博鳌大讲堂 | 苏鑫:传统开发模式已经终结

观点地产网

2016-08-12 16:51

  • “改变的前提是要有危机意识,机会存在于房地产行业由制造业转向服务业,对中小企业来说,会有赶超的可能,而核心是思维的改变。”

    苏鑫:下午的时间又热又困,所以我先做一个提议,为在座的各位坚持两天,而且用这种学习的心态能坚守下来,给自己鼓掌。

    今天跟大家分享的题目,听起来就很有争议,我先不念题目,我先一点一点的说,看看它有没有一定的道理。

    今年的论坛跟往年不一样,尤其跟去年的氛围不一样,去年大家都在讲危机,有危机的意识,要互联网+,要各种新的理念、新的想法。今年至少参加演讲的这些开发商,这些大咖们都没有像去年一样的那种意识,为什么?因为我们看到了房价的上涨,成交量大幅的上升。

    但是如果我们看整个市场的未来,就像我们开了一个高速行驶的汽车在弯道上,我们只看眼前一定会出问题,我们要看到未来。这个未来就需要有危机感的眼睛,才有可能看得更清楚,不能够只看到一片阳光。

    我今天的演讲主要是两个方面,第一是我们用危机的意识再看看这个行业的危险和机会在哪里。第二,我们聚焦一个实例,如果有危机意识的话,我们怎么去改变。

    最近这个行业里大家最关注的就是这个事件(万宝之争),有各种各样的评论,我相信每一位都在自己的微博和微信上发表了自己的观点,看得最多的是政治论,还有八卦论,你们看到的各种各样的影视的手段这里面都有。

    如果我们换一个角度,为什么这三个核心人物,王石先生、傅老板、姚老板,甚至后来挤进来的许老板,为什么大家不能像我们一样坐在一起合作呢?商业是合作,不是你死我活,你死我活是一定没有好结果的。为什么做不到呢?我们从心理上分析,才能分析到它的根源,这四个角力者都是很强势的人。

    当然我们还可以再换一个角度,用金融的思维来看,为什么保险愿意投万科,因为它原来股价被低估了,PE只有10倍左右,同样的公司在香港上市的PE倍数只有3-8倍,NVV打折,最低的只有5折,说明资本根本就不看好传统的开发模式,因为传统的开发模式本质上就是三高模式(高周转、高毛利、高杠杆)。只要周转出现了问题,毛利出现了问题,你的高杠杆就会让你死亡,所以它不可能持续。

    我们看这个行业到底有没有危机。第一个危机就是土地面粉的价格拍成了“黄油”的价格。在今年的1—6月份,土地成交的总金额是9600亿,同比增长了38.3%。其中一线城市土地单价上涨25%,三线城市只上涨了6%,但是二线城市上涨了76%。我们粗略的做一个分析,我们发现在一线城市的地王,几乎都是央企或国企拿走的,二线城市的热点地王都是首次进入到这个城市的开发商。

    高地价的根源到底是什么?板子不能打在开发商身上,板子也不能打在地方政府身上,通过这两天的讨论,大家有个共识,是土地政策出了问题,是地方政府的土地财政,这种依赖造成了它的单一。所以如果不改变土地政策,如果只是像苏州、南京一样,土地不光限价,而且还要抽签,这种方式能解决高地价的问题吗?

    第二个危机是存量巨大。我没有详细的数据,但是我有一个定性的判断,我们这一轮是为了去库存,但是中央政府最希望去库存的是商业地产和三线城市,但是恰恰这些地方没有去库存。再仔细分析,可能去库存本身就是一个伪命题,如果是一个消费品,比方说是一个杯子被顾客买了,作为厂家来说,这个库存就销售了。

    但是如果是一个房子,房子天然是有投资属性的,第二套、第三套他买走了以后,市场上有波动的时候,他就拿到了市场上去,他消化了库存吗?它又变成了供给。我们这次去库存的核心是靠开发商,尤其是百姓的加杠杆来实现的。百姓的杠杆还有多少机会?巴曙松博士有一个数据,他认为已经到顶了,连平老师说还有机会,我们不知道谁对谁错,但是听听两类的声音,还是对我们判断有帮助的。

    第三个危机,我们这些开发商都在干什么?尤其是没有参加今天学习的开发商,走了的那些开发商,他们都在干什么?抢土地、玩并购、乱投资。什么样的人抢土地?大的国企和央企,因为它需要存在感,什么人在玩并购?

