 销售回款成主要资金来源

    数据来源:国家统计局 观点指数整理

    国家统计局数据显示,1-10月,全国商品房销售额124417亿元,同比增长7.3%,增速较1-9月加快0.2个百分点;全国商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%。这其中的主要原因是,不少头部房企在10月旺季实行“以价换量”的促销方式,带动了全国商品房销售尤其是三四线城市的销量增长。

    截至10月末,全国商品房待售面积49323万平方米,比9月末减少23万平方米,为2013年12月以来最低。销量的增长导致了商品房库存的不断下降,但同时也带来可观的定金及预收款以及未来的销售回款,这将是房企度过“资金寒冬”的重要粮食。

    数据来源:国家统计局 观点指数整理

    国家统计局数据显示,1-10月,房地产开发企业到位资金145151亿元,同比增长7.0%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中,房企定金及预收款49163亿元,同比增长9.4%,占比33.9%;个人按揭贷款22137亿元,同比增长14.1%,占比15.3%。

    从资金结构上看,定金及预收款、个人按揭贷款两项占比达49.2%,将近到位资金总额的半数,且同比增速远超整体增速,销售回款在现阶段房企资金来源当中的重要程度不言而喻。

    但另一方面,自今年5月份银保监会23号文的落地以及7月份国家发改委提出发行外债新规等一系列调控以来,房地产市场融资环境日渐趋紧,房企发债渠道受到限制。1-10月,房地产开发企业国内贷款21288亿元,同比增长7.9%,增速较1-9月回落1.2个百分点;利用外资131亿元,同比增长63.2%,增速回落75%;自筹资金46996亿元,同比增长3.3%,增速远低于到位资金整体增速。

    国内贷款、利用外资以及自筹资金3项指标增长速度出现了不同程度的回落,说明房企筹借外部资金渠道受限,目前融资环境依旧承压。

    数据来源:用益信托网 观点指数整理

    具体到信托融资通道,相关统计数据显示,10月里58家信托公司成立1314款集合信托产品,成立规模为956.67亿元,其中房地产类信托募集规模281.72亿元,环比下滑60.47%,同比减少33.50%。同时,房地产类信托规模占集合信托总规模的比例下滑至29.45%,较上月减少10.02个百分点。这些变化跟前段时间管控房地产资金流向和约谈信托公司等事件有着密切的联系。

    谨慎拿地溢价率创新低 政策有望改善去化压力

    融资渠道收紧,外部资金资源将倾向于杠杆水平较低的国企或者龙头民营房企,这对于资金储备薄弱和项目销售不具备领先优势的中小房企来说,并非一件好事。

    标普数据披露,年内受评开发商已发行超650亿美元境外债券,明年合计将有270亿美元境外债到期。迫于债务兑换压力,中小房企不得不在资本市场上寻找一些“贵钱”来度过这段尴尬期。

    据观点指数统计,11月份已有15家房企发布约41亿美元的融资计划,超半数为中小型房企。其中,万科7.23亿美元中期票据最高利率仅为3.5%;但另一房企发行1.2亿美元两年期内债券,利率却高达12.875%。房企融资成本分化较大,中小房企筹资往往需要付出高昂的利息费用。

    数据来源:国家统计局 观点指数整理

    受融资代价影响,目前房地产市场整体投资稍显低迷。统计局数据显示,1-10 月份,全国房地产开发投资109603 亿元,同比增长 10.3%,增速比 1-9 月份回落0.2个百分点;10月单月房地产开发投资11595.8亿元,同比增长8.78%,增速环比回落1.7个百分点。

    数据来源:观点指数整理

    以观点指数监测的23个重点一二城市情况来看,10月土地出让金1434亿元,环比减少26.8%,平均溢价率连续6个月回落至6.7%,为近一年最低。其中,一线城市土地出让金为349亿元,同比减少11.79%,环比减少38.31%,平均溢价率6.30%;二线城市土地出让金为1085亿元,同比增加76.73%,环比22.09%,平均溢价率6.81%。

    可以看出,由于融资环境并没放开,近段时间土地市场维持理性,尤其是在楼面价较高的一线城市,房企出手更加谨慎,整体拿地节奏趋缓。

    此外,今年以来不少城市开始陆续调整土拍规则,提高准入门槛和限制销售价格,在报价达到上限后,不再接受最新报价,反而是转竞商业自持面积等。这也是开发商拿地热情不高的另一重要因素。

    但需要注意的是,近期国内推出了一些房地产销售的利好政策。其中,11月20日,央行宣布下调贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR利率从4.20%下调至4.15%,5年期LPR利率从4.85%下调至4.80%;11月13日,长沙实行“交房即交证”政策;11月11日,深圳144 平方米以下住宅取消豪宅税;以及郑州、南通、绍兴等多地出台人才落户补贴政策等。

    这些政策将会在一定程度上降低房企的去化压力,缓解房地产市场上的看空情绪,对现阶段住宅销售起到边际改善的作用。但总的来说,“稳房价、稳地价、稳预期”的大方针依旧不会改变,房地产健康平稳运行将是未来发展的主基调。

    审校:欧阳颖



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