德勤金建:中国企业海外并购、投资成功率只有5%

观点地产网

2016-12-15 15:17

  • 现在中国好多企业根本就没有完整的投资程序,都是拍脑袋,甚至靠脸熟,靠信得过的人在这里面穿针引线,其实往往准备不充分,留下了很多隐患。

    观点地产网 随着中国企业越来越多走出国门进行国际投资,国际会计师事务所往往也成为幕后的功臣,正是他们在帮助中国企业在合适的地方,以合适的价格“买买买”。

    2016观点商业年会上,德勤中国资深合伙人金建在接受观点地产新媒体采访时,对于房企的境外投资,有着自己独到而鲜明的意见和看法。

    戴德梁行统计数据显示,从2009年开始,中国海外地产大宗交易投资总额就呈稳步上升的趋势。这一进程在2013年至2014年时增速更加明显,万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。

    根据戴德梁行发布的报告,2016年前八个月,中国海外地产投资大宗交易总额达235亿美元,已接近2015年全年257亿美元的投资额。

    此外,2016年全年,中国对外大宗交易将比去年同期增长37%,投资额有望创新高达到350亿美元。

    对于不断升温的境外投资热,金建表示,这还是因为国内的投资渠道太少,限制太多。

    “对中产阶级来说,他们最大的愿望是要跳出政策限制,现在买楼有很多的限制,做其他投资也有很多限制,能投资养老院吗?能投资学校吗?地产商也是迎合了中产的需求,到海外去开发一些需要投资的项目,比如一些庄园、奢侈品商铺,或者学校、医疗、保健、养老等等,这些都是迎合中产阶级的需要。”

    然而,地产商在境外的投资并不全都是一帆风顺、赚得盆满钵满的。事实上,据金建透露,按照德勤的统计,现在中国企业海外投资包括并购,成功率只有5%。

    虽然德勤统计的“中国企业”并不全是房地产企业,然而这个数字恐怕还是比大多数人的预料都要低上许多。

    金建专门指出,签约不等于投资成功。现在我们的观念很奇怪,一签约就说项目投资成功了。要知道纸上签的东西随时都可以改,特别是在法治不健全的地方可以不认帐的,撕毁协议都可以。

    他认为,一个投资项目成功不成功是看最终能不能赚到钱,这个项目有没有融合当地的历史文化和人文关系,让人家接受,这才叫成功。

    事实上,这样的“不成功”案例在房地产界已经出现,比如正在全球进行扩张的万达,就在西班牙和美国都遭遇了不顺。

    针对境外投资可能出现的风险和挫折。金建称,做好功课很重要,如果不做功课一定不会投资成功。

    另一个现象是现在很多企业的“功课”,都是企业自己内部人员来完成,而不是寻找专业机构。

    对此,金建表示这会导致对风险的预判和准备不足。

    “现在中国好多企业根本就没有这个完整的投资程序,都是拍脑袋,甚至靠脸熟,靠信得过的人在这里面穿针引线,其实往往准备不充分,留下了很多隐患。”

    金建指出,企业内部部门的人员大部分都是只懂皮毛,不是专业人士,真正要做一些大的项目投资,还是需要国际认可的机构来进行专业支持。

    以下为观点地产新媒体对德勤中国合伙人金建先生的采访实录:

    观点地产新媒体:现在大家都在关注港资企业从内地撤离,也包括很多国内的企业到香港、韩国、美国、英国等进行投资,您怎么看这个现象?

    金建:就是走出去。对中产阶级来说,他们最大的愿望是要跳出政策限制,现在买楼有很多的限制,做其他投资也有很多的限制,能投资养老院吗?能投资学校吗?但是反过来,到海外投资很容易得到回报,而且海外相对来说法治比较健全,投资的东西是得到保证的,而且没有各种各样的随机改变因素,所以中国的中产阶级都愿意到海外去做一些投资。地产商也是迎合了中产的需求,到海外去开发一些需要投资的项目,比如一些庄园、奢侈品商铺,或者学校、医疗、保健、养老等等,这些都是迎合中产阶级的需要。

    我认为将来国内的地产商走到海外是比较可行的,国家又在鼓励一带一路,只有把这些产能转出去的话,竞争相对就会缓和一点,不会那么疯狂的抢地。现在国内实在是没地方去投资,只能是投地,投房子,这也给我们一个警觉,中国的老百姓或者是投资者要找到一个稳健的投资产品和投资的市场,现在还比较困难。

    观点地产新媒体:开发商境外投资都会选择什么样的地方呢?

