创“新高”后楼市八大问题探讨

观点地产网

2017-03-08 11:30

  • 特色小镇热潮已经席卷中华大地,无论是政府,还是市场,如果不谈论特色小镇似乎就有着不合时宜之嫌。笔者认为,特色小镇热应该辩证看待,它有可能是好事,也有可能是坏事。

    回顾2016年楼市,最大的亮点莫过于“两个新高”。根据早前国家统计局发布的数据,2016年全国商品房销售面积达15.73亿平米,同比增长22.5%,商品房销售额11.76万亿元,同比增长34.8%,销售量、销售额双双创下历史新高点。

    创下历史新高点之后的楼市,站在新的起点上,面临新的机会和挑战,未来又将走向何方,备受人们关注。对此,笔者对此总结出八大问题展开探讨,以供商榷。

    1.  未来还会不会有更高点

    历史数据显示,2010年我国商品房销售量、销售额分别突破10亿平米和5万亿元大关,随后仍持续高走,至2013年又分别达到13.06亿平米和8.14万亿元。此后伴随着行业调整期的到来,市场上唱衰中国楼市的声音不绝于耳,有关“2013年为中国房地产业历史顶峰”的判断屡见报端。

    然而,楼市发展轨迹难料,2015年全国商品房销售额实现8.73亿元,又创下新高;2016年更是销售量、销售额双双打破历史成交记录。这一刻,关于“未来中国楼市会不会有更高点”的问题再一次受到市场的广泛关注。

    笔者认为,可从经济、调控、人口三个关键因素来判断“更高点”问题。

    首先,就经济而言,中国经济下行周期尚未结束,经济全面回稳仍需时日,房地产支柱性产业地位犹存;

    其次,楼市历经高位运行后,2017年楼市调控总体收紧是大趋势,但不可能会成为长期趋势,一旦经济增速滑破中央容忍下限,楼市宽松回调,重新刺激楼市以提振经济仍是大概率事件;

    第三,目前我国城镇化率为57.35%,城镇化还有很长的路要走,今后很多年仍会有大量人口向城市聚集。

    由此得到的结论是,2016年未必是中国楼市的最高点,其历史峰值仍有可能在可预见的未来被打破。但这一时间应该不会是2017年、2018年,因为楼市调控的收紧趋势已经形成,短期内难以改变。此外,一线和热点二线城市连续多月的高涨行情也在某种程度上透支了未来需求,楼市需要重新积蓄向上运行的力量。

    2.  长效机制对楼市影响问题

    虽然2016年底中央经济工作会议就房地产调控提出的“基础性制度和长效机制”并没有多少新意,但在楼市冲新高的背景下还是格外引人关注。关于“调控长效机制对楼市影响”分析类文章颇多,观点也不尽一致,各种调子都有。

    笔者认为,由于“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”不是短期内可以做到的,单单一个房地产税要通过立法、推进改革、实施执行就很难明确时间(十二届全国人大五次会议新闻发言人傅莹已明确表示,2017年没有把《房地产税法》草案列入提请全国人大常委会审议的安排),更何况是一揽子的“基础性制度和长效机制”呢!因此,长效机制对楼市的影响在短期内仍仅限于预期,其有利于促进楼市的平稳发展,实质性影响程度有限。

    3.  热点城市土地市场降温,地王或下沉

    2016年是名副其实的地王之年,热点二线城市如合肥、杭州、南京、苏州等和一线城市上海是地王密度最高的聚集地。但随着政府管控措施(控地价、竞配建、增自持、提前沟通等)的到位,以及后端调控政策(限购、限贷等)收紧,原来地王频出的热点城市的土地市场降温或不再是趋势而可能成为事实。

    2017年初,碧桂园竞得的宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块,楼板价16405元/平,溢价率仅为3%;2月15日,位于深圳龙华新区一宗商业地块吸引10家大型房企竞争,最后花落招商华侨城联合体,溢价率为50.55%;2月16日,北京房山两宗地块竞价次数未超过十轮,未触及到价格上限。

    而需要格外留意的是,2017年温州迎来年度单价、总价双料地王,即新希望集团历经68轮报价竞得滨江商务区桃花岛片区T04-16至-18地块;1月初,大同惊现地王,该市建龙房地产开发有限公司以1.78亿元竞得南环路南侧,永和路东侧的8号S2地块,溢价率达164.02%。

    从目前形势来看,开发商对土地市场的角逐区域正在扩围,不再聚焦于原来的热点城市,新的有潜力的机会城市有望成为新的角逐地,地王或由此从原来的一线和二线热点城市逐步实现下沉。

    4.  一线城市楼市趋向固化和封闭

    由于对政策调整更加敏感,2014年底以来的此轮楼市回暖率先从一线城市开始,而土地市场升温后很快发起的高烧也助推了楼市的高涨,加剧了楼市的分化。时至今日,一线城市楼市占据顶端,越来越成为一个相对固化、相对封闭的市场。

    该如何理解“固化”和“封闭”呢?

