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直播实录(二):2014博鳌房地产论坛
时间: 2014-08-07 12:15:19    来源: [ 观点地产网 ]

  8月6-9日,观点地产新媒体主办的“下行通道中的房地产--2014博鳌房地产论坛”将在论坛策源地海南博鳌举办。众多经济学者、企业领袖、行业巨头等嘉宾齐聚,再启地产精英、博鳌论剑。

  十四年来,博鳌房地产论坛伴随中国房地产发展过程中的每一次高峰与低谷,与行业一同成长,成为了房地产行业及上下游产业链范围内最权威、规格最高、规模最大、影响最广的顶级思想盛会。

  观点地产网作为论坛官方网站,将对论坛进行全程网络图文直播,敬请关注!

  专题:2014博鳌房地产论坛

  现场直播(一):2014博鳌房地产论坛

  主持人:感谢蒋卫平先生为我们带来的精彩演讲。接下来我们进入下一环节,开启每一年度博鳌房地产论坛“地产精英博鳌论剑”环节,现在进行的是首场“地产精英博鳌论剑”对话。

   每一年度,房地产都有不一样的风景。在改革大背景下,影响着中国经济的房地产行业同样也被经济发展影响着。地产精英、博鳌论剑,从不一样的视角,解读不一样的行业。

  本届论坛首场“地产精英博鳌论剑”的主题是:大周期繁荣年代的房地产暗影

  首先有请主持嘉宾:中国农业银行首席经济学家向松祚先生。

  以及我们的对话嘉宾:

  德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平先生

  花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官潘军先生

  中原集团主席黎明楷先生

  歌华中奥投资有限公司总裁吴振绵先生

  卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生

  协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生

  中交地产有限公司副总经理钟瑾女士

  向松祚:谢谢各位参加讨论的嘉宾,各位参会的嘉宾,大家上午好!听了一上午,大家已经都非常疲劳了,但是这个环节我必须完成,我自己不是房地产的专家,但是我觉得房地产这个行业是立意、立场、观点最为分歧的一个行业,我不知道今天大家听了一上午,你们明白了没有,悲观的有,乐观的有,看好的有,看衰的有,说下行的有,说上行的也有,这个事我们永远达不成共识,不同的企业、不同的个人,处在不同的地方,处在不同的企业,都是不同的。这个环节我们还是听听地产界资深的掌门人,大家对这个事到底怎么看。我不是房地产的专家,我的问题可能比较尖锐,同时也非常幼稚,希望各位用非常简洁的话语回答一下,首先有请中原集团的主席黎明楷先生,您非常简要给各位嘉宾讲讲,你觉得现在中国房地产市场最担心的是什么?你最怕的是什么?

  黎明楷:最怕是没有钱。

  向松祚:为什么没钱呢?房地产投资增速如此之快,中国人民银行统计的数据,2009年到2013年,整个中国银行的新增贷款,你知道有多少是进了房地产吗?超过24%进了房地产,为什么还缺钱?

  黎明楷:因为你开发很多,钱这么多,分到每个头上,那钱就不够了。行业缺钱,市场就不好,企业缺钱就更惨,企业缺钱就会倒闭。

  向松祚:现在你们公司有缺钱吗?

  黎明楷:我们不是做开发的,我们只做销售,但是开发商缺钱,我们也缺钱。贷款能够宽松一点,整个行业就更滋润一点。

  向松祚:下面想请问花样年的潘主席,我们知道花样年是非常大的一个房地产公司,在中国也有很多年,我也是问同样的问题,你现在对这个行业最担忧的是什么?因为我们这一节的题目就是讲繁荣时代的阴影,你现在最担忧的是什么?

   潘军:我认为是过多的行政干预,因为本轮是一个调整,对行业来讲,经历了长期的繁荣,把很多其它行业带进来了,很多钱从其它行业涌入。如果又形成一次非市场化的话,导致这个行业没办法改变。中国的房地产行业其实进入到现在,所谓的下半场也好,白银时代也好,其实应该是行业回归服务的本质,研究怎么做好企业。如果企业天天是研究大势,就像散户炒股票一样。所以要减少行政干预,让行业恢复正常,把没有能力的人踢出去,最终这个行业回归本质,这是未来的正道。

  向松祚:我再问得具体一点,因为你是自身的房地产的掌门人,现在大家都在说房地产在调整,你觉得调整的幅度会有多大?这是一个。第二,你觉得会有多少房地产企业会破产?

  潘军:从这个市场所需要的开发能力来说,目前我们这个行业参与者有1万家应该差不多了,但是现在行业协会估计的数字,正常在运营的还有3万多家,我记得去年好像是35000家,所以未来3年,我认为要淘汰50%到60%投机性的地产企业,这是非常有必要的。

  向松祚:今天在座的有很多房地产的企业掌门人,我想这个信息大家同不同意,总之这是非常严肃的判断。下面同样的问题我想请教歌华中奥投资的吴总,你同意刚才那两位的判断吗?我们这一节不谈好的展望,我们就谈问题。

  吴振绵:我最担心是房子卖不出去,房子卖不出去也是因为缺钱,缺钱之后资金就转不起来,转不起来公司发展就会出现问题。我很赞同潘总的观点。

  向松祚:你们公司面临卖不出去的问题吗?

  吴振绵:有,我这十几个楼盘有一多半卖得不好。

  向松祚:那你现在想了什么办法?卖不出去怎么办呢?是大幅降价,还是扛着?

  吴振绵:这个当然每个城市都不一样,也有卖得好的,也有确实是卖得不好的,唯一的办法就是促销、降价,今天早餐的时候我也说了,巴教授问降多少合适,我说只要降到成本价左右,应该问题就不大了。

  向松祚:下面请我们这一节唯一的女老板,中交地产的钟总,中交地产是国有企业吧?

  钟瑾:对,我们是央企。

  向松祚:以前央企进入房地产大家是颇多微词,在这个调整的格局下,作为地产央企,你们是怎么看的?

