第一太平戴维斯：调控效果显现 楼市步伐开始放缓
“11月份，国内楼市延续了前一个月的整体态势，几个于年内房价明显上涨的重点城市，其11月的价格涨幅加速放缓。而对于低线城市，由于其调控政策依然宽松，因此市场的放缓节奏并不明显，一些低线城市房价反而呈现上扬势头。”
概述
11月份，全国70个大中城市中，55个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较10月份的62个有所减少。4个城市的价格指数较上月基本持平，11个城市则环比下跌。
其中，住宅销售价格涨幅最大的四个城市依次为：泉州（2.1%）、扬州（1.9%）、韶关（1.9%）、和西安（1.7%）。
而价格环比下跌最为明显的六个城市依次为：杭州（-0.4%）、深圳（-0.3%）、厦门（-0.2%）、牡丹江（-0.2%）、桂林（-0.2%）和哈尔滨（-0.2%）。
11月份，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.59%，为连续第19个月上涨，较今年10月份1.07%的环比涨幅有所放缓。平均销售价格较去年同期上涨10.81%，自最早指数基准时期（2010年12月）累计上涨12.4%。
图1：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况
(国家统计局；第一太平戴维斯市场研究部)
图2：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（按城市等级划分）
(国家统计局；第一太平戴维斯市场研究部)
一线城市市场表现
11月份，一线城市住宅销售价格表现不同年内之快速上涨之局面：今年前三个季度平均涨幅约2.41%，而11月涨幅仅为0.13%。同时，11月各线城市均录得年内最小房价涨幅。
作为过去一线城市中房价表现一直相对滞后的城市，此次广州房价涨幅依旧赶超上海和深圳，领跑一线城市。深圳则继续回跌，跌幅达0.3%，为两年以来的第二次下跌。
表1：一线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况
(国家统计局；第一太平戴维斯市场研究部)
图3：一线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况
(国家统计局；第一太平戴维斯市场研究部)
由于经济活力、拥有大量就业机会和持续的置业需求，一线城市的待售库存接近历史最低水平。但同时，持续上涨的房价和限购限贷从严已使短期市场增长势头得到抑制。
各等级城市市场表现
11月份，各等级城市房价均再次实现环比上涨。值得一提的是，五线城市首次录得最大涨幅，自10月份的0.48%加速至0.7%。除五线城市外，其他1-4线城市房价增速均有放缓，其中最为明显的是二线城市，环比增速放缓1.32个百分点。
表2：新建商品住宅销售价格环比变动情况（按城市等级划分）
(国家统计局；第一太平戴维斯市场研究部)
一、二线城市市场表现
图4：一、二线城市新建商品住宅销售价格指数
(国家统计局；第一太平戴维斯市场研究部)
11月份，二线城市中表现最优的四个城市依次为：西安（1.7%）、武汉（1.6%）、长沙（1.5%）和重庆（1.2%）。
尽管本月多数城市房价增速均有放缓，仍有一些城市房价依然加速上涨，即：成都（0.8个百分点）和重庆（0.6个百分点）。
图5：重点二线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况
(国家统计局；第一太平戴维斯市场研究部)
区域市场表现
11月，所有地区房价指数均录得环比上涨，然而仅西南地区的增速加快。华东地区环比涨幅自10月份的1.67%放缓至0.7%，增速环比放缓0.97个百分点。
尽管10月份西南地区房价增速相对缓慢，但11月却加速上涨，代表城市有：重庆（1.2%，增速加快0.6个百分点）、泸州（0.6%，增速加快0.9个百分点）、昆明（0.5%，增速放缓0.6个百分点）、大理（0.5%，增速加快0.2个百分点）、遵义（0.3%，增速加快0.1个百分点）、贵阳（0.3%，增速放缓0.3个百分点）、南通（0.2%，增速加快0.6个百分点）和成都（0.0%，增速加快0.8个百分点）。
表3：新建商品住宅销售价格指数（按地区划分）
(国家统计局；第一太平戴维斯市场研究部)
展望
随着近期调控政策的相继落地，楼市步伐开始放缓。政策消化需要时间，政府亦正静观新政效果，以期使楼市平稳，实现供求平衡。而开发商对调控政策和楼市节奏放缓的反应也相对有限，取而代之的是放眼来年、调整战略，迎接全新挑战，或根据预期适当调整来年销售目标。
尽管各地政府应当有能力通过供需侧调控当地楼市，但各地推出的楼市调控举措日益纷繁复杂，无论对于投资者、开发商还是买家而言，认识并参与国内房地产市场的难度正与日俱增。假以时日，应将各地调控试行举措（包括对土地市场管理和房价调控）进行归总回顾和分析，并择优向地方推广。此外，应从全国、省、市及区县等各层面对楼市及土地政策进行系统性记录汇总。房地产市场作为中国经济的重要支柱之一，亟需提高楼市透明度、保持调控步调一致。
