直击业绩会 | 为“不激进”正言 融信漫谈地王、负债那些事(更新实录)

观点地产网

2016-08-23 18:03

  • 欧宗洪反过来给现场媒体抛出了一个问句,“我们拿地激进不激进,大家从有息负债和楼板价去对比看看?”

    观点地产网 处暑日,焦灼的炎热自此开始打退堂鼓。但尚未消散的静安地王热潮,转身袭向中环万豪酒店上空。

    8月23日,港交所敲钟近七个月后,融信第三次公开现身香港来了一场中期业绩会漫谈。这一次,有着“资产负债率77%”的报表数字做旗帜,融信似乎不再怯于来自媒体们的负债追问。

    的确,在IPO上市及公司债发行的“双重保险”下,融信曾经那个净负债率高达1600%的高杠杆“冒险家”身份已经在淡化,也有了会上“有息负债对标龙湖”的喊话底气。

    可是,媒体们的问号并未就此止步,因为过去半年中,融信身上多了一个“光环”,那就是地王专业户。所有在聚光灯下的物体,总逃不过流言蜚语的重重包围,地王显然位列其中。

    “拿下静安地王是出于哪些判断?”“土地的资金来源和风险考虑是什么?”“会不会太激进?”一开场,绕不开的就是地王的梗。

    对于这些问题,融信管理层似乎并未感到太突兀。主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪给出了一个反问式回答,“大家从有息负债和楼板价去对比,就知道我们激不激进。”

    作为融信首席财务官,曾飞燕则从今年应付土地款及目前融信的现金流情况出发,让现场媒体知晓结论,“公司流动性充裕,所有投资都在合理规划范围内”。

    地王说:今年拿的地都有合作伙伴

    一个静安地王,衍生的无数话题足以撑起一场漫谈,这就是融信中国的中期业绩会实况。

    “110亿高价的静安地王,是出于对一线城市未来走势的看好?”这是今天业绩会的首个问题。

    虽然问题的含金量并不高,可管理层的回答还是较为谨慎。“地块本身具有足够的稀缺性,和其他项目不具对比性,目前评估地价合理。”执行董事、副总裁林峻岭回应。

    欧宗洪补充,同样地块放置在北京相同地段,价格应该更贵,“未来售价根据市场走势而确定”。

    伴随着地王而来的下一个问题就是关心“土地的资金来源和风险考虑”。除静安地块外,融信今年上半年收割的十宗地块中不乏地王身影,特别是在杭州。

    对此,曾飞燕回应称,“我们今年拿下的土地都是和相关房企合作,股本层面基本在五成对五成情况。”

    这一“轻资产”模式的最新案例就是静安地王“找伙伴”。早前8月19日,观点地产新媒体已报道称,110亿拿下的全国单价地王已与国内一线上市房企签署了该地块的合作开发协议。

    而在业绩会上,问及静安地王合作方身份,副总裁林峻岭则表示,鉴于目前整个合作手续还在办理中,暂时不方便透露。

    虽然是以合作分担风险,但为了不重蹈上市前合作项目不并表的覆辙,欧宗洪则明确对观点地产新媒体等记者指出,“合作意向是可以因情况而商议,但我们更关注操盘并表,这样才会降低负债。”

    风险共担之后,“是否有钱支付地价”的话题对融信来说则更严肃,因为其中掺杂了诸多口水战。对此,曾飞燕明确指出,截至今日,融信举牌竞得土地340亿元,其中归属权益部分198亿元。

    “今年实际需支付土地款约140亿元,截至目前已支付65亿元,本年公司尚需支付的土地款75亿元。”

    曾飞燕分析称,在充分考虑公司的各项经营及资本支出的前提下,年底预计保守现金余额超80亿,这也就意味着公司目前的现金情况足够覆盖上述土地款。

    债务说:有息负债对标龙湖

    曾飞燕的上述说法牵连出了另一个问题则是,“融信下半年会不会继续拿地?”

