世邦魏理仕：房地产市场泡沫加大但风险仍可控

房价的一路高涨拉响了房地产市场过热及泡沫化的警钟，一些机构预测市场泡沫破灭的危机已经迫在眉睫。然而，世邦魏理仕研究部认为中国住宅市场的风险仍然可控，主要原因如下：

房价飙升及住房价格承受能力的削弱仅局限于一二线城市，仍然存在去库存压力的三四线城市总体市场表现较为稳定。

房地产开发投资未显著增加。2016年1-8月间，房地产开发投资、土地成交价款以及新开工面积同比增幅分别录得5.4%、7.9%及12.2%，远较此前几轮周期顶峰时的增幅更为温和。

目前二线城市的市场限制措施仍属宽松。如市场过热现象未受到遏制，政府仍有相当充足的政策空间，通过收紧行政、税收及信贷政策多管齐下进行调控。

更为多元及透明的融资渠道减轻了开发商及银行的财务风险。当前开发商的融资来源中不仅包括银行贷款，也越来越多地纳入企业债券、信托、私募基金及资产证券化产品等多元化渠道。企业债券近年来成为了开发商重要的融资渠道，目前其集中到期时间已推至2018至2021年间。这意味着开发商在短期内不会面临太大的偿债压力。

居民部门低负债比及高储蓄率提供了很好的缓冲区。中国居民部门的债务占GDP比重约为40%，远低于发达经济体的60%-80%；此外，中国的居民储蓄率高达40%。上述两项因素为快速膨胀的房贷及企业部门的高杠杆提供了缓冲空间。

世邦魏理仕对市场未来六个月发展趋势的展望

因城施政仍为主线：政府的工作重心将放在抑制一二线城市泡沫、促进三四线城市去库存上。

住宅销售将受抑制，但2017年中之前价格下调可能性较小：由于新政实施将缩小购房者基数且抑制投资意愿，发布新政的一二线城市的住宅销售将有所放缓。2016年1-8月，上述城市的住宅销售面积在占全国销售总面积的22%。然而，鉴于一二线城市目前较低的住宅库存水平，我们认为价格在2017年二季度前出现集中回调的几率不大。

一二线城市投资购买需求不会大规模外溢至三四线城市。尽管国务院最近出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》将长期有利于中小城市房地产的需求，但短期内中小城市相对较差的人口结构及疲软的经济数据并不足以吸引投资者购房。

行业兼并活动抬头。世邦魏理仕研究部认为更为严厉的融资和土拍政策将对小型开发商带来消极影响，未来房地产行业的兼并活动预计会有所增加。