2019中国商业地产发展年度报告隆重发布

观点地产网

2019-11-15 14:45

  • 如果要给2019年的商业地产划定一个关键词,也许“重塑”再恰当不过。

    陈诗涛(观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人):尊敬的各位来宾:下午好!商业年会首次在上海举行,从昨天到今晚,两天的行程非常紧张,使我想起很多企业领导参加了观点的各类型活动后,其中一个评价就是”累“。

    确实,因为行业发展中需要肯定、需要反思、需要憧憬的东西有太多,而这个行业里面优秀的人才、专业的人才也太多,观点总是希望把他们都请到现场,把他们成功的实践与思考分享出来,为前行的企业、为努力打拼的奋斗者们加油鼓劲、更可以减少一些走弯路的机会。

    所以请允许我以“2019中国商业地产发展年度报告“的发布来表达我对在坐所有来宾与媒体朋友的敬意与谢意!现在,由我正式发布“2019中国商业地产发展年度报告”。

    如果要给2019年的商业地产划定一个关键词,也许“重塑”再恰当不过。过去的十几个月中,房地产行业焦虑和迷茫,市场下行。对于商业板块来说,投资回归谨慎,无论是开发、运营、融资还是退出,都在尽力淡化以房养商的地产属性,摆脱传统路径,转换发展思路是切实和必要的。

    (见PPT)另一个章节是市场的综述,大家看右边这组大数据,今年国家统计局公布的数据是提升了4.13%,在这里大家看到有几组同比的数字,2019年1至9月办公楼开发投资都是正的增长,体现了商业地产商在谨慎中依然积极参与商业地产的投资。

    前9个月全国居民人均消费支出上升了8.3个百分点,商品的零售稳中有进。在过去一年我们看到消费迭代,小众群体的消费需求得到更多的关注。

    大家会看到,外资进场,优质资产荒下的交易博弈,前半年内地的并购案例有17宗,其中7宗为外资,涉及近300亿元,有资金找不到优质的投资标的,正在成为全球资本市场的一大焦点问题。

    融资路途是漫漫的,IPO、REITs中的抉择,购物中心以新为题的想象,大家看到有8.4%零售总额的增长点,今年9个月有298个购物中心在开业,长三角以133个位居第一,存量改造成为了一大亮点。

    在存量改造中,大家会看到无论是内地企业,还是港资企业,都在行动。华润、龙湖、大悦城、恒隆、太古主要形式有两种,一种是自持的,另一种是收购其他资产进行改造升级。

    轻资产模式多样,金融化运营策略突出,我们举例三家企业:万达、凯德和大悦城,它们都是围绕着资金在作文章。

    我们选了10个一线城市样本标杆购物中心进行举例,体验化业态日趋细分化,科技新零售入局加码;我们也看到右边这张图,凯德、万达、大悦城、太古都成立了科技团队,进行科技运营。

    长租公寓目前的轻重选择比较难,资金压力是比较大的,长租公寓REITs的难点是投资吸引力不够。

    第二个是大家比较关注的联合办公,我们称为黑夜里的开拓者。大家知道共享办公退潮,前9个月全国联合办公在营项目数达到721个,主要布局在北上广深,头部企业入不敷出,亏损运营依然是常态,估值受质疑,上市的命题比较难解。

    社区商业是万亿蓝海的商业新宠。现在的社区商业百花齐放,整体的规模趋小发展,大卖场向小的转型,体现了从大而全向小而精的理念转变。对于房企来说,纷纷打造小型社区商业,众多的盈利模式中间,(见PPT)这里列举了五种,大家可以看旁边的盈利表,万亿蓝海之争,我们列举了小店的形式和代表产品。

    物业公司在10月底的时候有一个新闻,江苏一家物业公司给业主发了24万元的红包,整体来说社区商业前景光明,局限也在。

    商业地产金融蓝图,前面已经讲过商业地产,资产管理和金融创新已经成为了企业存量时代活下去的重要能力,而商业地产的资产证券化则是这股浪潮的重要推动力之一。

    险资的大举进入值得大家关注,我们在这里列举了一家最早投资房地产投资的大型险企,险资的进入对房地产商是一个很大的挑战也是机会。

    现在由我发布2019商业地产TOP100暨商业表现奖,我们今年的榜单指标体系由营运、管理、品牌、创新四大指标体系,请看大屏幕,这是我们前50强的榜单,这是51名至100名。

    作一个简单的点评,今年的榜单凯德是首次登顶,华润、恒隆位列榜眼探花,凯德在中国的总开发规模约为2300万平方米。

    在前TOP100的租金,我们看了一下,得益于精细化的运营,整体租金增长达到了16.65百分点。我们认为内地、港资在商业地产上各自精彩,我们选取了八个企业样本,大家可以看一下,基本上租金收益和各方面,这张报表等会儿大家会讨论。港资企业的租金收益是相对可观的,一定程度上和港资企业更加谨慎稳健的心态有关。

    这里可以看到单位租金和各方面的比例,其中我们今年有一个指标,就是商业地产上的投资物业资产值,这在报告中很关键的一个指标,可以提升资产规模、提高利润表现,也是一个有力的融资工具。

    右边可以看到前20名的企业资产规模,500亿元到两千亿元以上的做了一个饼图,整体来说16家企业资产超过了500亿,单位面积的资产是稳中有升。

    我们有四个分榜单,万达凭借最大的规模夺得了运营第一名,第二个是管理指标,这是很重要的一个指标,今年的冠军是恒隆地产,大家可以看前五只有华润一家内地企业。

    品牌指标今年的第一名是九龙仓,创新指标今年的第一名是印力集团,龙湖和恒隆是榜眼和探花,这是本年度商业表现奖的名单。

    因为时间原因,具体的我们马上会在观点指数上权威发布,所有权威PDF版请大家到网上下载,可能我们不是做的非常完美,希望大家给予我们更多的指教,谢谢大家。

    审校:劳蓉蓉



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