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专访戴德梁行:厦门住宅需求旺盛商业发展缓慢

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-05 03:19

“以厦门的消费水平来说,现在的商业发展真的很缓慢。厦门的商业和住宅有一个价格倒挂的情况,商业比住宅卖得便宜。”

  观点地产网 今年楼市下行大势下,8月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。与继续加速下跌的北上广深一线城市相异,厦门房价环比略微上涨0.2%,成为8月唯一一个房价上涨的城市。

  无疑,厦门这样特殊的楼市表现引起业界人士瞩目。

  对此,戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏回忆起,今年厦门楼市表现说:“年初开始,整个市场对房地产不看好的氛围就已经开始有在酝酿了,厦门这边却一直都不错,但是积累到一定程度的时候,还是会有影响。”

  于是在九月底,厦门的楼市就曾有一个成交的低谷,但是还没有等这个效果显现,9月30号限购放开之后,厦门楼市成交就已经回暖了。

  “其实厦门楼市表现的特殊性主要源于其需求的旺盛。”

  潘育敏进一步分析称:“福建这边的侨商、民营企业比较发达,有钱人比较多,但哪怕这些有钱人在石狮、福清、晋江等地,也始终会选择在福州和厦门买房子。并且,一些华侨老家是永安这些小县城,他们回来就会想在厦门和福州置业···综合起来,福州厦门两地的需求很旺盛,所以住宅消化情况很好。”

  此外,潘育敏还认为,对厦门楼市真正产生影响的是限贷。其称:“二手房反而比较接近于真正的刚需,厦门买二手房就是要住的,且很大程度上要依靠贷款来买房。厦门限贷放松政策出来以后,并没有给一手住宅带来很大的变动,但是对二手的刺激的确很大,之前厦门贷不到款的时候二手房交易滑落很多。”

  与住宅市场旺盛相对应的是,厦门商业起步比较晚,发展情况也差强人意。

  “以厦门的消费水平来说,现在的商业发展真的很缓慢。厦门的商业和住宅有一个价格倒挂的情况,商业比住宅卖得便宜。有些地方住宅却卖得非常好,写字楼商铺却卖不动。”

  以下为观点地产新媒体对戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏的采访实录:

  观点地产新媒体:相比与其它城市,厦门的楼市显得很有特点,一直在涨价。在您看来是什么原因造成厦门楼市异于其它城市?

  潘育敏:不光是厦门,其实整个福建的房价都高,这里最主要的原因是需求。

  福建这边的民营企业比较发达,有钱人比较多,但哪怕这些有钱人在石狮、福清、晋江等地,也始终会选择在福州和厦门买房子。并且,一些华侨老家是永安这些小县城,他们回来就会想在厦门和福州置业。综合起来,福州厦门两地的需求很旺盛,所以住宅消化情况很好。

  观点地产新媒体:投资占比多吗?

  潘育敏:我觉得还是有投资的成分,但更多的是置业、或者叫理财。在厦门人眼中,并不想买一套房子倒卖赚什么钱,而是给儿子一套,或者女儿一套,到时候也不会卖,会留给他的孩子。

  所以,厦门限贷放松政策出来以后,并没有给一手住宅带来很大的变动,但是对二手的刺激的确很大,之前厦门贷不到款的时候二手房交易滑落很多。

  在厦门,二手房反而比较接近于真正的刚需,厦门买二手房就是要住的,且很大程度上要依靠贷款来买房。

  观点地产新媒体:之前福建全省放开限购,真正的刺激没预想那么大。您怎么看这一现象?