    首先,一线城市未来新增土地供应十分有限,开发企业想通过招拍挂途径获取新增土地越来越难,即使能够获取面临的风险也很大,因为楼市管控太严、太多,开发商操盘的空间越来越小;

    其次,一线城市未来的土地开发将主要集中在存量用地的城市更新,其对开发企业资质、能力要求比较高,这不是一般房企所能参与的;

    再次,一线城市楼市已经进入存量房时代(2016年二手房/新房:北京3.0;上海2.3;深圳1.9),房价更加高企,政府对二手房房价掌控能力远不及新房得心应手,新增人口购房难度越来越大,越来越力不从心。

    那么开发企业是不是应该完全放弃一线而一心聚焦二、三、四线呢?当然也不完全是。房企涉猎一线开发项目的重要意义不在于赚了多少钱,更多的是一种战略考量,其有利于企业品牌价值的提升、核心资源的把握、长远发展视野的开拓以及产品升级、改进、服务客户能力和竞争力的提高等诸多方面。

    5.  限购后一线周边卫星城楼市潜力仍值得期待

    一线城市在城市群中均作为区域中心城市而存在,其周边分布有诸多相应的卫星城。在一线城市楼市趋向固化、封闭的条件下,周边卫星城市,可凭借“近水楼台先得月”的独特优势优先承接一线城市楼市的要素外溢(包括资本、资源和客户等),如廊坊、昆山、佛山等城市的此轮楼市上涨就是受益于北京、上海、广州一线城市需求的外溢。

    笔者认为,2016年以来相关卫星城实施或加码限购、信贷收紧等调控虽然短期内会对市场会产生抑制作用,但可防止需求提早被过度透支,对楼市长期稳定、持续健康发展是利好,条件好的卫星城未来成长潜力依然值得期待。

    6.  二线热点城市一线化问题

    在一线城市率先回暖的带动下,一系列二线热点城市脱颖而出,如合肥、苏州、南京、杭州、厦门等。这些城市在2016年不仅领跑全国房价,土地市场更是炙手可热,地王频出(2016年地王数量:合肥31、杭州28、南京27、天津26、上海23),风头完全盖过一线城市。

    进入2017年,虽然二线热点城市土地市场整体呈现降温态势,但个别城市、个别地块溢价依然处在高位,如2月24日恒大竞得的南昌新建区DAK2017001地块,溢价率高达256.4%;1月20日,东莞以限价竟配建面积的形式拍出一块商住地,经过154轮的激烈博弈,最终拍出28000/平方米的地王;等等。

    楼市、地市的持续火热促使热点二线城市本已松绑的限购卷土重来,和一线城市一起再次站立在限购的阵营,而且限购程度还时有升级,如3月2日杭州就再一次加码限购,大有向一线看齐的阵势。

    笔者认为,杭州、合肥、苏州、南京、厦门、郑州等热点二线城市的楼市有望接替原先的北、上、广、深而成为中国楼市新的主力市场,主导着开发商未来发展的生死沉浮。

    7.  三四线城市去库存问题

    2015年以来,在系列宽松政策的推动下,我国楼市去库存取得一定成效。截止2016年末,我国商品住宅待售面积已降至4.03亿平米,同比减少10.84%。但由于市场表现分化,冷热不均,三四线城市尤其是县城去库存任务相比两年前不是变得更轻了,而是更重了。目前三四线城市积压了全国库存的7成左右,约2.8亿方,需要集聚近千万人口方才能消化如此庞大的存量。

    由于三四线城市多为人口净流出城市,这就使得去库存压力山大。要从根本上解决这一问题,必需做长期规划和长远打算,注重做好产业支撑,或从内部培育,或从外部承接。总之,有了产业导入,才能有人口导入,库存问题才能得到最终的妥善解决。

    8.  特色小镇热是好事但也可能是坏事

    伴随着此轮楼市的回暖和高涨,特色小镇可谓异军突起,并引起中央高层的高度关注、认可和推动。2016年7月,住建部、发改委、财政部发文提出到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇;各个地方政府也纷纷出台政策、通知等文件指导自己辖区内的特色小镇创建,如北京提出“十三五”期间规建一批功能性特色小城镇;浙江、河北、广东等均提出力争3-5年培育100个特色小镇;天津提出到2020年将创建20个市级特色小镇;等等。

    时下,特色小镇热潮已经席卷中华大地,无论是政府,还是市场,如果不谈论特色小镇似乎就有着不合时宜之嫌。笔者认为,特色小镇热应该辩证看待,它有可能是好事,也有可能是坏事。

    从好的方面来说,特色小镇为房企转型发展提供了新的出路,和政府合作勾兑空间更大,平台更广,更有利于企业实现长远、稳定发展。目前碧桂园、绿城、华夏幸福、华侨城、深圳地铁、恒大地、宏泰产业等一批嗅觉灵敏的领先房企已经分别开始打造科技、农业、会展、文旅、基金、足球、航空等一系列别具一格的特色小镇,备受业界关注。

    从坏的方面来说,特色小镇的核心在于“特”,关键在于产业和文化。其不仅对当地的区位交通、资源条件、文化氛围等有内在特定要求,对开发商的操盘能力要求也高。因此不是任何地方、任何企业都能投建特色小镇的。

    笔者认为,特色小镇热到一定程度很可能走向它的反面,尤其是在中国,政府和市场都一直存在着赶时髦的浮躁心态,遇见好的产业、项目一哄而上,又喜欢投机取巧,经常会把好的东西给做坏,把一个好的行业给做烂,搞到最后除了少部分之外大家都难成功。这方面的例子不胜枚举,曾经的开发区热、新城热、光伏热、电解铝热、地产热,等等,不都是这样吗?

    陈志翔 观点地产新媒体专栏作者、地产独立研究人

    撰文:陈志翔

    审校:刘满桃

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