    “今年会不会再拿地,根据情况。会积极参加,但会谨慎拿地,觉得溢价能力很好的也会考虑。”欧宗洪表示,上半年基本完成了今年的拿地指标。

    当然,不管接下来的拿地策略如何?是否会进一步补仓?融信地王“连轴转”的现象给媒体们留下的另一猜想空间则是,“土地资金来源是什么?发的债都用来买地了吗?”

    观点地产新媒体查阅中报,截至6月底,融信通过深交所和上交所先后发行多期公开公司债券及非公开公司债券,本金总额为人民币69亿元。

    “有人以为我们通过发债发了110亿来买土地,这个是严重不实的情况,公司所发债券100%用于替换原有债务。”说到这,欧宗洪的语气有些急促。

    按照曾飞燕的说法,在去年底,融信的财务报表上非标债务达100多亿,今年通发债等方式已经置换了大部分,还有30到40亿因借款协议刚性的约束暂不能替换,所以下半年仅有20多亿还债负担。

    曾飞燕话音刚落,欧宗洪反过来给现场媒体抛出了一个问句,“我们拿地激进不激进,大家从有息负债和楼板价去对比看看?”

    欧宗洪指出,融信上半年的有息负债是257亿,这个水平在全国房企30强中属于少见的,“这才是房企最真实的债务运营指标,我们对标的企业是龙湖”。

    观点地产新媒体查阅相关资料,龙湖截至今年上半年持有近163亿元现金,公司有息负债规模567亿元,有息负债率(有息负债与权益总额的比率)接近88%,今年初公司的有息负债规模为523亿元,有息负债率为84%。

    至于楼板价,欧宗洪透露称,截至今日集团土地储备共1026万平方米(含上海静安),土地成本价约为8278元/平方米。

    土地储备主要集中在上海、杭州、福州及厦门几个城市,上述城市合计土地储备面积为815万平方米,平均成本10004元/平方米,同时公司7月份在上述城市项目平均售价已达到23750元/平方米。

    “照此计算,公司布局城市土地没有任何盈利难题,即便未来市场出现小波动,还是有一定的抗风险能力。”

    随着时间推移,目前已摘获土地所在区域溢价率日趋走高,也是欧宗洪为融信“不激进”找出的一大例证。

    据悉,融信今年1月27日竞得的上海青浦区盈浦街道49-04地块楼板价为15412元/平方米,截至目前,青浦区累计出让土地(不含我司竞得土地)平均楼面价为22237元/平方米,其中8月份出让的三块青浦区住宅用地有两块土地楼面价已超过3万元/平方米。

    以下为融信中国控股有限公司2016年中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:相关数据显示,公司上半年拍卖土地共用了300亿元,资金来源和风险怎么考虑?

    曾飞燕:公司一直坚持轻资产合作模式,今年所有买入的土地都是跟相关房企合作,股比基本是5:5的结构。

    今年截至目前,累计竞得土地价款为347亿,按权益占比计算的支付压力不到200亿,现在已经支付了65亿,接下来要支付的应该不到80亿。

    从财报可以看到,公司6月末资金余额为128亿,下半年保守估计销售回笼100亿,不考虑其他资金来源、新增融资,不做任何杠杆的情况,我们自己做了一个流动性测试及很多压力测试,资金回笼若下降20亿,整个安全边际在可控范围内。

    因此,在充分考虑经营和资金支出的情况下将有不少于80亿的资金余额,财务支付完全没有任何压力。

    现场提问:公司刚在上海拿下静安地王,怎么看待一线城市土地市场?项目未来如何定价?开发进度呢?

    欧宗洪:今年我们公司土地市场举牌了340多亿,归属公司权益190多亿,现金流方面还是比较充裕。

    190多亿地价款中今年需支付140多亿,上半年已经支付了65亿,下周大概会支付到80亿,下半年需要支付仅60亿的土地价款,压力不大。

    至于静安地块的价格,扣除安置房楼面价大概11万左右。这块土地具有稀缺性,所在区域12年以来平均每年供应二三十万平方米,量非常少。

    现在如果在北京二环拿出一块地来拍更会是地王,因为北京今年拍的都是四环、五环以外,地段不同。

    林峻岭:当天这个举牌接近110亿,大家对这个项目非常看好,是十二年以来内环内出售最好土地,没有可比性。

    这个项目我们经过了周密的分析和测算,非常看好这个项目,就目前评估来看地价非常合理的。

    计划在2018年初推盘,这是市场正常推盘,前期会做好定位分析。这个项目80%是100平米以下,这种设置合理的,非常符合目前中高端产品需求。我们定位为轻奢豪宅,满足创一代或者在上海金领阶层的居住需求。

    现场提问:项目未来如何定价?