    我听到了一个信息,20名到50名的房企,很多人不光调整了今年的预售目标,而是说三年之内要冲千亿。什么人在乱投资?有些小的开发商离开这个行业,觉得要互联网+了,就在北京、上海租了很大的房子,能做互联网+吗?如果思想不变还是不行的。

    这个行业到底有没有风险,其实我们要回答三个问题,否则我们永远没有答案。第一个问题是房价上涨的原因到底是什么,第二个问题是如果这轮拿了地王,能不能像以前一样赚到钱,第三个问题是传统的开发模式的本质到底是什么。

    房价上涨的原因,有的人归因于供需,但是在这一轮上涨之前,供需跟起点有变化吗?有的人归因于货币超发,但是至少樊纲教授不同意这一观点。我们回忆一下,这一轮上涨的核心动力是中央政府出台了鼓励政策,是在去库存的大背景下定向宽松了对房地产的期待,鼓励人们购房,把限购、限贷的城市放开,结果改变了预期,出现了房价的快速上涨,是由投资和投机推动的。

    开始的时候确实是刚需和改善需求比较多,但是改变预期以后,他的投资需求必然出现,所以出现了苏州等二线城市的投资占比达到30%以上,而在一年前这个比例不到10%。

    地王到底能不能赚钱?我们看历史,买地王就可以赚钱,除了三线城市。以前这个行业的波动是一个爬山型的波动,你这一轮的低点比上一轮的高点还要高,所以你只要捂得住,现金流足够,你就可以赚钱。但是如果不是这样呢?如果是波浪一样的呢?

    即使不像波浪一样,它只是持平,或者持平的时间更长,你的金融成本就把你所有的利润全部消化光了,这一点我觉得可以通过一个数据证明,有一家前十大开发商,他在去年拿的10个项目,其中有3个项目根本不赚钱,拿的就是当时的地王。何况现在热点二线城市的价格又翻了一番,你要想赚钱,就需要未来三四年房价翻一番。

    有没有可能?除非中央政府允许。但是最近的中央经济工作会议提出来,要抑制资产泡沫,在政策上是不可能的。

    开发模式的本质到底是什么?说得俗一点,可能就是一个赌博游戏。可能在论坛上我们不好意思说,在酒桌上经常会听到这样的故事,有10个亿的开发商,在6年前在北京二环拿了一块地,4年前只能跑到三环拿同样的地,两年前就要到五环,今天跑到涿州能拿到地就不错了。

    所以地方政府相当于是一个庄家,我每次拍地的时候发不同的筹码,6年前我发10亿的筹码,今天我就发50亿的筹码,你以前赚的钱,只要你还在赌桌上,你是逃不掉的。

    如果从这几个问题来说,行业肯定是有风险的。我们看到的变化就是这个行业已经在转变了,已经跟去年不一样了,已经由制造业变成了服务业。就像互联网时代,由PC互联网向移动互联网转变一样,这里面有很大的变化,也有很多的机会。

    因为我们一直专注于商业地产,所以我谈谈商业地产的机会。我认为有三个机会,第一个是城市更新,我们看看成熟的发达国家,国外的基金在干的事情就是城市更新,而且已经持续了很多年。

    而在中国一线城市核心区域已经没有土地了,这个规模一二线城市至少有万亿的水平,而且三四年以后还可以再更新。第二个机会就是证券化,证券化是商业地产的核心,我们没有证券化,没有金融创新就不可能有商业地产,它只能回到制造业的模式,而商业地产是服务业,所以需要证券化,类REITs在两年前出来了,但是只有两三百亿的额度,这是债性的。

