第一太平戴维斯:上海2016三季度商铺市场简报

第一太平戴维斯

2016-11-08 10:25

  • 核心商圈空置率连续八个季度上升,截至第三季度末,空置率达6.9%,其中近半数项目空置率有所上升。

    概述

    成熟项目在市场压力下通过专业运营仍具租收增长潜力,故而深受机构投资者追捧。

    ·2016年前八个月,上海零售总额同比上升7.9%,增速较去年同期降低0.1个百分点。

    三个新项目于第三季度入市,新增零售建筑面积214,100平方米。

    核心商圈购物中心首层租金季度环比上涨0.3%,至每平方米每天人民币50.2元;非核心商圈环比上涨0.1%,至每平方米每天人民币16.9元。

    ·第三季度,核心商圈购物中心空置率上升0.7个百分点,至6.9%;非核心商圈空置率下降0.3个百分点,至9.2%。

    ·约600,000平方米新增供应预计将于第四季度入市。

    “核心商圈空置率持续攀升,业主亟需为消费者带来更多新颖元素,以与非核心项目形成差异体验。” 简可, 第一太平戴维斯市场研究部

    核心商圈

    核心商圈空置率连续八个季度上升,截至第三季度末,空置率达6.9%,其中近半数项目空置率有所上升。虽然旧租约到期造成的短暂间歇、较大面积楼层调整为主要原因,仍有数个项目租赁不顺,导致空置铺位持续数季度未有品牌入驻。

    非中心区域越来越多大体量、设计先进、硬件配置高的购物中心涌现,使核心商圈一些特色平平、缺乏亮点的项目面临极大压力。一方面难以获得主流品牌大店青睐,而即便吸引到租户入驻,往往又在品牌上缺乏足够特点与新意。受益于区位优势,沿街展示面店铺仍不乏知名品牌问津,但展示性较差及中区商铺就面临一定难度。市中心的消费人群对消费场景和体验有更高要求,商场不仅需要提供有吸引力的品牌组合,在商场布置及氛围营造上都需带来更多新意,以吸引消费者回流市中心。

    标杆性项目表现稳健,带动核心商圈租金仍环比稳定上升0.3%,至每平方米每月50.2元。新品牌仍视核心商圈优质项目为不二之选,而配饰类品牌较高的承租能力使首层租金得以有力支撑。Didier Dubot在来福士广场开出首店,并将在iapm开出第二店;I-Primo则在香港广场开出首店,港汇恒隆广场新店也在装修中。

    此外,8 seconds于淮海中路开出其在中国第一家店铺。3,500平方米的店面面积使其成为近年上海市场开出的最大旗舰店之一,规模与附近无印良品旗舰店相仿。而店内除售卖服饰,亦以店中店的形态结合了冰淇淋品牌Remicone、美甲品牌Bandi、文创品牌10X10等。

    非核心商圈

    非核心商圈继上半年共302,000平方米零售项目入市后,在第三季度又迎来三个新项目开业,带来214,100平方米新增供应。三个新项目分别为七宝宝龙城市广场(七宝)、金桥太茂商业广场(金桥出口加工区)和百联世纪购物中心(竹园)。虽然今年入市的新项目经营状况各有差异,但非核心商圈整体空置率仍表现稳健,环比下降0.3个百分点至9.2%,较去年年末则下降0.4个百分点。

    七宝宝龙城市广场所在的七宝区域为上海发展最早的外环区域之一。区域距虹桥火车站及机场约5公里距离,同时受大虹桥规划利好,近年吸引大量商业项目竞相动工开发。在该项目三公里范围,有四座体量10万平方米以上的大型商场均蓄势待发,预计将在未来两年内陆续入市。

    在浦东竹园,趁多个项目整体或部分改造之际,百联世纪购物中心适时入市,吸引市场关注。该项目直通地铁2/4/6/9号线世纪大道。无印良品、耐克及阿迪达斯均承租600平方米以上面积。非服饰类品牌颇具亮点,包括言几又书店、手工大师、大创生活馆及八盛酒藏均在此开出其浦东首家店铺。

    然而百联项目在未来亦将面临新的竞争。预计未来两年,项目周边一公里内还将有两个新项目及改造后的八佰伴入市,体量均在10万平方米之上。

    投资

    第三季度零售市场罕有地出现两宗购物中心交易。两宗交易均在境外投资者间达成,证实上海零售市场的优质物业仍被视为具有长期投资吸引力。

    位于浦东金桥的金桥商业广场由吉宝置业售出80%股权予以崇邦集团,总价约34亿元人民币;崇邦集团此前已拥有项目余下20%股权。上海投资市场中,运营成熟、兼具交易结构清晰的优质零售物业极为罕有,因此备受专业投资机构追捧。虽然此类物业交易往往溢价较高,但经由专业公司运营,仍具备租金收益稳健增长的潜力。

    而在嘉定远郊区域马陆,三井不动产及丸红将一宗物业售予吉宝置业。该项目基本建成但尚未开业,总价约5亿人民币。由于市中心可售优质项目稀少,而近年非中心及郊区项目增幅客观,预计投资者将逐步放宽视野至外围区域,而具备成为区域中心或城市副中心的地段将受到更多关注。

    项目聚焦

    虹桥天街

    虹桥天街是龙湖地产在上海的首个综合体项目。项目的商业部分包含一个145,000平方米的购物中心,及59,000平方米的开放式街铺。部分街铺可售,成交价格约每平方米50,000元起。此外,项目还包含26,700平方米的酒店及94,400平方米办公。

    作为大虹桥枢纽体量最大的商业项目,虹桥天街定位于辐射西上海区域的超级购物中心,同时亦有望吸引大虹桥商务区的办公人群前往。

    该项目距地铁2/10号线虹桥火车站700米。顾客可自地铁站地下通道到达项目,或通过连接虹桥天地的地面天桥前往。

    项目目前正处于招商中,即计将于2016年底开业。

    审校:刘满桃

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