  潘育敏:的确是,限购放开之后,厦门的成交基本上没什么变动。

  因为厦门的购房者中有很大部分的华侨和侨商,他们有很多身份,根本不在这边工作,却至少有两个以上的身份证。华侨的需求也是很大的,想象不到为什么厦门300万人口会产生这么多需求。

  对厦门楼市真正产生影响的是限贷,限贷对二手的影响比较大,一手本身就是那些供应量,也不会被冲得很厉害。

  从年初开始,整个市场对房地产不看好的氛围就已经开始有在酝酿了,厦门这边却一直都不错,但是积累到一定程度的时候,还是会有影响。

  于是在九月底,厦门的楼市就曾有一个成交的低谷,但是还没有等这个效果显现,9月30号限购放开之后,厦门楼市成交就已经回暖了。

  观点地产新媒体:但观察到,在实际推盘的节奏上其实是放缓的,这是什么原因?

  潘育敏:主要是开发商踩点,虽然说大家都预期会放开限购是迟早的事,但是不知道是哪一天。厦门开发商就开始将开盘日期往后拖。

  如果不是9月30号放开限贷,而是9月25号,估计10月1号开盘的开发商会更多。

  只是正好9月30号已经到了放假期间,来不及准备开盘,没那么快反应。但是还是比较快,10月份就能够推出去。

  最后,厦门“十一”的成交量也降了,每个月都在降,这个放在哪个城市都一样。

  观点地产新媒体:厦门给人的感觉更像一个旅游城市,商业氛围并不浓厚。目前厦门比较成熟的商圈是哪几个?您认为厦门的商业发展情况如何?

  潘育敏:厦门商业起步比较晚,以厦门的消费水平来说,现在的商业发展真的很缓慢。所以,厦门的商业和住宅有一个价格倒挂的情况,商业比住宅卖得便宜,有些地方住宅却卖得非常好,写字楼商铺却卖不动,。

  现在商圈最古老是中山路商圈、火车站商圈、莲坂、SM城市广场商圈、嘉庚体育馆附近商圈以及瑞景商圈。

  但瑞景还是一个区域商业中心,给人的感觉更像是小区里面的一个配套,但不容忽视的是,瑞景商业广场的居住人口消费能力越来越高,如果中航紫金广场下面的君尚百货、特房、建发的商业项目都起来的话,这个商圈会发展的比较快。

  写字楼方面,鹭江道、银行中心、厦禾路是比较成熟的办公区域。从租金水平和出租率来说,这三个项目都是非常理想的。

  此外,还有磐基的写字楼项目,现在厦门的高端奢侈品聚集在那个区域,写字楼形象就树立起来了。

  观点地产新媒体:SOHO类型的物业,在厦门接受度高吗?

  潘育敏:目前,厦门又很多开发商在做SOHO,特别是在岛外的。虽然SOHO产权是40年,但价格比同地段的住宅要便宜,还是很受厦门消费者欢迎,。

  而厦门这边的SOHO其实就是要类住宅的产品,早年的SOHO产品相当于40年产权的住宅,有的甚至还可以用明火。后来政府规划觉得这个有问题,会限制一些项目不能使用煤气。

  比如说,世茂天启也是SOHO项目,开始卖3万多,后来卖到5万,卖得不便宜,但全部卖掉了。

  观点地产新媒体:厦门这边写字楼价格倒挂,在厦门这边写字楼的租金是多少?

  潘育敏:厦门写字楼的租金和其他城市相比是很低的。相同的甲级写字楼,办公环境以及写字楼的品质,福州的写字楼租金将近到200元/平方米,但厦门只有130元/平方米左右。

  而福州人口多,是厦门的两倍,商业和经济总量比这边大很多,那边的写字楼租金比这个高,这是和需求有关系。

  观点地产新媒体:这边写字楼的出租率能够达到多少?

  潘育敏:早期甲级写字楼、公寓比较少的时候,出租率还比较高,有80%-90%。但是随着现在政策性放量,很多项目突然起来了,供应太快了,整体的出租率就下来了。

  比如说,现在岛内每年都有将近30万平方米的供应,而岛外每个区都计划做一个自己的CBD。

发稿:赵思茵审校:武瑾莹

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