   钟瑾:我们中交集团是国资委把中房集团的营业牌照拨给了中国交建之后,新成立了一个房地产公司,这个公司已经运营了三年多,目前我们在三四线的项目居多,我们三年多来,这个团队也是非常不容易的,因为它是结合主业来做的,中国交建是世界500强,在中国建筑企业里面盈利和营业额排在第二,比中国建筑盘子小一些,因为中国建筑职工很多,我们的职工控制在11万人左右。它的主业带动传统的基础设施、投资建设,带动的房地产目前确实是在三四线城市,也可以说不是一个纯市场化竞争的房地产企业。我在公司是负责市场和投资的,一个企业总是要盈利的,要加强团队建设,提升自己的核心竞争力。我最关心的问题就是要向行业里非常资深的企业学习,加强我们在一线城市的布局,提高公司的盈利能力。

  向松祚:我有一个非常简要的问题,我今天听了一上午的演讲,包括今天早餐会上大家的讨论,好像有一个共识,就是三四线城市供给过剩比较严重,二三线城市有些供给过剩也比较严重。你刚才说你们主要是在三四线城市,这个观点你统一码?

  钟瑾:我觉得这个是仁者见仁、智者见智。可能很多人不太了解中交地产,我们是做基础投资,带动土地的置换,有资源获取的优势,还有政策的倾斜。我们进入的比较有特点的就是四川的巴中,这个地方很偏僻,应该算是四线城市,当时我们基础设施投资带动,政府给了两块地,实际上我们也没有全部开发,把另一块地卖了。但是随着基础设施建设的成熟,还有新城镇建设的发展,我们投资建设的这个小区卖得还是很不错的,而且快速周转的能力还是挺强的。

  向松祚:就是说三四线城市也是有差异的。

  钟瑾:对。

  向松祚:最后关于形势的判断,我想问一下协信地产的刘总,我知道你是重庆起家的房地产公司,好像现在也进军到长三角了,大家也很关注中西部,以重庆为代表的房地产情况大家都很关心,我也去过很多次,你现在对这个市场怎么判断,你有什么担忧?

  刘爱明:重庆的市场跟全国没有什么特别的地方,我们也是一个全国化的企业。对于这个行业,我们觉得搞了20年,一直没有深度。我们现在这么大的交易量,几万亿一年,但是没有深度。从这一点来说,我觉得是这个行业里的悲哀,我们永远谈在上行或者下行,我相信这个问题一直会谈到这个行业没有为止,每年都会在谈,其实一个行业有倒闭的,有赚钱的,这是很正常的。房地产行业只有赚钱,没有亏钱的,那是不正常的,所以我说它没有深度就在这里。现在讲商业地产的问题,我觉得中国的商业地产供应量远远不够,它的问题就在于没有几家能经营到像恒隆这样的水平,这是问题。很多人根本不会搞商业地产。现在又在谈产业地产、旅游地产,我们只有广度,从来没有深度。在这样的环境下,我真正的担忧是这一点。在这样的情况下,市场越上越糟糕。

  向松祚:你担心的是产业深层次的质量问题,或者是业界人士对这个问题的理解问题。

  刘爱明:对,我觉得总体来说是我们的经营水平问题,实际上任何一个行业,即使在今天,都有大把的赚钱机会。

  向松祚:我想很多房地产的从业人士,包括我们住房子的人对这个问题都有同感,等一下我再请教你。下面请问蔡主席,你刚才在上一节的讨论里有一个结论我印象很深,你说商业地产会死。前面是5位实操的老板,你是作为一个投资银行家,算是一个旁观者。为什么你说商业地产会死?死到什么程度?对住宅地产你怎么看?

   蔡洪平:我说的商业地产会死是新建的商业地产,或者是过剩的商业地产,商业地产在过去三年投资过剩。这跟两个事情背道而驰,第一,跟目前的购物方式背道而驰,目前一般的标准消费都往家里送,体验性消费还可以,一般的标准购物都往电商那里发展。第二,被地方政府绑架,它们变成了死城,当地没有那么大的需求,他们这些投资根本不知道怎么办,这一块的功能很难改变。

  向松祚:你说过剩的要死掉,你觉得过剩多少?

  蔡洪平:光沈阳就有18个新建的购物中心,用得了吗?这个肯定是过剩的,我想至少有30%的过剩。还有很多城市在建摩天大楼,都是为了搞地标工程,这些都是有问题的,它们不是被市场拖着走的,是被地方政府拖着走的。

  向松祚:对于住宅地产您怎么看呢?

  蔡洪平:住宅我们反倒不害怕,目前我担心的是观望时间太长,真正的刚性需求有,持币观望是最可怕的,如果这个事情持续的时间越长,以后的麻烦越大。

  向松祚:第一个问题大家都谈完了。第二个问题,我们在商言商,我在银行就谈银行,我们银行刚刚开过半年工作会议,每次会议上,风险是讨论的最主要的话题,可能各位也注意到最近银监会的副主席在公开发表的一篇文章上讲,现在银行体系的风险确实在上升。而且他讲这个风险来源主要是两个,一个是制造业产能过剩行业所带来的问题,第二个是房地产。在银行的年中工作会议上也传达了大致的信号,银行就采用9个字的办法:第一,控总量,无论对开发商的贷款还是按揭贷款,现在总量控制。第二,调结构。从农行来讲,我们已经达成一个共识,觉得三四线城市风险比较大,我们调整这一块的结构。第三,严管理。现在基本上二三线城市的房地产贷款权力全部上升到总行,各家做法有不同,但是大体上差不多。所以我下面有一个非常简单的问题,我想从潘主席开始,你觉得现在银行这种担心、这种做法有道理吗?还是反应过度?

   潘军:在商言商,作为银行,本身你有你的考虑。从房地产行业来讲,未来房地产在调整期的时候,必然面对的是资产的问题,三四线城市在房地产行业,主要就是它的人口支撑能力问题,或者说它的人口收入上升的空间,如果这两个指标都不具备的话,我相信三四线城市面临的压力会更大。作为一个行业或者一个企业维持自己的利润,或者保证资产安全,我相信它是一个必然的防守性的动作,所以我认为在这个过程中银行的做法是无可后的。对于房地产企业来讲,如何来控制自己企业的风险,这是非常重要的。卖不掉的就有可能要降价销售,现在价格的推高,其实我们成本增加最快的是地价,在这一块政府应该做出让步,这样我们行业才能进入到一种稳定的状态。所以我认为银行的举措无可厚非,而应该反思的是行业内的企业。

  向松祚:我前不久看到住建部的一个数据,上半年两个季度房地产的资金到位率下降得比较大,你觉得现在银行的反应是理性的还是过度的反应?

