年度演讲 | 朱中一:万亿时代如何把企业做強做大

观点地产网

2017-03-22 15:11

  • 地价不断攀升、大企业不断扩展的情况下,中等企业怎么办?我认为必须要考虑这个问题。做强做大并不只是大企业的事情,中等企业怎么办?

    朱中一(中国房地产业协会原副会长):各位下午好!很高兴应邀前来参加2017观点年度论坛。

    我到深圳的次数比较多,前几年对深圳关心的是两件事情,一件是城市改造和城市更新,因为前几年深圳在酝酿成立城市更新协会,当时筹备组的人希望我担任一个职务,我说我不便于担任,但是我很关心这件事情。

    第二件事情就是这两年因为深圳的房价上涨过快,怎么样使房地产市场健康。三年以前我通过新华社给上面也有过一个建议,我在博鳌房地产论坛上也谈过一个观点。因为那时候全国在讲京津冀协调发展,我就提出深圳老是供不应求,惠州的商品房库存量那么大,而且那时候房价环比下跌,东莞也要产业升级,能不能实现深圳、惠州、东莞的三市联动和协调发展的问题。这些问题都牵扯到一个比较大的问题,所以这两个问题是我一直比较关心的。

    上午我们看了华润的城中村改造项目,我觉得确实这个项目搞得很好,说明深圳城市更新改造潜力很大。

    这次会议,主办方要我讲一下房地产的一些情况,我也考虑了一下,因为我现在是一个自由人士了,协会的领导职务已经辞掉了,所以致辞不合适,主旨演讲也不合适,我就结合大会的主题来讲一下怎么样把房地产企业做强做大的问题。

    对于房地产企业的做强做大,我觉得先要分析做强做大的有利条件,有以下几点:

    第一,城镇化还在快速推进当中。2015年末,我们国家常住人口的城镇化率是56.1%,户籍人口的城市化率是39.9%,说明我们国家城镇化的路还很长,我认为这是一个最基本的因素。再加上二胎政策的放宽,以及养老服务业、旅游文化等消费升级的需要,房地产包括住宅、老年住区等新业态的发展空间还是很大的。

    第二,我们国家经过一二十年房地产的快速发展,有一大批骨干企业已经得到了锤炼,他们有很丰富的经验。去年商品房销售额过百亿的131家、过千亿的12家、过3000亿的3家。今年肯定有更多的企业在销售额上一个台阶,我觉得这也是一个重要的基础性条件。

    有一个问题跟房地产关联度非常大,自从中央城市工作会议以后就提出发展装配式建筑问题,去年9月份国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的意见》,今年2月又印发了《关于促进建筑业持续发展的意见》,在这些意见里头明确地提出,未来几年装配式建筑与新建建筑的比例要达到30%的目标,要求长三角、珠三角、京津冀三大城市群和人口300万以上的其它重点城市要重点推进,而这些区域都是我们的骨干企业着力发展的地方。

    这些企业下一步怎么发展,其中有一个重要的问题,就是装配式建筑是要重点发展的。

    《关于促进建筑业持续发展的意见》里就建筑业怎么深化改革还专门提到,民间投资的房屋工程当中探索由建设单位自主决定发包方式;另外也讲到,装配式建筑原则上应采用工程总承包的模式,这就涉及到建设和承发包性质的调整,这是一个很重大的改革。

    现在北京已经明确提出,政府新立的保障性住房项目,政府新投资的建设项目,以及北京的存留区和通州地区5万平方米以下的商品房开发项目,其它地区10万平方米以下的商品房项目,全部要采用装配式建筑。

    这就牵扯到建设单位的问题,牵扯到总承包单位的问题。这个问题对我们要做强做大的企业而言,面临的是机遇也是挑战。希望大家认真考虑这个问题,能够抓住这个机遇的企业有一个比较大的发展,如果你这个问题迟缓了,可能就有点难了,我认为这是我们最好的有利条件。

    怎么样把我们的企业做强做大?我认为要把企业做强做大,首先就要研究开发消费者需求的、市场适销对路的、质量好的,而且能够做好运营和服务的产品,尽量减少和严防出现新的库存。

    如今的行业平均净利润已经降到10%以下,如果项目有10%的房子销不出去、租不出去,就意味着这已经消耗了整个项目的利润,甚至危及到公司的资金层面,如果你的产品销售得好,回笼资金自然很快,发展壮大也很快。

    所以,企业要做好产品,如果企业有核心技术和自主知识产生的,本人建议要尽快申报知识产权,让这个知识产权转化为企业的竞争优势,我觉得这一点很重要,这是第一点。

    第二,一定要提高企业的治理能力和管理能力,努力建设好一支专业化队伍,在企业的组织结构上要区分决策层和管理层的职责。股份制企业要保持董事长自身对企业的股权控制能力,我认为这一点,我们一些骨干企业是有教训的。

    鉴于房地产的产业链长,一些骨干企业又点多面广,从减少工作环节,提高工作效率出发,在产业链的合作商,建议推行横向集成、合作共赢的模式。比如说我们协会有一个产业的采购平台,我们的大企业也有采购平台。

    我最近在上海参加一个会议,万科、朗诗发起成立了房地产产业链绿色联盟,甚至对钢材、水泥、铝合金、木材、室内装修人造板等,都跟供应商签了协议书,保证这些产品从源头上就是好的,这样就减少了采购环节,降低了采购成本,确保了工程质量,我认为这也是必须要考虑的。

    公司的内部结构上面,我觉得要推行扁平式管理,而且这种管理人员将来要由更多的职业经理人来担当。另外,要充分发挥这些管理人员的积极性,像万科、碧桂园实施了合伙人制度。

    我对碧桂园的合伙人制度也是很欣赏的,他们是从拿地开始地区公司的骨干、项目公司的骨干就作为投资人。过去项目经理只是打工的,现在可以作为一个股东,从拿地开始就是同舟共济的,有利益共享、有风险共担的一个有机体。碧桂园这几年发展得快,当然还有其他因素,但是这一点是重要因素。

    另外,目前地价不断攀升、大企业不断扩展的情况下,中等企业怎么办?我认为必须要考虑这个问题。做强做大并不只是大企业的事情,中等企业怎么办?

    我前不久到扬州去过一次,扬州有三家本地知名企业,而且有各自的特色产品,三家的市场占有率占到当地一半左右。为了应对高地价和国内一些知名企业的竞争,他们在几个项目当中采取了合作拿地,合作开发的模式,信誉非常好,我觉得这些也可以借鉴。

    还有小企业方面,确实面临着下一步生存的问题,但是小企业可能要顺应这么一种形势:如果你有地,就主动地合作开发,甚至你原来是董事长的,现在作为一个股东就行。我认为这样就避免防止被兼并的痛苦,大家都可以考虑。

    第三,要把企业做强做大,既要有创新的观念,充分利用互联网、大数据,把我们的产品开发好。同时又要把握好企业的发展节奏,平衡好发展速度、质量和负债的关系。

    第四,企业要做强做大,在目前的情况下,不管是企业的领导人还是骨干队伍,都要不断地储备人才。这一点我跟碧桂园座谈的时候,他们也觉得这是他们的重要经验。企业的领导人、企业的骨干不断地学习、不断地创新,再加上实干,我们的企业一定能够做强做大。

    撰文:朱中一

    审校:劳蓉蓉

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