70城房价15城上涨超10%,收紧政策或三季度集中落地

观点地产网

2016-08-18 11:11

  • 从政策面发展趋势来看,官方频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后,一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面会出现转向。

    张宏伟 8月18日,国家统计局公布了2016年7月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况,国家统计局显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有16个,上涨的城市有51个,持平的城市有3个。环比价格变动中,最高涨幅为4.6%,最低为下降1.1%。

    同时,与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有11个,上涨的城市有58个,持平的城市有1个。7月份,同比价格变动中,上涨幅度超过10%的有15个城市,分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡,其中深圳为最高涨幅为41.4%,上海和北京上涨幅度超过20%,南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%,上涨幅度超过上海和北京。

    上述数据表明,进入下半年以来,热点城市的房价仍然在高位上涨,楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今,随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转,北上广深一线城市、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面,甚至部分二线城市比如南京、厦门与合肥土地市场也是“地王”频现,房价上涨幅度超过一线城市。

    那么,上述城市出现“地王”频现和“买涨不买跌”的火热局面之后,楼市调控政策会有哪些变化呢?相关政府部门是不是对于“买涨不买跌”与“地王”现象坐视不管呢?显然,不是。

    从政策面发展趋势来看,官方频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后,一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面会出现转向。

    从近期官方的表态来看,官方已经强调防范资产泡沫的继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地,国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号,南京、合肥、苏州等房价上涨幅度过快的城市地也陆续出台了收紧政策,比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应,南京土拍熔断政策仍将继续,土地出让首付升至60%,合肥土地出让首付升至50%,苏州土地出让首付升至60%,苏州和南京二套房贷首付比例也提升了,苏州也重启了限购政策。

    这是核心二线城市“限贷”政策落地的开始。从上述热点城市楼市来讲,由于房价同比涨幅超过10%,并且上涨幅度一直处于全国前列,“地王”频出再次推动这些城市房价继续上涨,这也就意味着这些城市存在首先重启“限贷”通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性,同时,土地市场也将出台“控地王”措施。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,从政策面走向来看,苏州、南京等城市楼市出台新政后,三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了,核心内容显然是通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。同时,针对“地王”推动房价上涨现象,三季度“控地王”也将成为政策面走向的非常重要的特征。理由如下:

    首先,前期政策较为“温和”的城市已经出现稳步收紧的措施。

    随着市场热度的回升地王的频现,地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时,地价依然一路走高,房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”,因此,8月份苏州和南京提首付“降杠杆”楼市新政纷纷落地。从上述房价上涨幅度超过10%尤其是上涨幅度超过20%的城市政策走向来看,上述城市政策存在收紧的可能性,三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台。

    其次、楼市调整预期及房价下降将导致银行资产缩水,“限贷”势必重出江湖保卫银行自身资产安全。

    从上述热点城市发展趋势来看,楼市在下半年及明年进入调整期是预料之中的事情,届时,由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素,上述城市楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时,房价也必然面临着下降,对于银行来讲,由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当今年下半年或明年房价开始下降时,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,保卫自己的资产的安全性。那么收什么?答:开发贷款、个人按揭贷款,通过首付提升、利率提升等方式对冲未来存在的潜在的市场风险。因此,这也就意味着上述热点城市存在首先重启“限贷”通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性。

    第三,“地王”频出可能诱发系统性金融风险,“控地王”措施或将在三季度集中落地。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前上述热点城市“地王”现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个地王或少数几个地王,一旦市场遇到调整,那么这几个地王或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市,一旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的。

    并且从当前热点城市房企拿地来看,房企拿地首付配资的现象越来越多,比如政府规定土地出让金的首付款必须50%,那么,对于开发商来讲只要首付25%,通过金融机构场外配资25%或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地,甚至制造地王,这样,一旦市场进入调整期,这些地块的风险会增加,这样的风险不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。

    因此,对于当前这几个热点城市来讲,一旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

    从热点城市土地市场政策走向来看,既然有“地王”频现的现象,市场也会因此存在系统性的风险,那么,三季度也势必会有相对应的“控地王”的措施,以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制,对于拿地首付比例进行提升,对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等,为土地市场“降杠杆”,防止地王频现而导致的系统性风险。

    张宏伟 观点地产新媒体专栏作者,同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:杨晓敏

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