  刘爱明:我觉得银行自身做出这样的判断是可以理解的,我讲一个细节,这个细节能反映出一些问题。我不提哪个城市,在这个城市,两年前我们从签约到银行按揭放款是一个半月,到现在是三个月,现在不是银行没有额度了,纯粹是效率问题。这对企业来说,一个半月回款和三个月回款,差别很大。再回到我刚才说的我们这个行业没有深度,我们如果能够提高效率的话,从三个月变成一个半月,可能银行发展了,企业也发展了。但是如果说三个月变成四个月,总量再加,他还过不去。现在效率低大家都不谈,永远在谈那个总量,最后效率低把总量吃掉了,这个效率低对谁都没有好处。

  主持人:黎主席,你一开始说最大的担忧就是缺钱,现在缺钱缺到什么程度,怎么办?

  黎明楷:我不能说银行是不对的,从大的方向来讲是绝对对的,因为银行要算自己的风险。但是我想处理问题不应该这么简单,我们可以说有些事情是错了,是已经发生了,你要把它纠正过来,不是一刀切这么简单的,中国不能以房地产作为支柱产业,我觉得是合理的,整个国家仅仅靠房地产支撑企业是不对的,包括银行也不应该把这么多的比例投在房地产。但是既然已经投了,你如果要解决这个问题,并不是立马全收回去,你全收了之后,原本是存在的风险,立马就变成暴露的风险,所以就更难处理。所以不应该是立马收,而是按部就班,有节奏地收。现在银行并不是不放钱了,只是没有以前那么大手笔的放,这是合理的。从银行的角度来讲,也不能一下就卡死,我就这个额度,多的不给了。如果你不给他,造成这个企业死了,它死了你也会很麻烦。

  向松祚:银行有一个说法,不是你拖死我,就是我掐死你。所以又回到钟总那个三四线城市的问题,现在中交地产银行贷款多吗?有压力吗?

  钟瑾:我也分享一下向总说的问题,我从两个方面解读。一个是外资的企业做过地产,90年代的时候,遇到过亚洲金融危机。第二个,我在民营企业做过地产,也受到过政策和银行的挤对。第三,我现在在央企,确实是有一定的话语权,银行或者其它方面的钱愿意到我这里来。现在央行出台的政策,央行跟商业银行要指标,商业银行的总部都是向支行要利润的,这个利润哪儿来?就是到盈利空间大的行业或者公司里来挖,就是这样一个逻辑。所以我觉得今天央行出了这个政策,说要调整政策,中国的政策永远都是滞后的,已经有了很多显现的。很多事情已经捂不住了,坏账捂不住了,风险扛不了了,央行一定要出手,这个不是今天才出现的,它是出现问题之后后置的。我认为当下房地产行业,首先是摆脱不了政策的限制,第二,作为一个企业,我们应该在分析企业能力、分析市场的同时,提高自身的能力。比如说花样年做了一些其它的服务业,这是中国房地产未来必然的趋势。像20年前这种做一块地拿钱走了,包括北京市都有政策性的房在商业地块里,应该说中国政府已经走在后面了,其实发达国家已经走过这个阶段了。我不认为现在是进入下行通道了,这个行业要走一定要会耐得住寂寞,抗得起压力。

  向松祚:再问吴总这个问题,您觉得现在有资金的压力吗?

  吴振绵:没有太大压力,因为钱基本上都是股东的。

  向松祚:股东有给你压力吗?

  吴振绵:股东的压力也有,但是现在卖不动还是扛着,实在扛不动再降价。

  向松祚:你估计你什么时候会降价?

  吴振绵:那要看情况,说不定行业好转,我还涨价了。

  向松祚:以前人民银行有一位领导,在一个会上他讲了一句话我印象很深,他说过去你们这些年支持房地产,我认为你们全部都是疯子,有各种测算,中国的房地产平均价格如果下降25%,中国整个银行有可能全部亏损。现在中国的银行是赚很多钱,大家都很眼红。德意志银行也是一个大的商业银行,但是和中国的银行不一样,蔡总您觉得中国的银行承担房地产下行的压力能承受作用?

  蔡洪平:我认为中国银行业的资产质量是好的,个人按揭贷款这一块的不良资产很低。即便是开发商倒闭以后,它的土地抵押了,也不会造成什么坏账。但是要警惕的是,银行业太过分保守之后,皮之不存毛将焉附。从西方的市场来看,我对中国银行的不良资产不担心,我们担心的事情就是很多人没有做实业了,全部来搞影子银行,这是最可怕的现象。他们这些贷款放出来很高的,昨天我向他们了解,现在都是1分的利率。

  向松祚:你讲到高利率这个事,确实是很头疼的,我自己也做过一些调查研究,这真是一个很麻烦的事,国有大银行的利率并不是太高,但是市场的利率确实是很高。

  最后几分钟,到了第三轮,我希望我们6位嘉宾就说一句话,现在政府也不希望房地产剧烈调整,银行当时也不希望房地产剧烈调整,各位更不希望房地产剧烈调整。你们假设今天提一条政策建议,你觉得最应该做的是什么?

  潘军:给房地产行业一个比较稳定的市场环境。

  刘爱明:希望政府能提高行政效率。

  向松祚:两位都提得比较抽象,这个要落实也比较麻烦。

  黎明楷:放宽按揭的限制。

  钟瑾:我觉得政府对市场,一个是政策面,应该是持续稳定的,包括土地市场。再一个是让市场调节市场。

  吴振绵:摸着自己的口袋,造有需求的好房子。

  蔡洪平:在房地产行业调整期,中国政府要倍加保护中国房地产业,企业生死没关系,这个行业必须倍加保护。

  向松祚:怎么保护呢?

