世邦魏理仕:中国房地产硬着陆可能性不大

世邦魏理仕

2016-10-21 17:52

  • 由于出台新政的城市需求面坚实,因此政策一旦需要重新调整松绑,未来市场有很大的反弹空间。

    中国2016年三季度经济同比增幅录得6.7%的增长,与前两季度持平。经济结构转型持续推进,本季度第三产业增加值占GDP比重达52.8%。今年前三季度消费品零售总额保持稳健增长态势,同比实际增幅达9.8%。GDP增速企稳继续得到扩张性信贷政策的支撑,前九个月新增人民币贷款总额超过10万亿元。

    房地产对经济增长的直接贡献率达8%。得益于房地产行业的回暖,钢铁、水泥等地产相关板块表现亦有所改善。房地产及工业行业的回暖成为了近期经济中新的增长点,同时抵消了进出口数据下滑带来的负面影响。

    这对房地产行业意味着什么?

    经济政策预计渐趋谨慎:第四季度的GDP增长有可能小幅下调,但全年6.5-7.0%的增长目标已基本实现。鉴于政府仍有很大政策空间,其中包括进一步降息(尽管短期内可能性不大),中国经济硬着陆可能性甚微。但随着经济增长企稳,我们认为未来政策风向有可能略趋保守。因此,更为温和的货币政策,加上一二线城市实施限制措施后住宅销售的放缓,有可能对四季度经济增速带来一定压力。

    区域经济增速不平衡现象仍将持续:尽管今年以来煤炭、钢铁、重工业行业的去过剩产能已取得一定的进展,去产能仍将是现阶段政府工作的重点。目前各区域间经济增速不平衡的现象仍将持续,东北地区等面临产能过剩及人口流出问题的地区未来经济增长将相对滞后。

    第三产业发展为商业地产提供了坚实的基础:三季度第三产业增加值同比增加7.6%,大幅高于第一第二产业的增速。我们预计2016年写字楼净吸纳量相比去年水平将下调20-25%,但其主因是由监管层加强对P2P行业监督而造成。但长期而言,第三产业的扩张将转化成对写字楼物业的稳定需求。

    房地产贷款增速预计有所放缓:这主要受一二线城市近期出台的住宅调控政策影响。第三季度个人房贷约占全部新增贷款的55%,但该比例在九月份开始已有所下调。

    房地产行业硬着陆可能性不大:目前调控政策较为渐进温和,且主要针对一二线城市,因此房地产行业硬着陆可能性不大。此外由于出台新政的城市需求面坚实,因此政策一旦需要重新调整松绑,未来市场有很大的反弹空间。

    物业回报率仍将处于低位:今年年底前央行启动新一轮降息降准的可能性不大,但利率水平将维持在目前的较低水平。国内投资者将继续在一线城市物色拥有稳定现金流的商业地产项目。根据世邦魏理仕数据,国内投资者贡献2016年前三季度中大宗物业投资交易额的八成以上。鉴此,短期内国内核心物业的租金回报率仍将处于低位。

    审校:徐耀辉

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