高力国际：2016年第三季度上海房地产市场研究与预测

全球领先的房地产服务上市公司高力国际近日发布 《2016年第三季度房地产市场研究与预测报告》，报告指出，今年第三季度上海甲级写字楼市场核心区新增四个项目，导致空置率暂时攀升，而近期的税收改革造成业主陆续上调租金，核心区平均租金上扬。商铺市场存量增幅创下2010年来的新高，空置率随之攀升，全市平均租金因此被拉低。

住宅市场内，发展商惜售导致新建商品住宅供应大幅下降，高端住宅需求强劲，季内上海住宅市场成交均价首次突破四万；土地市场保持活跃，平均楼板价至历史新高。商务园区市场需求放缓，五个新增项目供应推高平均空置率，而高科技、互联网及医药行业的需求保持强劲。

第三季度，第三方物流和零售企业持续吸纳上海物流物业面积，空置率有所下降，平均租金环比上扬，物流物业市场投资交易活跃。

上海

写字楼：新增供应创新高，税收改革带来租金上扬

2016年第三季度，甲级写字楼市场共有四个新项目交付，包括歌斐中心、外滩金融中心、世纪汇广场的1号楼以及长宁88中心，建筑面积合计20.6万平方米。这些新增供应创下自2013年以来单季最高水平，导致核心区甲级写字楼市场的平均空置率环比上升2.6个百分点至9.8%。P2P借贷公司的撤租继续对租赁市场造成影响，在除却新项目外的现有项目中，净吸纳量连续第二个季度录得负值。而在新项目内租赁活动的支撑下，核心区净吸纳总量回升至33，700平方米，金融及专业服务业仍为需求的主要驱动力。由于近期的税收改革，业主陆续上调租金并推动核心区平均租金环比增长2.5%至人民币10.5元每天每平方米。投资市场内，季内共有两宗整售交易完成。与此同时，更多的交易谈判正在进行中且有望于未来若干季度内完成。

高力国际华东区办公楼服务执行董事赖锦雄表示：“年内P2P企业退出之际恰逢新增供应入市，或将致使核心区市场租金出现季度性调整。按年计算，表面租金或将实现3%至5%的同比增长。然而，该增长中的一定比例是由今年增值税体制改革所致。”

商铺：新增供应集中于次中心区域，推高全市空置率

季内商铺物业市场保持活跃，共有四家新购物中心入市，均坐落于核心零售区域外。本季度存量增幅为2010年以来最高水平，全市总存量因而环比增长8.3%，至近500万平方米。新增供应的入市将季内净吸纳量推高至三年来最高值195，000平方米，同时导致全市平均空置率环比上升2.9个百分点至12.7%。新项目之低于平均水平的租金以及其大体量拉低全市中高端购物中心首层物业平均租金，而除却新项目，全市平均租金环比上涨1.1%至人民币39.7元每天每平方米。徐家汇仍系上海最贵商圈，南京西路位居其后。投资市场录得一宗整售交易，某境外投资者收购锦绣坊商业裙楼，交易金额未予以披露。

对此，高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇表示： “新项目主要位于非核心区域，该分布局势将拉低全市平均租金。然而，成熟项目租金仍将录得稳定增长，即便其并非位于传统核心商圈。”

住宅：需求强劲，成交均价首次突破四万

众多发展商在价格或将持续攀升的预期中放缓推盘节奏，季内上海新建商品住宅供应环比或同比下降53.0%或56.4%，至约150万平方米（12，275套）。而购买情绪较上一季度有所恢复，成交量环比上升15.1%，至370万平方米。高端住宅及豪宅物业需求尤为强劲，两类市场销售量均达新高。受此支撑，2016年第三季度上海住宅物业市场成交均价首次突破人民币40，000元每平方米。季内发展商持续对在上海土地收购及开发表现兴趣浓厚，14宗土地成交主要集中于静安（含闸北）、松江、浦东、青浦、宝山、杨浦及虹口。平均楼板价上升至人民币39，505元，创历史新高。

高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇表示：“尽管若干城市已经或有望颁布更为严格的购房条款，上海有望维持其之前限购，无重大变化。同时，上海住宅物业市场将保持活跃，包括刚需置业者入场，现有业主对其资产配置进行调整以实现利益最大化或改善其居住条件。”