  蔡洪平:千万不要上某些人的当,天天讲捅破房地产泡沫,这是很危险的。我认为对这个行业一定要倍加保护。

  向松祚:非常谢谢各位,我相信各位还有非常精彩的观点,但是为了不耽误大家享用午餐的时间,我们结束这一环节的讨论,谢谢5位嘉宾的观点。

  主持人:请各位嘉宾留步,请摄影师为我们的嘉宾朋友们合影。

  感谢各位嘉宾,今天上午的议程到这里就全部结束了。在今天下午的时间当中,我们还邀请出了多位重量级的嘉宾为我们带来精彩的演讲,同时,还安排有两场“博鳌主题辩论会”,请各位来宾留意组委会发布的论坛提示信息,并准时到场参加会议,谢谢大家。

  主持人:尊敬的的各位来宾,亲爱的朋友们,大家下午好。欢迎大家回到2014博鳌房地产论坛现场。今天下午,更多精彩的演讲和对话会继续上演。

  半年风云变幻,下行中的房地产行业迎来关键时点,遥望未来,通往长期稳定健康发展的繁荣之路在何方?我们今天下午的大会议题是“新思维:如何通向房地产繁荣之路?”。接下来,马上进入主题论坛一:产业万花筒房地产的新玩法。

  现在,我们有请今天下午第一位演讲嘉宾:莱蒙国际集团有限公司执行董事兼首席运营官陈风杨先生。陈风杨先生的演讲题目是:“海外淘金 到全世界去卖房”。有请陈风杨先生。

  陈风杨:各位同行,各位媒体朋友,今天下午我在这和各位交流一下,在目前的经济形势下莱蒙国际的一些思考和做法。今天我主要讲三个方面的内容,第一是互联网思维对我们的影响,第二是传统创新,第三是海外淘金。

  应该讲从去年到今年,互联网思维到互联网应用,房地产业的集体热烧,从口号到行动再到效果,房地产互联网化已经正在不断探索。莱蒙国际的思考主要是三个方面,第一是与客户需求对应的新思维模式,就是客户需要什么。第二是可价值化的运营体系,如何把这些思维和方法落地生根,第三个是与传统地产互补的增长机会。如何进行产业链的延伸,如何让我们的内容更加丰富,在此基础上,我们寻找战略上新的机会。莱蒙国际业务的互联网式细分,房地产的开发,伴随着商业托管运营、酒店托管运营、生活服务的运营,公共物业托管运营、家装、维修等等。

  我们总体的想法是立足于客户需求,从卖产品到卖服务,立足于多元化高品质的消费需求,寻求业务价值链条的新增长机会,横向延伸、拓展服务,从传统对物业的管理转向对人的服务,通过延伸更多物业价值服务获取经营型收益,既实现高溢价,也提升企业品牌,主要分为生活服务、生产服务和城市配套服务。生活服务主要是满足业主客户生活的相关基础服务,高管服务、奢享服务等多层次需求,通过增强社区相关服务增强客户黏性。第二是生产服务,按照产城融合的需求,以产业为依托,地产为配套,服务为核心,提供产业孵化、金融、商务、培训、休闲、娱乐等服务。第三个是城市服务,通过为城市代建和经营大配套的公共服务设施,提升城市区域价值,盘活公共资源,既增强项目的特色,也增进资产经营收益,也就是我们打造城市的平台。我们在江西南昌红谷滩的中心,既为政府打造了一个城市的文化交流平台,也是为我们的项目增加了资产增值的机会。

  在这里面,我们提出莱蒙的微服务,包括微银行、微酒店、微养老、微森林、云家居、房屋内的微循环,微服务、微物流、威管家等等。我们的总体这个微是小而美的概念,是无微不至,微笑服务。进而是我们的微战略,我们希望通过这些微服务,给客户提供更大的价值,进而为我们的战略转型寻找新的机会。比如说很多人做养老地产、物流地产,我们在这些行业要积极尝试,我们通过社区来进行这些微服务,为我们能否进行战略提升、战略转移积累我们的经验,创造机会。

  2014年,莱蒙国际总体的思想就是六个字:守正、创新和突破。守正就是坚守和深化房地产业务的传统板块,增加我们的竞争优势,第二个是通过创新,延伸客户服务的生命线,莱蒙国际的客户服务涵盖客户的全生命周期,探索和打造具有创造价值的蓝海模式。第三个是突破,在此基础上我们寻找能够实现企业与时俱进的价值升级和战略。

  第二方面谈谈产品创新的思维。作为房地产行业的主业,对于产品的创新和开发模式的探讨从未停止,我们提出四大核心主张,十大产品创新,18个品质章节,60个品控细节,

  我在这里做几个介绍,一个是我们提出鲜氧住宅,我们和航天飞邻合作,对室内外空气的净化、空气的含氧量、室内外空气循环等室内家居空气环境进行持续呵护。客户对这个鲜氧也有比较好的认识,市场反响非常好。第二个是忘年社区,我们希望能够把医疗、医护,加上养老、养生引入到我们的社区概念里面来,打造我们养老的社区,我们和香港的康复会,以及我们和美国的医疗顾问公司进行关于养老养生的合作,既是为客户服务,也是为我们的战略提供准备。我们打造医疗医护、养老养生综合体,引入国际化的医护服务,引入高端健康的养生会馆,引入国际品牌的幼儿园,打造地标性的养老家居生活的广场、公园。这里面用我们自身的力量,以及我们的合作伙伴,共同来打造医护、医疗、养老、养生综合体。我们在江西南昌提出绿立方这么一个项目,我们和深圳的建筑科学研究院共同对这个项目进行开发,这个项目推出以来,市场反映非常强烈,即使在今年市场不好的情况下,我们这个项目最近三期的销售都非常热销。我们在广东惠州的水榭湾提出云家具的理念,我们对度假人群的特殊需求,通过海量的数据和个性化的智能定制手段,为客户提供数码全屋家具配置。

  第三部分谈谈海外布局思维。莱蒙国际携手英国思嘉伯集团、新加坡美罗集团联手打造英国曼彻斯特两大项目。用我们的股东力量,结合他们的资源进行海外扩张。在曼彻斯特我们有两个项目,一个是25万平方米的综合性社区,目前是曼彻斯特最大的项目,这个项目由我们的英国股东操盘,我们负责国内的销售,他们负责英国的销售、开发。预计明年可以预售。就在这个项目的旁边还有一个216间的公寓,这个项目今年年底可以预售,应该讲情况都比较好,因为在英国伦敦房子是很贵的,而曼彻斯特的房价并不是太高,另外租金的回报也比较稳定。

  刚刚就是把莱蒙国际的最新想法跟各位做了一个汇报,我们希望利用国际化的团队,以及国际化的理念,去行使我们的价值主张:优等建筑、优等生活、优等价值,优等创新。争取做一个优等生。我的汇报就是这些,谢谢大家。

  主持人:感谢陈风杨先生带来的精彩演讲,接下来有请下一位演讲嘉宾,花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官潘军先生,潘军先生的演讲题目是“互联网思维开启社区服务新纪元”,掌声有请潘军先生。