    欧宗洪:我们是根据市场的走势,市场的走势走到哪里,我们就跟着走到哪里。

    例如杭州学院府去年售价2万多一平,今年就可以卖到3万多。主要还是根据市场行情来定价,不是我们想卖多少就卖多少。

    现场提问:从福建走到长三角,融信是不是特别看好今后长三角的发展?

    林峻岭:总部从福建搬到上海是适应集团的长期发展战略。当然福建是我们的根据地,我们会继续保持福建的领先地位,同时重点发展长三角。

    长三角几个城市目前发展态势相对比较好,房地产供需结构比较健康。我们认为全球的宽松环境及国内稳健的货币政策、积极的财政政策短期不会有大的改变,我们继续看好长三角的发展。

    现场提问:关于轻资产问题,今年很多土地跟其他房企合作,主要是我们操盘还是别人操盘?

    曾飞燕:我们公司今年所有买入的土地都是自己来操盘的,公司能够走到今天,也是有了一定的规模,有了一定的业绩,才有机会坐在这里。

    所以在这方面,我们也在把握多少股权和人合作是比较合适的。对于好的项目,我们很不愿意给太多股权给对方,但我们也想用有效的资源创造更多的效益的时候,可能就会做一些测算,我们公司并表的项目都是自己操盘。

    现场提问:公司过去半年负债率下降了很多,现在来看负债率多少水平比较安全,可以获得平衡发展?

    曾飞燕:公司一直努力在降负债率,公司曾经的负债率大家关注比较高,公司一直非常重视,包括资本结构调整以及通过IPO后续项目层面合作,当然公司结转对净资产贡献也很有帮助。

    资产负债率不是自然科学,没法准确测算到底多少合适,我们也想探寻标准值,应该没有。但观察同行业做的还不错的企业资产负债率情况,心里也大概有数如何在资本平衡发展过程中,在杠杆效益和规模之间取得好平衡。

    公司完全不举债是不可能的,适度是可以的。未来,公司管理层将继续重视净资产,财务保持相对稳健情况下控制合理水平,保障发展情况下控制好负债率水平。

    现场提问:能否透露静安地王合作伙伴?公司权益占比是多少?下半年拿地计划?

    林峻岭:因为整个手续还没有办好,不方便透露,权益占比大概是50%。

    因为今年上半年已经基本完成全年土地投资目标,不排除在下半年资金充足的情况下有比较好的项目继续增加投资。

    欧宗洪:因为对方牵涉到公告的问题,要求我们暂时保密。实际上你们查也很容易查到,但是我们不能说。

    现场提问:近期一些二线城市出台了一些降温措施,一二线城市7月份的房价涨幅有所回落,公司对这些城市的市场预期如何?

    林峻岭:最近国内的调控主要是针对南京、苏州这些城市,融信中国目前在这两个城市没有项目,对公司短期内没有影响。

    但从目前国家提出的去库存的角度,去库存主要是针对三四线,一二线大家也看到了,城市的供需结构,现在的库存周期都相对比较短,所以下半年对一二线的形势依然看好。

    现场提问:在外界印象中,福建开发商都比较激进,融信也是这个特点吗?

    欧宗洪:首先我们公司不激进,其实后面有一些误读,因为激进不激进看指标就可以看得出来,一个是有息负债,一个是楼面价和销售价。

    我们资产负债率基本与同行上市标杆企业接近,在合理范围,我们总的有息负债275亿,市场上规模相近的地产公司基本负债规模都比我们要大。

    现场提问:公司今年的销售目标是多少?

