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滨江华家池放言五月入市 “6改4”触发下杭城豪宅变局?

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-14 01:17

无论是开发商还是购房者,都将持一种更为谨慎的态度,而所谓的豪宅变局也更多或是一种假象或是“假动作”。

  观点地产网 历时一年半,在市场的“千呼万唤”中,昔日华家池三大地王之一的滨江·华家池终将面市。

  近日,有相关消息传出,目前滨江·华家池正在进行销售中心以及样板房的建设和打造,预计2015年5月份推入市场。

  “作为滨江的第三代豪宅,公司在华家池项目的产品打造上花了很多时间,现在是市场行情最好的时候,我们打算下个月正式亮相。”当观点地产新媒体4月13日求证上述消息时,滨江华家池营销总监税国珊表示。

  其实,在滨江放言力推华家池项目前,“330新政”后的一周内,杭州另一豪宅项目武林壹号恰好交出了一份2013年入市以来最好的“成绩单”。

  不难看出,新政带来的豪宅市场回暖,已在一定程度上刺激着华家池一直较为“冷静”的神经。而这是否意味着,接下来一段时间内,沉寂已久的豪宅市场或迎一场新的变局?

  对此,税国珊称,“华家池入市的好时机与新政的出台肯定有很大的关系,从武林壹号近期的销售来看,客户的心理还是发生了很大的变化,以前对市场比较悲观,现在还不错。”

  但浙江中原资源中心经理荆海燕则认为,“感觉豪宅市场没有那么火”,改善性需求是带动起来了,但“6改4”给这部分客群带来的影响有限。

  顶级到改善的转变

  据观点地产新媒体查阅,2013年9月,杭州华家池三幅地块上演了一出“地王之战”,除绿地、世茂外,作为唯一一家杭州本地房企,滨江集团以总价43.83亿元竞得59号地块,楼面价高达23189.75元/平方米。

  上述地块占地面积7.12公顷,地上建筑面积28.9万平方米,其中商办14.7万平方米,住宅14.2万平方米,且至少配建保障房面积2000平方米。

  拿地近半年后,2014年3月,滨江在其内刊上正式公布了华家池地块住宅部分案名——“滨江华家池公寓”,其中包括10栋高层及6栋排屋。

  彼时,滨江华家池营销总监税国珊透露,华家池公寓将在当年下半年面市,价格在50000元/平方米上下。

  而随着2014年整个楼市进入下行通道后,杭州楼市特别是豪宅市场一改之前上涨局面,华家池公寓的开盘也陷入“一拖再拖”中。

  对此,税国珊表示,“推盘节奏不能完全说是放缓,华家池作为公司今年战略中重点项目,从户型、产品打造上都花了很多时间,虽然目前还没开盘,但市场关注度还是很高的。”

  因此,在“330”新政刺激武林壹号达到一个新的成交“高峰”后,伴着“6改4”的落地,滨江才选择在这个“最后的时机”正式推出华家池公寓。

  在税国珊看来,作为滨江豪宅的第三代,与之前的一代、二代相比,华家池项目产品线定位的改变,是其“亮点”之一。

  “华家池为市中心纯改善的豪宅,整个项目的户型面积段设置为126-220平方米,面对的主要客群是城市精英的客户群体。”

  而这一定位的改变,刚好契合滨江此前提出的“减少类似武林壹号这样的顶级豪宅的比例”的产品线“变身”。

  “对于整个公司来说,压缩这一部分比例,能在一定程度上减少公司资金的占有,因为顶级豪宅的成本投入非常高,而中高端豪宅更为庞大的客户群则能使得公司发展更快。”问及产品线的变化,税国珊向观点地产新媒体解释。

  杭城豪宅遇变局?

  但在浙江中原荆海燕看来,滨江产品线的变化反应的恰恰是杭州豪宅市场,特别是其中主力客户群的变化。

  “在杭州,滨江属于比较接地气的公司,对市场客户的理解比较到位,武林壹号锁定的只是整个市场万分之一的客户群,且目前已消耗得差不多,而中产阶级这部分的客户市场支撑较大。”

  虽说依照上述分析,杭州豪宅的主力客群已从顶级转向中产,但在“330”新政的“6改4”“五改二”等利好刺激下,以武林壹号为代表的顶级豪宅还是出现了一个成交高潮。

  据税国珊介绍,从3月30号以来,短短一周的时间内,整个武林壹号共成交了23套,基本上销售额已经超过4.2亿元。“这是在2013年武林壹号面市以来最好的行情段,可以看出来改善型客户购买意愿也是非常迫切的。”

  至于华家池项目能不能延续政策红利,税国珊认为,二套房的首付比例从6成降到了4成,只是一个锦上添花的作用,因为自限贷限购松绑以来,大部分目标客户都会还清之前的房款,以首套的身份来购买豪宅产品的,“首付低,还可以享受其他优惠”。

  这预示着,“6改4”新政真正触动市场的不是二套首付比例的降低,而是整个市场信心的提振。“目前二套房首付4成尚未真正落地,武林壹号一周23套成交中,只有一套是冲着4成首付来的,大部分还是得益于市场回暖带来的信心。”

  而市场信心的回暖,是不是意味着一度陷入“冰河期”的杭州市场也将迎来暖春?对此,荆海燕指出,“感觉没有那么火,理论上说,新政是比较大地提振了市场信心,但还是要具体看各个豪宅项目的产品定位以及蓄客情况。”

  资料显示,自去年底首开,历时四个多月后,豪宅产品世茂天宸346套可售房源中,仍有328套待售,这也意味着目前为止其只卖了5%。而同样于去年入市的钱塘印象则以单月揽金5.8亿元摘得12月杭州楼市销售榜首。

  因此,虽然新政会加快杭州豪宅市场的整个成交节奏,但无论是开发商还是购房者,都将持一种更为谨慎的态度,而所谓的豪宅变局也更多或是一种假象或是“假动作”。

  “新的政策出台,的确能制造营销爆点,成交总体上升却难说根本改变,开发商只是用变局来制造恐涨惜售的情绪。”荆海燕指出,目前豪宅变局还是属于个别楼盘的,真正要买的客户的确会加快动作,但基本上持一种比较淡定的态度。

发稿:见习编辑 付庆荣审校:刘满桃

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