  潘军:非常感谢诸位,感谢观点地产给我一个机会来分享一下关于花样年在社区方面的一些实践。开始之前我想就现在的地产谈三个观点。今天很多朋友都问我的腿怎么了,我的医生告诉我,像你这么体重,你的腿半月板出事的几率是80%,所以我想说的意思,对现在中国的地产行业来讲,我们面临的风险也是这样的,企业为什么会垮?企业垮,在国内最大的几率是负债过多,资金周转不灵,我们想吃得太多,所以就会很胖,这样就会压垮你的基础,这是第一个观点。所以我们做企业,要控制风险。第二,要想活得好,人要健康,就应该体重正常,就应该减轻负担,就应该让自己身轻如燕,这样的人一定是长寿的人,不容易得病。所以我们觉得企业要练一些软功夫,就是说要把自己做成一个轻资产的行业,我们过去拼了太多的成本、技术、资金,但是这又不是我们的专长。第三,做企业应该把自己的内功练好,有点独门的绝技,有点自己的粉丝,这就是我想谈的,关于我们对于房地产的思考。

  所有的企业都面临一个问题,你现在身处什么样的时代。我们现在讲房地产是刚需,刚需是谁在买呢?80后、90后的。那么他们是什么生存状态?大家先看一幅图片,这是他们的生存状态,他们在聚会的时候,在进行移动互联。我们通过这个想说明什么?实际上进入到现在,我们谈自己谈得很多,谈客户谈得很少,这个时代变了,80后、90后是有个性的群体,不仅仅是做点园林、立面、户型就行了,更多的还要考虑他们对生活的体验,和我们50后、60后、70后不一样。不要用我们的标准去要求他们。我们花样年在12年前就在开始做客户体验,我们提出了三点,第一是如何让我们的刚需用户喜爱我们,第二,他们怎么能参与到社区里面来,第三,他们的体验是我们工作的目标,而不是我们管理得顺不顺手,所以我们欢迎投诉,欢迎业主参与我们的产品,这样只有的话,我相信我们才能有一点自己真正的硬货。

  房地产企业挣的都是一次消化,挣一笔大钱,外界称我们叫大款,所以我们对行业的领军者叫大佬,网络称我们是土豪。但是很不幸,土豪现在面临的是屌丝面临的问题,我们很痛苦,我们压力很大。所以我们开始一个对问题的思考,这是我们面临的问题,所有的成本都在涨,而我们的利润却在下降。我相信你去年买的地,今年再卖,你一定不挣钱,你挣钱了,我们大家也知道那是怎么回事,我相信你的现金流、利润都会有问题。所以我们要看我们生产的是什么。在花样年,我们生产一个社区,生产了一个空间,但是这不是我们的目标,我们的目标是服务。当花样年不断在提的时候,我很欣喜地看到,我们的行业在我呐喊了12年之后,从今年开始,诸多的集团都转型了,都在谈轻资产,我觉得这是一个方向。现在很多人问我,我说我不希望别人再说我是开发商。开发商的核心能力是什么呢?在我走过15年的开发商经历之后,我认为基本没有核心能力,原来我们的核心能力是了解客户,现在是拿地、弄钱,产品都标准化了,现在很多大公司都这样,6000套房子就两个户型,这个时代是一个去标准化的时代,但是我们都在研究怎么标准化我们的产品,然后快速生产,把它卖给消费者,而且让他们最好不要有投诉。我们现在想做的是最大的社区服务运营商,开发环节我仍然做,但是我做的是房地产开发业务,而不是开发商。开发商的核心是什么?搞定政府。每个公司的开发部都在干吗?搞定政府、跑程序。那么我怎么看开发这个环节?我们叫社区制造商,对我来讲是一个社区制造商,对于制造来讲,5%的利润可以接受,因为我挣钱不再完全靠开发挣钱。

  这是花样年的理念,我们希望按照互联网的理念提供有趣、有味、有料的生活空间体验。我们形成了两个大的平台,一个平台是彩生活,另外一个平台是我们打通的一个解放区,为什么叫解放区?它就是从传统领域走出来的。

  下面我想谈谈彩生活的实践。这是2004年,南方都市报和深圳商报的报道,关于物管零收费的问题。为什么可以零收费?因为零收费可以聚集客户,这是整整10年前的报道,现在我们不再直接这么刺激这个行业,而是提出用我们的积分做支付物业管理费的手段。这个大家都能理解。我们想做的事就是把传统的我们对物业简单的服务、管理转变为对人的服务。彩生活经过12年的努力,我们已经成为中国最大的社区服务商,并且在2014年6月30日在香港主板上市。

  我们做的是什么?大家现在都在谈轻资产,彩生活从不盈利的行业里面找到了一个盈利模式,去年我们的管理利润是1个亿,今年预计盈利两个亿,这个公司从出生到现在,平均每年的复合增长率是85%。我刚开始做房地产的时候,那时候最怕的是客户投诉,所以那时候我都让物管公司的人给我顶住,有投诉你们给我搞定,最好不要再我这里来爆发出来,但是现在不一样,我们现在鼓励业主投诉,这样可以共同把企业做好,我们从物业管理到智能社区管家,到房屋管家,我们管着这100多亿的资产,在这里面你做了哪些增值服务?你跟这些人天天见面,居然没从他那里挣到利润,这在互联网上是一个不可想象的事情。腾讯的用户号称6亿,而且95%以上不知道这个人长什么样,但是这个公司的市值到现在是12000亿港币,是万科的10倍。除了几栋楼,若干服务器,没有任何的资产,但是它每年产生数百亿的利润。我们的房地产服务方面还有太多可做的事情。

  花样年通过彩生活,通过诸多的社区,可以衍生出更多的创新型的行业。在这里我举个例子,这是我的发明,就是把快递行业怎么在社区提高它的效果,变成不需要当面签字,通过社区的见证,通过互联网,最后通过密码等等设计,提高了快递行业40%的效率。后来我把这个方法告诉了我一个供应商,现在这家公司上市了,市值比彩生活还高,去年最高市值120亿。这一点表明在社区里面,在房地产实体的边缘有太多的客户没有被满足的生活需求,我们如果只是单纯的生产房子是没有价值的。

