【黑天鹅】美元再加息,中国楼市将暴跌!

观点地产网

2017-03-16 10:15

  • 美元进入加息通道, 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。

    张宏伟 美联储宣布加息25个基点,联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%。这是继去年12月15日美国加息25个基点之后又一次加息,也是2015年年底以来美联储第三次加息。加息的结果并不意外,更重要的是,美联储曾决议声明:预计2017年加息三次!从目前市场声音来看,2018年美联储仍将继续加息。

    从全球经济形势来看,美国大选后美元进入加息通道,全球货币瞬间暴跌!英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现,欧日继续量化宽松,“金砖国家”经济发展仍然面临困境,经济形势日趋复杂。此时,对于中国经济及楼市来讲,美元加息就是一个“黑天鹅”!尤其是当美国新一届总统特朗普上台之后,美国未来1-2年还会继续加息3次左右。那么,美元进入加息通道对于中国楼市影响如何?

    影响之一:美元进入加息通道,国内资金还会继续“外逃”,对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,美元进入加息通道后,全球资本也会向美国流动,对于中国来讲也是如此,资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例,两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一),中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后,中国的外汇储备大幅减少,截止2017年2月,已经降低至3万亿美元左右。当未来1-2年美元进入加息通道之后,预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明,未来国内资金还会继续“外逃”,那么,这些资金逃到哪里?显然,转向美元资产或房产。这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是“利空”。

    影响之二:美元进入加息通道,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

    美元进入加息通道,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下,美元定价资产处于升值过程中,而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期,中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值,最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

    影响之三:国内融资渠道收紧的背景下,美元债发行规模开始增加,此时,美元进入加息通道,国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,运营风险增加。

    随着人民币汇率不断下跌,以美元债为首的公司海外债券,因人民币贬值而成本不断提高。而且美元进入加息通道后,人民币预期贬值还将持续,这意味着这些债券的成本还将持续上升。

    从未来发展趋势来看,由于预期人民币汇率将继续走低,美元债的成本还将持续走高,预计2017年汇兑损失还将继续大幅度增加,这使得一些房企为了降低成本不得不选择提前赎回,从2015年下半年起,房企开始密集赎回美元债,一些房企选择发行国内公司债,也有一些房企以新债替代利率较高的旧债。

    然而,国内房企选择发行国内公司债的通道也慢慢被卡死,“两会”报告显示,2017年M2同比增速为12%,比去年13%的目标略有降低,此外,央行报告数据显示,截止2017年1月末,广义货币(M2)余额157.59万亿元,同比增长11.3%,增速与上月末持平,比去年同期低2.7个百分点,从宏观货币政策走向来看,新的一年M2增速低于12%的目标运行,市场流动性在逐步收紧。

    而在此之前,就房地产行业来讲,房企的非自有资金已经禁止拿地,房企的杠杆被降低了;房企再融资已经没有那么容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降,总规模趋势也出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升;私募在16个热点城市被叫停;迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例,未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外,央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。在这样的情况下,部分房企又开始将融资渠道转向海外,这也是近期为何房企美元债发行规模又开始增加的非常重要的原因。

    此时,美元进入加息通道, 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。据笔者观察,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。也就是说,2017年下半年,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。

    影响之四:美元加息加速国内楼市调整,楼市“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”,市场集中度加速特征将更加明显。

    从2016年房企总销金额来看,万科、恒大、碧桂园三家房企2016年销售金额达到1.2万亿左右,占到全国行业市场份额的12-15%,市场集中度越来越高。同时,从目前行业竞争格局来看,2016年销售金额超千亿的房企达到11家,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱,比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权,2016年销售业绩实现跨越式增长;融创也积极推进并购,近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权,积极进行规模化扩张。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,美元进入加息通道后,国内资本继续外流,而国内资本市场环境日趋从严(2017年M2同比增长目标为12%,比去年13%相比开始收紧,对楼市来讲,银监会、证监会已经收紧房企融资渠道),这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

    影响之五:经济危机周期与中国房地产调整周期叠加,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大,部分城市房价或将暴跌。

    按照经济周期来看,我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期,前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面,再往前不必多言,也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律,也就意味着2017-2018年左右中国经济将面临新的底部。

    从本轮商品住宅市场趋势来看,北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等23个城市在2016年10月初集中发布调控政策,随着市场大检查拉开帷幕,从典型一二线城市来看,10月份以后的商品住宅成交量也确实出现30-50%不同程度的下滑,上述城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。进入2017年,3月份10余个城市开始发布调控措施,环北京、环上海、青岛、南昌等城市进一步强化调控措施,为楼市降温。

    从2017年来看,上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段,量和价格势必会损失一个指标,同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后,即使5-6月出现一波成交量小高峰,但是,从整体上来看,上半年交易量势必会首先出现下滑,“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。进入三季度,从量和价格两个指标上来看,由于上半年损失了量,下半年势必会冲刺销售业绩,再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力,房企的资金链趋紧,预计从三季度个案开始出现下跌,整体市场会出现降价的趋势,价格的指标发生变化,下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

    由此我们发现,由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期,届时,市场将进入深入的调整,这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当美元进入加息通道之后,一方面国内资本继续外流,另外一方面国内经济状况并不理想,货币政策继续宽松的空间并不大,对楼市来讲,银监会、证监会已经收紧房企融资渠道,房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。至此,我们可以预期,当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

    因此,对于房企来讲,总体上,2017年上半年应未雨绸缪提前跑量,争取更多的策略调整“窗口期”,防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年,房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成,同时,因为市场低迷期地价相对合理,房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”,调整城市布局,争取城市优质土地资源,争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。

    张宏伟 观点地产新媒体专栏作者,同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:武瑾莹

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