抽身一级开发泥潭 云南城投资金继续承压
时间: 2014-09-02 02:17:59    来源: [ 观点地产网 ]

由于旗下子公司及参股公司早前已拿下多块环湖东路的土地,云南城投接下来还需要考虑二级开发的问题。

  观点地产网 六年前,因为拿下被誉为昆明最好地块--环湖东路沿线土地的一级开发权,云南城投曾一度聚焦了各方艳羡的目光。

  但事过境迁,当初被一致看好的肥肉,如今似乎成为云南城投口中一块不吐不快的骨鲠。

  云南城投于8月26日公布的2014年半年度报告中透露,环湖东路沿线土地一级开发项目因开发期限已届满,且实施的客观条件发生较大变化,经昆明市人民政府与公司协商,拟解除《一级开发委托合同》。现昆明市人民政府与公司就解除事宜已基本达成一致,双方将快签订解除协议。

  历史资料显示,2008年1月29日,昆明市政府委托昆明市土地储备中心,正式与云南城投签署《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》,将环湖东路沿线总面积约4.18万亩的土地一级开发工作交给云南城投。

  开发范围包括:东至乌龙片区与大渔片区用地界线、南至滇池沿岸、西至盘龙江与滇池接口用地界线、北至官渡段的西亮塘及五甲塘公园用地界线和呈贡段的乌龙片区用地界线。

  委托期自2008年5月30日至2013年5月30日,合同要求云南城投自行垫付一级开发所需资金。同时,云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让收益实行五五分成,即扣除土地一级开发总成本及国家规定的各项基金,云南城投可获得土地出让纯收益的50%。

  若收益不足开发总成本的5%,昆明市政府将另行支付差价款。

  深陷一级开发泥潭

  凭借着土地出让带来的巨大收益,云南城投此时为市场一致看好。彼时国信证券发布的一份深度报告中将云南城投称为"最有潜力的地产股"。报告指出,一级合同完全履行云南城投将分得净收益112亿元,5年逐步实现。

  不过,现在受限于区域规划、土地开发政策的调整,云南城投对环湖东路的开发与市场当初美好的愿景渐行渐远。

  2011年6月底,在历经三年等待之后,云南城投分三个批次推出了环湖东路25幅土地,但出让结果出人意料。除了有4幅地块共160亩以底价成交之外,其余21幅地块约1460亩均告流拍,流拍率高达90%,成交额只有6.7亿元。

  时隔三月,流拍的21幅土地中的2宗再次挂牌出让,最终云南联通以底价1.1亿元拿下其中一宗,另一宗因无人报名再度流拍。

  对于大面积流拍,昆明当地一家开发商内部人士分析认为,除了市场不景气的大环境因素,主要原因是政府的规划有了变化。

  据2009年6月公示的原规划显示,环湖东路三个半岛区域是湖滨生态城,以开发低密度住宅、旅游度假设施为主。但2011年上半年政府将规划全部改成商业零售、办公用地等。

  分析人士续称,半岛区域人气不足、配套不全、地理位置偏远,所以进行商业地产开发的风险就比较大,而且回报周期更长。一些原来有意的开发商在规划改变之后选择了退出。

  连续遭遇交易无果的打击,"地主"云南城投为了避免再度出现流拍,也为证明环湖东路板块的潜在价值,引起开发商关注。在接下来的土地出让中,云南城投不得不自行出手,收下自己整理的多块土地。

  2013年1月7日,在经过重新规划后,环湖东路半岛地块再次入市,但6宗地块依然底价成交,总成交额29.84亿元。

  根据现场拍卖结果,3宗商务金融用地被云南城投子公司云南城投置地及参股公司云南城投华商之家拿下。3宗住宅用地被招商地产和云南城投合资公司招商城投,及中海地产和云南城投合资公司中海城投摘得。

  2014年5月4日,云南城投下属子公司云南城投置地,及云南新世纪滇池国际文化旅游会展酒店有限公司,合计拿下环湖东路板块当日出让的8宗土地中的7宗。

  沉重的资金压力

  但是,这种自产自销的运作模式,虽然让环湖东路板块交出了一份尚算合格的出让成绩,但同时也造成了拿地支出高于一级开发收益的情况,而这也让云南城投背负上了沉重的资金压力。

  为缓解环湖东路土地一级开发项目的资金压力,云南城投曾于去年1月8日,向昆明市政府申请了环湖东路土地一级开发3亿元的项目补助。此外,还于同年6月15日发布融资公告,为该项目融资15亿。

  融资让环湖东路的一级开发得以持续,但云南城投并没有得到预期收益。

  截止今年5月14日,昆明市审计局出具的审计报告指出,云南城投对于环湖东路土地一级开发的前期投资成本为72.89亿元。而根据已出让土地的情况统计,成交总额仅50.8亿元。

  屋漏偏逢连夜雨,不仅收益不合预期,收益分配方式亦发生了不利变化。2011年7月,政府将云南城投参与的环湖东路土地一级开发的收益分配方式从之前的土地出让净收益五五分成,调整为总投资额的16%。

  相去甚远的两种收益分配方式,无疑又给云南城投的资金链徒添一分压力。

  开发缓慢、投入巨大、收益甚微,种种原因直接造成了云南城投的负债率攀升。根据中期报告显示,云南城投负债总额254.04亿元,较去年同期增长31.09%,公司负债率达83.98%。

  与此同时,云南城投上半年实现营业收入6.7亿元,比上年同期下降22.57%;净利润1.02亿元,相比上年同期减少0.23 亿元。

  现在,随着日后合同的解除,云南城投可以说是把一级开发的包袱甩掉了。但由于旗下子公司及参股公司早前已拿下多块环湖东路的土地,云南城投接下来还需要考虑二级开发的问题。

  业内人士指出,结合云南城投在环湖东路板块的开发模式来看,云南城投很可能会延续采取与大牌开发商合作开发的模式。但这种开发模式云南城投并不能最大限度的获取开发利润,也无法保证持续稳定的现金流。


(发稿:见习编辑 黄银桥    审校:劳蓉蓉)
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