  花样年未来在社区里面可以产生的需求是远远大过房地产的开发所形成的利润,比如说社区养老、社区商业、社区文化旅游、社区金融,包括我们的社区制造、社区教育。我们做开发商在创业的时候都是一群非常有想法的人,其实我们是做轻资产的,我们就是一群管理者、资源整合者。轻资产可以有很多方式,生产完了以后可以有很多的后续服务,我们可以打通一个全国统一的平台,来和电商合作,我相信这个行业O2O的时代真正到来。

  总结一下,房地产行业第二个春天现在才真正到来,当我们关注客户体验的时候,我们的哲学理念发生变化,我们的管理就会上一个台阶。当我们关注长期盈利,关注利润的时候,我们的竞争力就自然提升。只有实施专业化,只有大家整合起来,形成你们的客户意识,你就最终能够获得胜利。所以用我们讲“开启社区服务的新纪元”,如果我们的观念转变了,我们的春天,我们的新纪元就到来了。

  主持人:感谢潘军先生。接下来继续演讲环节,有请下一位演讲嘉宾协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生,刘爱明先生演讲的题目是“商住产集成模式,迎接新黄金时代”。

  刘爱明:我今天演讲的题目是“新黄金时代”,大家都说原来是黄金时代,以后是白银时代,其实我不这样认为,我认为过去是傻子时代,谁都能赚钱,这个时代是不正常的,你总是留恋这个行业是不对的。未来10年乃至未来20年可能才是真正的黄金时代,所以这是我的一些看法。未来20年还是有很旺盛的需求,所以说它也是一个黄金时代。另外它的空间无限,在抗大的市场里有非常多样化的需求,比如说商场,它有大的购物中心,但是也有很多小的便利店也生存得非常好,甚至像刚才潘总提到的他们那套经营思路里面也有很多的做法。未来我们进入了一个多样化的时代,多元的时代,因为多样,因为多元,所以我才丰富多彩,所以我们说它不单有旺盛的需求,并且还多彩,所以在我的心目中,认为未来还有20年是黄金时代。

  我们搞房地产开发,这个变化和中国城市发展是离不开的。如果谈现在和过去有什么区别的话?可以从城市这个概念入手。城市现在有一个比较大的特征,就是简单的外延式的增长这个时代已经过去了,剩下的是内生式的增长,这是一个最大的特点。在未来常住人口的增速放缓,户籍人口增加,这个城市不会像过去那样涌入那么多人,但是更多的人要在这里住下,要变成户籍人口,这是一个压力,这种变化一定会给我们做房地产开发、做房地产经营带来非常大的变化。包括我们提的新型城镇化,现在大家感觉很难谈,很难做,现在没人宣称他是做新型城镇化的。因为它不是简单的造城,现在要谈人了,这是很难的,你不光要让他安居,还要让他乐业,这是城镇化的一个本质问题,是解决就业的问题。这里面有很多的机会。存量房内生发展是未来新黄金时代的主要发展趋势,未来我们不再简单谈增量,更多是存量做好。未来存量盘活、提升质量、提高效率可能是主旋律。我们纠缠于上行还是下行,这已经不重要了。中国过去城市更新主要是以商业驱动为主,我们通过研究发现,未来通过产业驱动会成为主流。

  简单说说协信在这方面的经验,我们提出商、住、产的一体化解决方案。一般的城市中心都有一些综合体,但是每个城市就那么几个,它解决了所有人的生活、居住、工作,在非常小的范围内解决,这是实现了客户的价值,他降低了交易成本、工作升本和生活成本,我们的生活永远是要往这方面走的。降低大家的成本,进而给客户创造价值,我们的机会点就在这里。我们把一个城市少有的几个大家熟悉的高端的综合体这个思维扩散一下,你就会发现在这个城市里有一些不那么高端的就会出现,从协信的实践来说,我们觉得也是一个机会。我们提出3D城市运营商,全息生活服务商的理念,通过服务提升企业的价值。

  原来的老城区在一个城市的发展当中贡献与牺牲,现在衰老,我们必须让它恢复活力,实现价值,协信依托产业和商业方面的双重经验,从定位规划、开发建设到招商运营的复合优势,实现城市存量的内生发展,走出一条协信的发展之路。

  最后我用一点时间做一些分享。协信实际上是做商业的,是重庆的商业王,从高端的到中端、社区型,我们有一系列的产品。最后两个产品,一个是在重庆,一个是在无锡做的。在重庆这个产品是构筑了总部城1.8公里大道,全面提升渝中区城市形象与产业影响力,5万平米自持型商业项目,为总部城提供高品质消费生活保证。中国过去20年的开发几乎都是单一形态的开发,几十万平米的商业,几十万平米的办公,上千亩的工业,这种开发形态到现在客户已经不买账了,所以在重庆我们这个总部基地里面,我们有30%左右是公寓、住宅,我们还做了一个5万平米的商业,持有经营。未来可能别的地方写字楼会有比我这里高档的,但是从我们这个写字楼里面的白领享受到的服务,它一定是最好的。我这个5万平米的商业就可以给你提供所有的生活方面的服务。在国内做产业地产比较早的是大连软件园,我们跟他们交流的时候,他们也很痛苦,因为他们不会搞商业。软件园他很会搞,但是那么多企业在里面,大家总要有消费的地方。第二个项目是无锡的未来城,占地2.5平方公里,总建筑面积有400多万平方米,这里面有30%是类似标准化的工具,有30%是研发办公,30%是住宅,10%是商业,是一个典型的产城融合的项目。

  今天就我们的思考,跟大家做一个分享,总之未来是抓在大家的手上,未来10年、20年是我们的黄金10年。主持人:感谢刘爱明先生,接下来的环节是2014博鳌房地产论坛博鳌主题辩论会,今天下午安排有两场博鳌主题辩论会,现在开启第一场。大地产时代,英雄不问出处。商业、旅游、文化、产业、养老不一而足,产业融合造就了房地产的新时代;多元化为引、轻资产为翼,试问如何开启一片新天地,带领房地产企业前往蓝海彼岸?