商务园区：需求放缓，空置率暂时攀升

2016年第三季度，市场对上海商务园区办公空间的租赁需求较去年同期有所放缓。五个新项目入市，市场总存量同比扩张6.8%至约820万平方米，为全市存量最多的办公物业市场。净吸纳量约为35，000平方米，同比减少85%。需求放缓以及五个新增供应将平均空置率推升2.4个百分点至11.7%。尽管如此，来自高科技、互联网及医药行业的企业继续驱动新租及扩租需求。平均租金在成熟子市场的活跃度支撑下环比增长2.0%至人民币3.94元每天每平方米。投资市场保持稳定，季内无交易完成。

对于商务园区未来趋势，高力国际华东区办公楼服务高级董事吴群认为：“尽管第四季度约有68万平方米新增供应计划于商务园区市场交付，但所有项目均位于需求强劲的张江、漕河泾及陆家嘴软件园等成熟子市场。因此，预计这些项目将会继续保有比较高的去化速度。因此，尽管整体空置率将于下个季度暂时攀升，但应该不会对市场平均租金造成严重冲击。由于有鉴于新项目楼宇品质、管理水平和配套设施的日趋成熟，中期市场平均租金有望保持稳定。”

工业物流：需求持续强劲，投资交易活跃

2016年第三季度，第三方物流和零售企业持续吸纳上海物流物业面积。新增项目为维龙上海莘庄物流园，得益于其优越的地理位置和高标准的设施，该项目已由一家国内第三方物流企业整体承租。季内标准仓库需求稳定，净吸纳量录得123，200平方米。来自第三方物流、零售及制造企业的需求致使总体空置率环比下降1.4个百分点至13.1%。由于新增供应及部分需求稳定且可租面积有限的项目租金调整，上海标准物流物业平均租金环比上涨0.9%。物流物业市场仍对投资者和发展商保持吸引力，季内若干投资问询和地块交易即系佐证。

在上海， 合计面积约14.6万平方米的两个项目或将于下一季度竣工。然而，强劲的需求意味着空置率将在短期内下降。第三方物流、零售及电商企业将继续在上海寻求可租赁空间以维持并扩张其业务。高力国际产业及工业地产服务执行董事邓懿君表示：“基于上海有限的土地供应及有限的可租赁面积，物流地产发展商持续加速拓展嘉兴、昆山和太仓等周边城市。预计超过36.8万平方米的新增供应将于今年最后一个季度在这些城市入市。”

二线城市（苏州、杭州、南京、武汉）

优质写字楼

2016年第三季度，苏州、杭州和南京皆有新增写字楼项目入市，而武汉自今年第一季度起始至今均无新增供应。受此影响，除武汉外，其他城市的整体空置率皆有所上升。需求方面，武汉优质写字楼空间的需求因季节性因素于第三季度回升，其余城市则保持稳定。新项目高于平均水平的租金推升了各地的市场平均租金，其中苏州增幅最大，环比增长3.3%。季内，二线城市优质写字楼物业投资市场保持平静。高力国际分析其原因在于潜在的供应过剩现象或将抑制租金的增长，进而影响投资回报率，投资者对此持谨慎态势。

优质商铺

由于若干项目工程延期等原因，季内二线城市中高端购物中心市场均无新增供应落成。各城市的需求保持稳定，除南京外其他城市的空置率均有不同幅度的下降。杭州的净吸纳量环比下降88%至3，864平方米，主要由9月份G20峰会的召开迫使相关物业装修工程延期以及新增供应的匮乏所致。多数城市中高端购物中心首层物业平均租金皆录得环比增长。季内，南京商铺市场录得一宗整售交易，为丰盛控股以人民币10.1亿元向南京德盈收购虹悦城。

高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇表示：“二线城市社会消费品零售额及人均收入等基本面的稳定增长将得以延续，继而支撑零售商以及消费者的需求。未来大量新增供应的入市将对市场整体空置率造成上行压力。业主或将继续对品牌及业态组合进行调整，以期获取竞争力并带动租金增长。”