    曾飞燕:公司今年年初确定销售目标为160亿,上半年已完成132.2亿,完成年度目标83%。管理层经过慎重讨论,公司全年度目标拟上调50%,调整为240亿。

    现场提问:融信今年毛利率大幅下降,从去年的29%降至18.4%。除结转因素外,还有什么原因?

    曾飞燕:毛利率下降主要是因为产品及项目结转结构原因所致。截至今日,公司共有1026万平方米的土地储备,平均楼面价为8000多元,而我们7月份销售均价已达23750元/平方,可以看出公司的盈利能力是行业里面向好水平。

    欧宗洪:我们在漳州近几年土地占比不会超过5%,但漳州项目上半年销售占比较高是公司策略所致。

    因为漳州是三线城市,虽然占比少,但今年公司的管理策略是先去化三线库存,一二线销售就没那么赶。公司在漳州拿地总金额大概十来亿,经过今年去库存,存货消化差不多了。

    现场提问:接下来公司在三四线城市的项目会逐渐淘汰?

    欧宗洪:会少做,但还是会根据具体情况来定,有些三四线城市也很有潜力,比如昆山、漳州港。

    我们在漳州大部分项目在漳州港,原来我们拿地价二三千,现在售价都到一万五六。不能绝对说只有一二线能做,利润好三线也可以做一些。

    现场提问:既然聚焦长三角,公司为什么没有去苏州、南京布局?进不去还是相对保守?为什么重仓杭州?

    欧宗洪:公司本年度也有参与苏州和南京部分土地竞拍,但是我们认为最后价格都太高,没办法接受。

    至于杭州,今年好多城市地价涨的很厉害,但杭州年初还好。公司在杭州所拿的地价平均溢价率20%多,而同行业平均为60%多。所以我们进入杭州的时点选择还是把握得比较好的。

    我们早前拿下的楼面价一万多地块的位置,至上周同行拿的差不多三万四千多,是我们价格的一倍多。

    现场提问:杭州今年在萧山区接连拿下多宗地块,如何考虑的?

    欧宗洪:萧山区的库存大概200万平方米,库存量不大,从大杭州来说,今年杭州的土地供应量全年在八九百万平方米,今年上半年已经消化了1400万平方。

    也就是说,去化比供应量大得多。我觉得杭州的未来安全,我认为杭州今年至少卖2000万平方米没有问题。

    林峻岭:为什么去年杭州拿项目比较多?一方面是欧主席分析的市场;第二,在杭州开发了三个项目,产品品质很高。

    另外,G20、接下来的亚运会都将在萧山开办,整个城市配套飞跃提升,我们看到发展的机遇。

    现场提问:融信已经进入到长三角这一块,下一步有没有一些区域扩张新规划?

    欧宗洪:我们公司有一个特点,不喜欢进入非常多的城市开发,希望进入每个城市都在城市里面排前名,不管溢价、品质都排得上名,接下来会进入新的城市目前考虑的也就一两个。

    现场提问:有考虑哪些城市?

    欧宗洪:在测算供应、需求、土地、人均收入,根据指标来分析进入哪个城市。会进入,但是不会多。

    现场提问:融信的融资渠道有哪些?钱主要哪来的?

    欧宗洪:公司的融资渠道目前是非常简单的,有息负债257亿,在证券市场发债118亿,剩下来100多亿大部分是银行贷款开发贷,还有几十亿信托。

    现场提问:融信是如何把负债率降下来?

    曾飞燕:第一,通过上市进行资本结构优化。第二,公司在项目层面进行轻资产合作,引入合作方资本投入,同时管控好该类项目的负债水平,进而降低整个公司负债水平。

    第三,公司物业结转利润沉淀进一步增厚公司权益。在适合时机下,也适当考虑了策略投资者的引入。

    现场提问:公司有没有对标企业?

    欧宗洪:我们公司是比较特殊的,就是觉得哪一个公司好就是哪一个指标,他的物业好,我们就物业找他做,我们是按照各种指标找各种企业。

    撰文:付庆荣 张常旺

    审校:武瑾莹

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