　　2014年上半年保利地产实现预售收入651亿元，同比增长2.3%，而2014年上半年全国销售金额同比下降6.7%，保利的表现明显好于行业，市场占有率为2.09%，较13年上半年上升0.19个百分点：2014年上半年，保利实际销售面积501万平米，销售额651亿元，同比分别变化-10.8%和2.3%，按金额口径全国市占率为2.09%，市场占有率较2013年上半年上升0.19个百分点；2014年上半年销售商品现金流入510亿元，回款率约78%，低于去年全年87%的回款率，但仍然保持在较高水平。保利2014年上半年销售均价12996元/平方米，较2013年全年的销售均价上升10%，这一方面是由于公司的城市群战略，重点区域的销售占比大，另一方面可能还受到冲量销售商业物业的影响。截止2014年7月保利共实现销售金额718亿元，同比上升1.7%。

　　结算毛利率为33.8%，较去年全年的32.2%的毛利率有所回升。保利2014年上半年实现结算面积299万平米，结算收入323亿元，同比分别增加7%和11%。结算毛利率可能开始企稳，2013年保利的结算毛利率下滑到历史低位的32.2%，而2014年上半年结算毛利率有所企稳，2014年上半年保利结算毛利率为33.8%，较2013年全年上升1.6个百分点。2014年上半年结算均价10816元/平方米，略高于去年全年的结算均价10253元/平米。管控水平依然良好，2014年上半年实际管理费用率和实际结算费用率分别为1.59%和1.34%，分别较2013年水平下降0.16个百分点和上升0.08个百分点。

　　2014年上半年保利对于土地市场的态度较为谨慎，2014年上半年土地投资金额/销售金额的比例为33%，该比例高于去年全年45%的水平，体现了较为谨慎的土地投资态度。2014年上半年保利新增项目19个，按全口径计算，上半年土地投资金额为216亿元，占销售金额的比例为33%，该比例低于去年全年的45%，显示保利地产较为谨慎的投资态度。上半年新增建筑面积的权益占比为62%，较去年全年的72%有明显下滑，显示了保利依赖权益方式融资的特点。2014年上半年新开工面积941万平米，完成年初计划的54%，上半年竣工面积430万平米，完成年初计划的32%。从拿地和开工上看，保利都保持了较为稳健的符合年初计划的力度。

　　半年报末，保利地产净负债率118%，较一季度小幅上升。2014年年中保利净负债率为118%，较上季度末上升5个百分点，较去年年末上升23个百分点，高于行业平均，在几家龙头企业中依然处于较高位置。资产负债率79.6%，较去年年末的78.0%小幅上升1.6个百分点。短期有息负债/长期有息负债的

　　比例为27%，与去年年末水平持平。短期有息负债/货币现金的比例为68%，保利依旧保持了较高的财务安全性。保利半年报披露有息负债的平均融资成本为7.84%，较去年年末的7.03%有所上升。

　　预计2014-2016年EPS分别为1.27、1.60和1.96元，维持“增持”评级。

　　风险提示：全行业销售大幅下滑

　　兴业证券-保利地产：2014年半年报点评：结算稳定，投资谨慎

（审校：武瑾莹）

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