  朋友们,博鳌主题辩论会一的议题是:房地产的新玩法。

  接下来,有请主持嘉宾上台,他是:世联行首席技术官黎振伟先生。

  接下来有请讨论嘉宾,他们是:

  新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪先生

  福晟集团董事、常务副总裁何建华先生

  方兴地产广州公司总经理魏浙先生

  海南保利房地产开发有限公司营销总监吕青先生

  贵州红星利尔置业有限公司总经理阚何江先生

  第一太平戴维斯华南区投资部董事吴睿先生

  九江大都会实业有限公司总经理、合凡基金董事皇甫毅然先生。

  黎振伟:现在开始第二环节的对话,从昨天到今天,我们都在思考一个问题,我们要转型,我们的房地产无论是下行还是上行,但是有一个事实,我们不可能像过去那样发展了。我们这个环节是地产新办法,关于讲到房地产多元化,这是一个很老的话题,我在行业做了26年,从最初的机会多什么都做,后来到瘦身,到现在我们又要多元化,这样把企业都玩死了。万科是我们这个行业的代表,它开始多元,后来瘦身,现在又开始多元了,当然它做得很好。我们今天各位嘉宾都是来自行业的精英,首先想问一下各位嘉宾,你们的企业如何做多元化?如何有新的玩法?第一位嘉宾是李战洪先生,李战洪先生现在是新鸥鹏企业的首席战略官,他们公司是百强的开发企业,而且还做教育,李总您可以给大家介绍一下,新鸥鹏的新玩法怎么跟地产结合?

  李战洪:所谓的玩法就不能一心一意,一心一意就不叫玩了,一定要三心二意,或者是一心二意。在上行通道的时候我们是开发商做利润,下行通道的时候我们调结构,在中国房地产的下一步,我们一定要一心二意了。一心二意怎么做?像新鸥鹏现在的一个做法,它企业的经营定位就叫多产业、多业态、关联发展。什么叫多业态?除了做住宅,还有商业、写字楼。新鸥鹏是多产业的文化,大家对新鸥鹏可能不太了解,它连续四年是百强房地产,但是一直排在50名之后,没引起大家的注意。其实它的地产远远没有它的教育做得好,它有4所中学,连续14年在重庆排名第一,它还有两所大学,一所大学在全国同类大学里面排在37位,还有一所房地产学院,是中国最大的一所房地产学院。世界上最大的房地产学院在宾夕法尼亚大学,中国最大的房地产学院是新鸥鹏办的。它多产业的发展是特别重要的,所以未来的发展要有新的玩法,要活下去,又要活得好,一定要一心二意。

  黎振伟:从一心一意到一心二意,等一下我会问你这个问题,你怎么做好他。第二位嘉宾是福晟集团的何建华,我留意到你们是2004年成立的,现在多元化你们是怎么玩的?你们是否还坚持一心一意?还是一心多意?

  何建华:我们福晟原来也是学习万科好榜样,住宅作为我们产业的主线,后来随着市场的变化,发现纯粹做住宅或者纯粹做商业已经不行了,我们后来就2080的规律,一个项目20%里面是商业。随着市场的变化,可能这个20%的比例又增加了,我们也试图做一些商业地产、写字楼、小型的综合体,特别是我们拿到市中心比较好的地段的时候,这么好的价值,不做商业地产实在是太可惜了。住宅的风险相对比较低,商业地产周期比较长,风险比较高,但是利润也很高。我们还有一种转型,我们也没有把鸡蛋完全放在一个篮子里面,我们也进入房地产其它领域,包括建材、装饰、弱电智能化等等方面,我们也有成立这样的公司,在进入这些领域,我们不完全是做地产开发,同时我们也不离开房地产这个系统,我们这辈子只能做房地产,这是第二点。第三,今天上午陈启宗先生也讲到写字楼里面养老鼠,大家知道,商业地产对地段的要求是非常高的,如果条件达不到的话,就算把地送给你做那也是个坑。如果地段好的话,就算你体量再大,它肯定不会养老鼠。目前传统的商业被电商的冲击,这是不可否认的,但是大家还是不会完全在家里做宅男,还是会逛逛街,你肯定还要出门。商业地产最大的风险就是地段的问题。

  黎振伟:下一个企业在多元化发展方面很有特色,就是方兴地产,请方兴地产广州公司的魏浙先生介绍一下金茂是怎么多元化的。

  魏浙:这个题目好像是房地产生病了,我们要怎么给它吃药,其实从我们的角度来看,它现在是生病快好了。永远没有消失的市场,只有卖不出去的产品,房地产卖不出去房子,并不是别人都卖不出去了,别人卖出去的是怎么回事?过去的一个时代是猪都会飞的时代,往往是你用心做房地产的品质,认真地做设计、产品研究、客户研究,做出来的东西,可能在过去还不一定被别人接受。到了现在这个时候,逼得我们不得不回归到原来做定位、规划、产品方面。刚才潘总、刘总讲的那些事,实际上又回归到了10年以前,大家又去研究我们怎么跟新的东西结合,如何创造出市场所需要的,这才是你解决这个问题的基本方法。方兴地产在做金茂大厦的时候,当初我们也是认真做所有的细节,一直到我们后来在全国十几个城市做项目的时候,每个项目、每个产品我们都是认认真真对待的,不管它是住宅、酒店,还是城市也好,都是从市场的角度出发,从客户出发,有针对性地做。这样去做不管在任何一个时候,企业都有生存空间。

  黎振伟:下面这位嘉宾是来自贵州红星利尔置业有限公司的阚何江。我留意到这个公司是2011年成立的,正好是房地产在调整的时候,他们在贵州做综合体。我们知道综合体很难搞,那么你们做这个模式现在成功了吗?有没有遇到什么问题? 

  阚何江:贵州作为西部欠发达的省份,这些年发展的速度,还有积存的存量、大盘是非常多的。这种下行的趋势从前年、去年就感受到了,所以我们手上几块住宅的地都放下了,全力打造现在这一块商业的地块。上午有很多老师和专家说,商业地产做不好,很多都会死,我们也知道,我们从一个住宅转型到商业,从一开始设计,到今天的建设,后期的运营,得到国内外很多相关的部门、公司的支持,包括红星美凯龙的介入,还有国外一些公司的介入,我们想走另外一条道路。在做这个综合体的过程中,也感觉到很多艰辛和辛酸的过程,以前做住宅,大部分卖掉之后,把现金收回来再做下一个项目。但是当我们深入之后,发现商业部分一卖就死,我们自己还要持有绝大部分的商业,这两年也在寻找一些新的融资的模式,包括和一些基金公司的合作,还有后期的经营物业的融资贷款,我们都在想其它的渠道跟办法。我看到明天还有一些商业的嘉宾会发言,我们也是希望借此机会向大家多学习和借鉴。我们做商业一定要符合现在的年轻人发展的需求,这样才能最终存活下去。现在大家都在强调一站式的全体验购物中心,因为电商的冲击,在体验式这一块,我们也一直在寻找一些途径,我们也一直在把贵州这些有地区特色、民族特色的资源和元素融入到我们的商业综合体里面,所以我们打造的商业叫做峡谷式的商业,就是把贵州的高山、峡谷、流水全部融入到我们的这个商业体里面,也就是为了适应以后的发展。最后再次感谢大会给我们这样一个学习和交流的机会,谢谢大家。

  黎振伟:下一位嘉宾是来自国际的,如果你要跟他谈,他肯定跟你说商业不能卖。我们下面请第一太平戴维斯华南区投资部总经理吴睿先生,从国际的角度,看看中国今天的开发商面临什么转型?

