逢周一至周五  24小时更新

总部项目三七分成 小股东质疑声中康佳“现实选择”

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-28 01:49

康佳董秘肖庆的解释更显语重心长。其称,“对康佳来说,(合作开发)是一个有利的现实的选择。”

  观点地产网 深康佳A的一纸公告,宣布其与大股东华侨城集团围绕着康佳集团总部厂区旧改地块的争执尘埃落定。

  11月20日,康佳称公司拟与华侨城集团共同成立合资公司开发康佳集团总部厂区更新改造项目。合资公司的股权比例为华侨城集团占30%,公司占70%。

  具体至本次交易,康佳和华侨城拟成立合资公司从事康佳集团总部厂区用地城市更新开发事宜,合资公司注册资本为10亿元,其中康佳以现金出资7亿元,占有70%的股份;华侨城集团以现金出资3亿元,占有30%的股份。两家公司的资金来源均为自有资金。

  合资公司应独立运作,并完成项目的各项开发建设任务,经营范围为康佳集团总部厂区房地产项目投资、开发和经营,是否从事其他项目,由合资公司根据有关权限另行审批。

  最新公告将原本的四六分成变更为三七分成似乎是华侨城集团方面做出了让步。

  不过,在11月27日康佳持续两小时的投资者交流会上,还是充斥着小股东、各散户与管理层之间的火药味。

  三七分成合作开发

  据了解,早前于9月30日,康佳曾公告称其大股东华侨城集团提出的《关于与华侨城集团共同开发康佳集团总部厂区城市更新项目的议案》未获通过。

  彼时,华侨城集团方面提出,将与康佳方面共同成立合资公司来开发康佳集团总部厂区更新改造项目。而双方股权比例为华侨城集团占40%,康佳占60%。

  就双方的合作比例一事,康佳集团中小股东曾强调,其要求合作开发比例中康佳集团的占比与华侨城集团提出的方案中康佳集团的占比存在一定的差距。

  现在,看起来最新公告将原本的四六分成变更为三七分成是华侨城集团方面做出了让步。

  不过,在11月27日康佳集团持续了两小时的投资者交流会上,还是充斥着小股东、各散户与管理层之间的火药味,“为什么要给华侨城三成的权益?”这个问题在交流会上频频出现。

  对此,康佳管理层回复:“根据康佳总部厂区用地的《房地产证》的记载,康佳总部厂区用地的使用年限至2015年1月10日止。公司目前无法确定在《房地产证》到期后,深圳市国土部门能否同意将康佳总部厂区用地的使用年限延期。

  “如果不能延期,则在2015年1月10日以后,康佳将不再拥有目前康佳总部厂区用地的土地使用权。因此,如果不能延期,且在2015年1月10日之前康佳不能与华侨城集团达成合作开发协议,则康佳集团将可能无法享有康佳总部厂区用地的城市更新开发收益。

  “为了避免康佳目前总部厂区用地的使用权不能延期从而对康佳集团的整体利益造成损失,康佳集团需要在2015年1月10日前就城市更新事宜与华侨城集团公司达成合作开发方案。”

  比起拗口的法律依据条文,康佳董事局主席吴斯远的解释显得更为直白:“根据我们了解的情况,华侨城集团公司占有康佳总部厂区城市更新项目30%的权益是华侨城集团公司可以接受的最低比例,华侨城集团公司不会再次修改这个比例。”

  “如果此次没通过股东大会审议,华侨城集团公司也有可能放弃通过协商来达成合作方案的想法。”吴斯远进一步表示。

  其称,华侨城集团是央企,华侨城集团作出30/70的合资决定,是需要征求国资委的意见。目前国资委一方面同意该方案,同时另一方面也明确了30%是可以接受的最低比例。所以华侨城集团没有退路。

  “有利的现实选择”