    还有股性的CMBS在上周出现了,我相信它有很大的市场,因为在美国无论是REITs还是CMBS,占有的市场规模都是万亿美元的规模。CMBS不是简单的ABS,它是基于资产抵押,它有硬碰硬的资产在里面。相对于经营贷来说,它不限定用途,有更低的利息,卖给不同的投资者,不同的银行机构,不是像银行只是跟一家进行谈判。同时,它可以灵活的还本金,它的贷款额度可以比经营贷增加50%。

    当然商业地产证券化可能还有很多,它的终极就是REITs。第三个机会是轻资产运营公司,为什么这个很重要?因为商业地产证券化的核心是需要资产管理公司能够把它的资金做得持续稳定,不断地上涨,而这里面装什么样的内容是最关键的,而这个装的内容就是由轻资产公司来提供的,所以才有最近我们听到的青年公寓、白领公寓、养老公寓等等很多细分市场。

    所以基于这种判断,我们看到PE给他们的倍数还是很高的,像房多多、优客工场,我们也是在半年前成立了第一家专门投资轻资产运营公司的PE。

    有危机,核心是要改变,最难改变的是思想,我们需要用什么样的思想改变自己?需要互联网思维、金融思维。

    城市更新怎么赚钱?其实很简单,就是低价买、高价卖。怎么才能低价卖?DTZ做了一个统计,在过去的一年,上海的写字楼整栋销售的单价涨了50%,所以你想低价买,只有一种可能,就是要拿到受困资产,比如说购物中心能不能改为写字楼,酒店能不能改为写字楼等等。高价卖就是你有没有资产管理能力,能让它的它的租金上涨,你有没有证券化的能力增加它的流动性,核心是资产管理。

    这是我们的一个案例,在北京北二环的一个购物中心,我们收购过来,原来租金只有3块5,改变成写字楼之后,租金达到了9块钱,上面是以前的样子,下面是新的样子,这个硬件改变是很容易的,关键还是看装什么样的内容。

    我们发现传统的写字楼实际上是没有服务的,既然酒店和购物中心可以为服务买单,为什么写字楼的租户不可以?PE都愿意给联合办公更高的估值,背后是什么逻辑?因为他能给这些刚刚创业的小公司提供深度的服务,给他融资、给他品牌。

    传统的写字楼,我们的目标人群是能够付租金的中小型的企业,他有创新的需求,这时候他需要的空间是不一样的,这个空间要增加更多的公共空间,要增加交互,要增加服务,比方说我们可以有中型的会议室,这样中小公司就不需要三四百平米还要做一个会议室,节约了成本,同时也增加了互动。

    还可以做Hi办,这样你加班的时候,你就不会承受周末没有空调,这个小空间可以提供24小时空调。同时,如果有审计师事务所,到年底的时候,可以请到这边来临时的使用。还可以有Hi咖,这个咖啡厅的目的不是赚钱,是通过一些规则增加业主之间的交互。比方说中午12点你一个人去买要20块钱一杯,你和另外一个人同时买,就是10块钱一杯。

    还可以有一些更好的公共场景,这个项目能看到后海,所以我们做了一个HiBar,这就是把外面的资源带进来,因为写字楼的核心是要赚钱,我是个生产工具,需要有更多的生意机会,就需要把更多的资源带给它。

    同样跟联合办公一样,但是它不是给初创企业提供服务,而是给更大一点的企业提供服务,所以我们会给他们选择一些服务商,比如说基于电子的,基于移动互联的服务商。

    改变的前提是要有危机意识,机会存在于房地产行业由制造业转向服务业,对中小企业来说,会有赶超的可能,而核心是思维的改变。这就需要互联网思维和金融思维。

    最后我们回到最有争议的这个命题,传统开发模式已经终结,我们现在进入的不是下半场,而是另一场。

    撰文:苏鑫

    审校:徐耀辉

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