    金建:都是一些市场比较成熟的城市,当地的交通、法制、教育、卫生、保健都比较完善,很多投资者都愿意去。比如英国,英国是个老牌的资本主义国家,投资环境是比较完善的,各种契约保证在全世界是公认的好,一旦签了约就会执行,包括法治层面也是,如果要打官司也说得清楚。比非洲、拉丁美洲,或者是东南亚,相对老牌的资本主义国家,他们的法制环境、投资环境要差很多。

    观点地产新媒体:中国开发商出海也不是一帆风顺,比如万达在英国、西班牙的投资都不算特别顺利。

    金建:做好功课很重要,功课没做好就没有投资。要请包括像我们这样的财务咨询机构来做一些前期的调研、准备,现在这方面他们比较缺乏。

    国际上比较流行的是一些老牌的企业要做投资,都少不了几个相关的中介机构介入,一是投资顾问,二是法律顾问,三是价值评估,四是人力资源。这几个方面会请专业机构做前期调查,当地的环境,包括政治、经济、历史、文化、人口等等各个方面的背景都要进行完整的调研,没有尽职调查报告是不轻举妄动的,

    这就是国际上比较规范的投资程序,但现在中国好多企业根本就没有完整的投资程序,都是拍脑袋,甚至靠脸熟,靠信得过的人在这里面穿针引线,其实往往准备不充分,留下了很多隐患。

    这些企业的投资就是靠企业内部法律部门、财务部门、投资部门做一些调研,但身在其中的话没有旁观者清楚。更重要的是,这些人都不是很专业,都只是会一些皮毛。真正搞一些大的投资项目,没有国际上老牌咨询机构支持的话,很难有质量保证。

    现在中国企业都是这个毛病,是老板说了算,个人判断为主要依据。所以老板说行,下面这些部门哪有说不行。反过来独立调查的机构,像我们这种就可以跟老板说,这里面有问题。我们是独立第三者,跟企业没有利益关系,不受企业支配。我们报告指出这里面有问题是对企业负责,现在中国好多企业不愿意这样做。

    我们碰到很多做海外投资、并购,甚至看中了一个项目,老板说干就干了,最多财务部、法律部、投资部做一个论证,看老板这个想法能不能实现,但没有考虑到从有风险的角度来看,将来会发生什么问题,没有逆向的思考,将来在谈判的过程中会处于什么样的状态,这都没有经过第三者论证,他们自己的主管论证未必正确。这种在国内碰到了很多,他们对外省了一笔钱,但是赔的钱更多。

    我们做过一个统计,现在中国企业海外投资包括并购,成功率只有5%。

    观点地产新媒体:这个成功率是怎么统计的?

    金建:有时候投资有合作协议,但最终投资完善达到最终投资目标的成功率很低,签约不等于投资成功。现在我们的观念很奇怪,一签约就说项目投资成功了。要知道纸上签的东西随时都可以改,特别是在法治不健全的地方可以不认帐的,撕毁协议都可以。一个投资项目成功不成功是看最终能不能赚到钱,这个项目有没有融合当地的历史文化和人文关系,让人家接受,这才叫成功。

    观点地产新媒体:据您了解中国哪一类的企业在国外投资特别积极?比如险资,还有房地产商?

    金建:现在比较积极的都是一些民营企业,国企现在受到了很多政策性的限制。民营企业里面主要是几种类型。

    第一是保险公司,像安邦保险到海外收购,特别是到美国、欧洲收购很多,这个是比较积极的。

    第二是房地产商收购海外项目,包括万达,复星地产,而且还是集中在一线城市的地产开发商比较多。

    第三是一些矿产资源收购,像上海的华信资源,他们在欧洲收购矿产、重金属、贵金属,甚至收购了捷克的银行、保险公司,规模还是相对比较大的。

    第四类是投资体育产品,万达投资了海外的一些足球俱乐部、网球俱乐部。另外西班牙的甲级球队,意大利球队有好多中国企业家在那边收购。

    第五类是奢侈品收购,法国、意大利的奢侈品生产企业,有些品牌包括高档的服饰、家具,都有中国企业收购。还有珠宝设计、生产,都有中国企业在收购。

    集中来看,中国现在在海外收购、投资的相对来说都是一些价值比较高的,有高增长、高回报可能的产品。

    撰文:武瑾莹 钟凯

    审校:劳蓉蓉

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