  虽说三成是华侨城集团的底线,但是这似乎并没有对康佳的股东们起到预期的安抚作用。

  随着各大投资者愈发偏激的言辞,康佳董事局主席吴斯远唯有不断强调,“目前康佳排名前20的主要股东中有很多已经同意70/30的方案。”

  他指出,假使此次合作方案没通过股东大会的表决,下一步的计划如下:“一是如果时间来得及,康佳可能再次将华侨城集团公司占30%的权益,康佳集团占70%的权益的合作开发方案提交股东大会表决。

  “二则是,康佳将会向深圳市国土局申请康佳总部厂区用地的使用年限延期,但国土局能否同意延期目前具有不确定性。

  同时,他透露,”根据公司了解,如果达不成协议,华侨城集团也会向国土局申请办理本地块的土地使用证。而康佳和华侨城集团都向国土局提出申请,很可能出现的情况就是一个僵局,谁都办不下来。“

  衡量利弊之后,他认为:“因此,很可能出现康佳城市更新项目长期搁置,甚至无法再进行,而该地块到期后的土地证又无法续期的问题。这样将导致康佳中小股东和康佳公司都遭受重大损失。”

  谈及风险之余,吴斯远也把最坏的结果一一阐述。“我们咨询了政府,土地证如无法续期,如政府收回,只会给地上建筑很少的补偿。”

  对此,康佳董秘肖庆的解释更显语重心长。其称,“对康佳来说,(合作开发)是一个有利的现实的选择。”

  肖庆在投资者交流会上也表示:“华侨城集团公司是一个负责任的央企。尽管这次华侨城集团与康佳在城市更新一事上发生争议,但从过去到现在,华侨城集团一直是在积极支持康佳的。今年收购康佳视讯股权,就是对康佳很大的支持。”

  旧改大计何去何从

  现在,不光华侨城集团与康佳按照三七分成的比例合作开发康佳集团总部厂区城市更新项目的议案在投资者交流会上热议,对于“协议如若最终通过,接下来怎么走?”的问题,也是在投资者交流会上关注的焦点。

  对此,康佳于20日披露的公告表示,项目建成后,对于按照政府有关规定要求开发企业持有和自用的物业,可由合资公司持有,提供给股东单位使用,向股东单位适当收取租金;或者按股份比例分割给股东单位;其余物业,既可对外销售,也可长期持有和经营,具体运营策略由合资公司根据权限另行确定。

  具体的规划为,项目将改造为一座总建筑面积26万平米的科技创新综合体,将有力促进深圳和南山区高新技术产业、文化产业和现代服务业的发展。

  公告还进一步测算,项目预计可租售物业销售收入总额为100.75亿元,成本为66.15亿元,利润总额34.60亿元,税后净利润15.95亿元。

  同时,除了销售部分,项目另形成3万平方米研发用房、0.8万平方米地下商业及1210个车位需要持有自用或经营,地价加开发成本7.80亿元。

  不仅如此,项目还另有政府回购4.2万平方米创新型产业用房的建设成本2.27亿元。

  公告指出,根据开发进度,仅就销售部分测算,项目内部收益率为16%;按8%的折现率计算,项目净现值为9.43亿元。

  虽有拟定项目规划及收益预期,但吴斯远表示,如合作开发协议最终获得股东大会通过,康佳将尽快完成合资公司的注册,然后重新申请城市更新。至少要半年左右才能完成程序,开始开发。

  其续称,项目开发后,按照预计合资开发主体可销售部分的税后利润约为26亿元,开发和销售的周期从2015年到2020年。

  对此,中信证券曾分析称,这个旧改项目若建成写字楼出租,有望给康佳带来每年1.35亿元的净利润,若建成后一次性出售,保守估算也有26亿元的利润。

  根据此前披露的旧改项目规划,康佳集团总部厂区拆迁用地范围总面积为37251.8平方米,开发建设用地面积为37251.8平方米,计容积率建筑面积为26万平方米,项目定位为商务公寓、商业性办公、商业服务业、产业研发、产业配套等综合型项目。

发稿:何缘审校:刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场