中国房评报道:房价暴涨凭什么甩锅给货币?

观点地产网

2016-08-12 08:28

  • 清水湾畔椰风绕,今年的观点博鳌地产论坛,将会址放在清水湾,让人们在纵论行业春秋的时候,多了一份享受安静的机会。

    今年,中国房评报道作为自媒体受邀参加观点博鳌地产论坛,并参与部分讨论、专访环节,随后,房评将陆续推出#房评看博鳌#系列报道。第一时间,把一些原汁原味的意见领袖人士观点推出来,分享阅读,敬请关注。

    房产税推出依然没有时间表。不过,房地产税已经被全国人大法工委确定为“一类立法”,首先考虑,但是到目前为止,没有进展的新消息。之所以出现这个问题,是由于房地产税在内部讨论阶段出现了不同意见。但是就算到了立法环节,也会出现诸多的争议。

    我们应当积极和理性疏导,而不应跳脚骂人。房地产税立法是一个艰苦的过程,可能就算到了“三审”也很难通过,很可能要拖到“四审”,也需要一年多的时间。如果能够在年底启动,或许到2018年能够完成。

    无论如何,这都是势在必行的改革。

    现在在房地产流行着两个似是而非的观点。

    第一,大家都说现在房地产价格飙升是因为货币流动性多了。

    一切价格上涨跟货币当然都有关系,但是,仅仅批判一般等价物,解决不了问题。而且在某一个时点上,某些阶段上,价格变化不一定就是因为货币增长。

    这两年的货币比前两年增加的更少了,为什么房地产飙升了,前两年为什么不飙升?说货币多了,货币怎么不到三四线城市,怎么都到一二线城市了?它现在不到猪肉那里了,怎么就到房地产来了?怎么去年炒股,现在不炒股了?

    如果说房地产市场的需求增加,是因为贷款特别宽松,这里面有货币政策的问题。但是事实并不是这样,反而最近这一年多来也没有特别宽松,对二三线城市宽松一点,好像有一段时间对一二线城市有一点宽松,但是马上又收了。

    第二个就是认为房价高是因为地价高,现在的地价高于过去的房价。

    诸位都是做企业的,这地价不是你拍出来的吗?你要不预计未来的房子卖得比现在好,你为什么拿这个地?是因为我们现在的地再不拿,我们没活干了。那我就要问一问,为什么有那么多的房地产公司?你们为什么不兼并、重组一些?为什么不淘汰一些?为什么还要去拿地?

    拿地的成本高了,劳动成本高了,建筑成本高了,你要亏损了,为什么还要拿地?

    大家都抱怨地价太高了,你嫌高可以不要拍。对市场的分析,对市场的预期,很多不是来自于老百姓,很多是因为我们内部在引导,引导房价涨上去。

    万科股权之争,是过去半年多在中国上演最大的,比好莱坞大片还要精彩的戏码,权力、金钱、美女、桃色新闻都讨论了一遍。

    万科股权之争折射出两个深层次的问题,第一个是在中国的职业经理人的文化,或者职业经理人的规则怎么建立,究竟是资本主导,还是职业经理人主导,还是二者之间有一个很好的完美的平衡?

    第二个问题是监管者的失职。本来万科这个收购的事情,如果一开始监管部门就能够介入进来,能够正确地引导,以法律为准绳,以规则为指导,我相信不会走到今天这么一个乱局。

    应该要坚持中国人的中庸之道,资本的力量和职业经理人的力量要达到完美的平衡。

    这一轮的房地产周期变化共有五个趋势。

    首先是分化与同化并存。一方面,一二三线城市之间出现逐渐分化的趋势,新房和二手房分化,不同城市或者同一城市不同区域房地产市场之间,甚至不同的产品之间供需结构和周期变化的差异越来越明显。

    另一方面,城市间的同化趋势也在增强,主要表现在一线核心城市的人口、交通、经济产业转移等等方面对周边市场产生传导效应,使得核心城市周边的市场协同联动效应明显增强。

    第二,是新房高端化趋势。土地供给的收缩和宽松的信贷,同时从供给和需求两个角度产生作用,推动了住宅的高端化。

    第三个趋势是一线城市的二手房化。未来,一线城市由于受制于土地供应的限制,新房供给越来越少,二手房交易将会越来越多。

    第四个趋势,改善型需求成为主导。有一个财富的积累、需求的新增和替换。

    第五个趋势是财富效应突出。随着住房自有率的不断提高,房屋资产价格的财富效应显现。

    这30年来中国房地产市场化发展中有这些不足:

    第一,商品房发展太强,福利房系统没有跟上(造成了现在保障房短缺,很多人买不起房的局面,尤以一线城市为主);

    第二,大中小城市发展不平衡,导致了现在个别城市供不应求,其它城市需要“去库存”的结构;

    第三,普遍对有产过程中的负债、风险的控制经验不足;

    第四,也是最严重的不足,土地和资金两大(房地产市场)要素未市场化,对利率、土地等要素的把控仍然主要掌握在政府手中。

    南京和苏州刚刚出台了房地产新政,我认为有形的手不该过多干预市场,而应让市场的作用得到更大的发挥。如果把30年的时间、30年所花费的资金,30年的建设力量都交给政府,绝盖不出世界一流的这么多的酒店、住宅、公用设施。

    审校:劳蓉蓉

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