静安百亿地王之后上海楼市变局

观点地产网

2016-08-17 12:06

  • 从政策发展趋势来看,市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行,尤其是静安融信百亿地王之后,官方会密切关注上海楼市变化。

    张宏伟 南京、苏州等城市楼市新政落地后,引发对于其他核心一二线城市是否会出台新政的思考。8月17日,融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/平方米的名义楼板价,14.3万/平方米的可售面积楼板价,创下全国楼板价地王。那么,对于上海楼市来讲,“地王”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走?

    笔者认为,在“沪九条”楼市新政已经出台的市场背景下,当前上海楼市发展过程中存在两大干扰因素,一是“地王”,二是“类住宅”。

    “加杠杆”场外配资拿地,“地王”频现背后的系统性市场风险

    从上海楼市走势来看,由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支,4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性,二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是,由于5月份以来“地王”频出,因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升,“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。

    比如,8月17日,在上海土地市场疯狂的行情之下,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/平方米的名义楼板价,14.3万/平方米的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录,未来项目售价毫无疑问将超过18万/平方米。这又将为上海楼市增加一把火。

    此外,从当前上海土地市场特征来看,今年以来上海“地王”现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”,一旦市场遇到调整,那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场,一旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的,一旦有风险就是系统性的风险。

    再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,在上述热点城市制造“地王”的风险会增加,一旦这样的风险到来,风险就不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。因此,对于上海土地市场来讲,一旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

    “类住宅”市场的火热,政策面存在收紧的可能性

    上海“沪九条”限购从严后,办公产权的公寓式办公(类住宅产品)迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示,截止8月14日,上海办公产权的公寓式办公存量面积为115.25万平方米(3月底是159万平方米),按照近3个月平均去化速度,市场去化周期已经降至5.88个月(3月底是10.6个月),在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下,公寓式办公(小面积低总价的类住宅)因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至6个月以下,市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低,这类产品的价格也呈现上涨的态势。“沪九条”新政之后,由于限购条件的提高,这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会,这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。

    正是由于如此,一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品,导致“类住宅”销售较好,占到商办市场的大部分份额,虽然起到积极去化商办市场库存的作用,但是,也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作,引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。对于类住宅政策走向来看,由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施,当前而上海“类住宅”的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注,如果市场也出现过热的状态,不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性。

    “沪九条”作为一项长期政策,下半年将继续收紧

    “地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升,其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果,也延后了市场调整期的到来。这也进一步促使官方在“沪九条”政策执行层面进一步收紧。此外,上海市市委书记韩正及住建委相关领导指出,房地产市场“沪九条”不是权宜之计,必须长期坚持,实施过程中要做到违规必处,保持房地产市场平稳健康发展。这也暗示“沪九条”政策将从执行的角度从严。

    从市场去化压力来看,截止2016年8月16日,上海市商品住宅库存量已经降至814.60万平方米,按照3个月移动存销比来计算,市场去化周期已经缩短至6.40个月,虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力,但是,随着政策面执行的从严,市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。

    笔者认为,从政策发展趋势来看,市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行,尤其是静安融信百亿地王之后,官方会密切关注上海楼市变化。笔者预计9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行,新一轮的“控地王”降杠杆等措施也会来临,房地产市场调整极有可能会因此而来临。从调整的时间来看,由于下半年以来的“地王”频出再次推升市场热度延后了市场调整期,政策9月份前后再次从严执行后,有可能使本应下半年就进行调整的市场延后至明年上半年。

    从市场的趋势来看,如果9月份前后新政从严执行,市场成交量势必会出现下滑,伴随着供应量的增加,为“金九银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上,个案价格有可能会在下半年出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时,如果企业没有做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

    对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好2016年市场尚未调整前的最后跑量“窗口期”,不要恋战市场(期待买涨不买跌一直持续),要未雨绸缪,增加现金储备,提前做好2016年市场应对策略,防止市场环境在2016年下半年及以后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

    下半年上海楼市政策走向的5点预判

    综上所述,上海楼市调控政策有可能会在执行的角度从严,也有可能会有一些有针对性的调控措施“控地王”。具体来讲:

    1、“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升,其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果。从官方表态来看,房地产市场“沪九条”不是权宜之计,必须长期坚持,实施过程中要做到违规必处,保持房地产市场平稳健康发展。因此,这也暗示接来下上海楼市要加大“沪九条”的执行力度,“沪九条”政策将从执行的角度继续从严。

    2、上海上半年土地出让的量确实不多,下半年会加快宅地供应,从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

    3、既然有“地王”频现的现象,那么下半年也势必会有相对应的“控地王”的措施,以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制,对于拿地首付比例进行提升,对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等,为土地市场“降杠杆”,防止地王频现而导致的系统性风险。

    4、“商改住”继续推进,以改善以居住为目的的市场供求矛盾,同时,针对“类住宅”产品出现投资过热的现象,不排除上海会模仿北京出台限购类措施。

    5、楼市过热尽管是由于市场供求、货币供应等主要因素导致,但是,作为次要因素的中介公司有可能还会被查出一批,在首付贷、虚假房源、垄断房源、违规交易等诸多方面有可能会进行新一轮的市场整顿行为。

    张宏伟 观点地产新媒体专栏作者,同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:劳蓉蓉

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