林中：我眼中未来18个月的房地产市场

林中（旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席）：各位上午好！下面我用15分钟的时间汇报一下我们对未来18个月市场的一些看法。我主要分三个部分，讲讲对未来18个月的判断特点，以及2016年下半年和2017年的市场展望。

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席 林中

第一，本轮的特点。行政调控的手段与力度温和，虽然我们看到苏州、南京都出台了一些调控的措施，但是在市场这么热的时候，这种调控措施还是比较温和的，因为它没有限购，我认为这就是一个比较温和的调控，只是对贷款的成数以及限贷做了一些约定，很多的篇幅讲的是对一些市场热度的减弱，我认为政府的意图是要稳住一线和二线的房价，希望市场能稳定。

货币政策维持宽松状态，既不会进一步加码宽松，又不会收紧，因为我们的宏观经济面临着困难，不允许他们收紧货币或信贷，所以这两条会使明年的市场处于一个平稳的状态。

有别于过去，此轮以市场自身调控为主，短周期可能变为中周期。过去我们看到市场是一个短周期波动，基本上三年一轮，但是这一年因为有前面这两个很重要的因素，有可能这一轮的市场调整是以自身调整为主。如果2014年是一个底部，意味着2017年会出现一个市场波动的拐点，但是有可能这一轮从过去的三年的短周期变成一个中周期，这一个短周期到中周期的变化带来巨大的风险，也带来了巨大的机会。

现时房价泡沫不大，特别是二线及弱二线城市。一线城市虽然房价比较贵，但是也没有到泡沫的程度。北上深以及热二线城市土地市场出现泡沫，地价刺激房价上涨。这种地价要在目前已经涨了一倍的房价的基础上再翻一倍，对应到2014年的房价，大概要涨3倍，从1万块变成4万块，从2万块变成8万块，这种幅度我们目前看，觉得像这些热点城市的地价存在比较大的风险。

而且这一轮出现了一个新情况，以前我们都是房价涨了地价再涨，房在地前。这一轮是很多城市出现地价上涨再刺激房价上涨。我们看到前几个月上海市场已经开始有点平稳，交易量已经回到3月份的一半，但是随着这两个月的地王出现，交易量和价格又在往上走，因为大家的预期又发生了变化。

第二，2016年下半年市场展望。一线和热的二线城市，北上深以及南京、合肥、苏州、厦门，成交量应该会稳中有升，大部分城市会出现这种情况。但是个别城市会下降，深圳、苏州下半年的交易量应该会比上半年少，已经在逐步的回落，上海会比较稳定，南京、合肥的交易量还是比去年涨了很多的。

成交价保持上涨，但涨幅回落。土地市场火热，地价创新高，地价刺激房价上涨。下半年北京、上海都推出比较多的地，所以下半年的土地市场还会很热，地价还会创新高。在这样的地价会刺激房价进一步的上涨。投资比重大，金融属性强，功能属性弱。

我们统计了在弱二线城市购房需求的目的，大概有30%属于投资，投资比重超过10%就是比较大的。住宅产品的金融属性越来越强，功能属性越来越弱，自用或者租赁的属性越来越弱。我来这里之前，正好在合肥看我们开盘的项目，我问了我们的项目情况，130多平米的房子，二手房的房价是2万一平米，一套房子要卖270万左右，现在市场上的租金是3600元，租金回报率只有百分之一点几，这个功能属性越来越弱，资产属性越来越强。热二线城市出台温和调控措施，这个温和的调控，会把调控时间拉得更长，这是好事，但是未来从低谷回升的时间也会拉得更长。

目前来看，一线和热二线出现了很多的地王，我们也在反思这个地王背后形成的原因是什么，其实它有几个方面：

一是开发商在资产端有更低的利息，现在我们在中国发债的开发商享受的是国家信用，中国在利率市场化的时候并没有出现资金的风险定价，很多都在享受国家的信用，利息非常低。

二是有更多的钱，更多的钱来自几个方面，包括有直接融资，2014年对开发商发债放开，到目前为止大概发了1万多亿的债券，还有开放的股权融资、影子银行，以及各种的理财产品，最近你如果买了一块地，都是银行主动找过来要贷款，他们有很多的钱要贷出去。以前开发商过紧子，拿钱不容易，最近突然发现有那么多钱，放在帐上不花也不好。

三是开发商用更高的杠杆，开发商的杠杆今年平均下来会比去年高，比去年低的非常少。他们有更高的杠杆，我认为有更多的冲动。我们最近在内部有这样一个共识，还是要保持谨慎，不要陷入规模和土储的军备竞赛。

这么多低息的钱，这一轮集中在更少的城市，大概就那么十来个城市，原来我们货币超发的时候，我们有很多钱，但是我们是一二三四线城市都有投资，所以集中在某一个城市的资金量就不会太大，但是目前这些钱只集中在中国的十几个城市，所以这十几个城市的地价，在进入2016年以后都是非常高的溢价率的成交。

没买到地就纠结三天，买到地就纠结五年，我们认为北上深的房价未来5年是覆盖不了现在的地价。未来3到5年，北京、上海、深圳的房价会不会超过香港？你认为会超过香港，你就可以买这块地。最近在这些城市买的地如果要想有钱挣，至少要持有5年。我们的原则是，以利为先，不加杠杆，不参与规模和土储的军备竞赛。我们还是根据自己的节奏来打。

再看二线城市，目前成交量在上升，投资和改善的需求在拉动市场，包括青岛、济南、郑州、宁波、无锡这些城市，成交价在快速上涨，其实他们是地价刺激房价在上涨，而且价格上涨表现在成交量放大之前。原来我们讲房在地前，量在价先，这一轮全部被推翻了，地在房前，价在量前。这些变化是跟以前不一样的。土地市场热度升温，土地价格持续上涨。行政政策比较宽松，他们都是去库存政策的最大受益者。下半年市场表现强健，属于比较健康的市场。

弱二线城市和强的三四线城市，我们看到成交量在持续放大，包括沈阳、长沙等等城市，这些城市的房子功能属性比较强，金融属性很弱，以自用刚需和改善为主，改善市场的表现好过刚需，这些城市还是有大部分有钱的需要改善。成交价格转跌为升，价格上涨刺激去库存。房产跟其它行业不一样，电视机要降价才能去库存，但是房价要涨了才能去库存。土地市场回暖，但保持理性，他们会进一步出台加大去库存的鼓励政策。

第三，2017年市场展望。一线及热线二点城市，我们认为是量缩价滞，价格不会再有很高的上涨，供需结构错位，高端库存增加，房不热地不冷，溢价率回落，理性程度增加。市场调整的影响会逐步呈现，如果明年的货币和政策收紧则明年回落的速度会加快，金融属性还是很强，功能属性还是很弱。

二线城市成交量比较稳定，库存去化周期持续降低，价格上升，但是上半年先快，下半年会放缓，房热地更热，土地市场下半年容易出现地王，供需结构还是比较合理的，因为刚需和改善齐头并进，一线和热的二线城市刚性需求得不到满足，二线城市应该从刚需和改善市场来说都比较静态，投资属性增加，功能属性越来越弱。

弱二线城市价格小幅上涨，成交量放大，进一步去库存，供需结构比较健康，改善需求表现比较好，拉动市场。土地供应减少，土地市场开始变得很活跃，整个市场以自用市场为主，产品还是以自用的功能属性比较强的为主。

从总体来看未来的18个月，八个字总结“喜中有忧，谨慎乐观”。