  吴睿:第一太平戴维斯是全球五大行之一,我们是房地产产业链上的专业服务商,我们在工作中接触了很多业内的企业,我们也是这个行业的观察者,我可以从观察者的角度谈谈现在这个行业里的一些多元化的趋势。我个人是搞投资的,我先从投资的角度谈。首先一个多元化我认为是投资区域的多元化,在10年、8年前,可能在座的很多开发企业讲的去多元化可能是三个核心城市加上一个区域,或者3+X、4+X,全国布局。但是到了现在,这个行业目前最潮流的趋势是出海,更多的企业走出中国,到海外去投资。因为第一太平是一个国际化的公司,所以我们也在帮很多企业出海做一些工作,并且有一些成功的案例。目前房地产企业开发出海有两种途径,第一种就是资产投资,比如说中海地产,它到了伦敦直接买楼、收租,慢慢地熟悉了国外的法律、税务之后,它再进一步发展,这是相对来说比较谨慎的一种投资方法。第二种就是直接参与当地的开发,大家比较熟悉的就是绿地、万科,他们可能走出去就开始跟当地比较知名的开发企业合作,小股操盘,进行一些房地产开发的业务,但是他们最后的产品又卖给中国移民过去的人,或者是中国要投资海外的人。这是两种最主要的投资海外的方法。我这里讲个案例,大家可能很熟悉大企业,像绿地、万科他们是怎么出海的。我要讲的是一个小企业,它不是上市公司,所以大家不知道,甚至没有任何的公告,外界没有任何的报道。它是我们在深圳的一家开发企业,深圳的土地获取非常难,所以他们在几年前就在思考,我的开发业务如何有序延续下去。一个小企业在深圳继续拼杀高土地,可能5年以后就没有生存空间了,那时候他们的董事长就做了一个决定,投资澳洲,参加澳门的一个项目开发,主要投资到澳洲的珀斯,经过5年的发展,他们的董事长告诉我,他们只做了三个项目,已经是当地的最大开发商了,所以当地很多资源都找到他。他跟我讲,他刚刚出海的时候,他觉得有一定的恐惧,因为外面的世界怎么样不知道,但是后来出海之后发现,其实出海非常简单,因为在国外的一些分工和专业华是非常高的,他过去以后,他的资产管理是交给我们第一太平戴维斯全程负责的,所以我们从项目工程到融资,到最后的销售一站式全部解决,它实际上就变成一个纯粹的投资商,这是一个投资多元化的趋势。

  黎振伟:下一位嘉宾来自九江大都会实业有限公司总经理、合凡基金董事皇甫毅然。九江大都会公司是2001年成立的,他们以开发房地产为主,做了很多的综合体。我们现在说二三线城市综合体过剩,你们反而选择了一个这种地方去做,你们有什么样的招数?做了几个综合体?

  皇甫毅然:刚刚几位都在谈多元化、创新的问题,我在这里发表一些我的粗浅的想法。刚刚说到多元化,我宁愿叫它多样性,多元化就是跨行业的概念,多样性其实就是业务的多样性。刚刚主持人说到商业地产、综合体这些困境。其实说到业务的多样性,我觉得对于大多数企业来说并不是主动的选择,很多时候往往就是一个被动的选择,因为除了这些行业的大佬以外,大多数企业并不是说你想拿到什么地就有什么地的,反倒是那些风险又低,又挣钱的地,只能通过一些灰色的方式拿到,对于大多数企业来说只能拿到一些综合性的用地。今天有很多嘉宾说到做综合体,做多元化,这其实是一个被动的选择。我觉得正是这种被动的选择,才更加体现出我们这个行业不断进去,去改善、创新的战略精神。

  我们公司成立时间很短,2011年成立,但是我们公司所有的高管都来自万科,就是当时万科的几个中层出来,在九江拿了一块地,第一个做好了之后,政府也认可我们了,又拿了第二个。第二个项目和绿地合作,然后又上了一个台阶,后来又跟一些基金公司有合作,后来项目越来越多。业务的多样化,这个事情更多的是一个被动的选择,但是我们要从被动的选择里头走出一条主动的路,于是有了各家公司各种各样的模式,包括红星美凯龙的峡谷商业,都是在逆境中求生存、求发展的道路。如果一定要说跨行业的多元化,现在我也在思考,现在有很多很热的行业,对我来说,如果要涉及的话,更多是从融资渠道的多元化角度考虑,做那个东西可以不挣钱,但是它可以作为支撑我的主业务的平台。

  黎振伟:其实我也做了20多年的房地产,我也碰到很多的多元化,以前的多元化往往是以失败告终的,今天我们再谈多元化的时候,真的会面临很多的挑战,同时也面临很多的曲折,下面我们每位嘉宾讲讲,如果我们在新的环境下做多元化最重要的需要主要的一到两个问题是什么?

  李战洪:其实做企业,特别做房地产企业,就像一个男人玩一样的,过去是一种玩法,要一心一意,下一种玩法要玩得开心,真的需要一心二意,更要三心二意,归纳起来就是要多产业、多业态关联发展,不要一条路走到黑。这是第一个要点。第二个要点,上行通道我们做规模,下行通道调结构,调结构的一个最重要的要点,以前说调结构是三调:调开发节奏、调开发规模、调产品。未来有一个最重要的把握,就是要主动转型,房地产行业由重资产向轻资产转型。我们开发商要积极主动地调整,不要到了迫不得已的时候不懂调整,这样对企业很危险。

  黎振伟:多元事业专心做,选好行业,不要乱做。

  何建华:现在大家说日子有点难过了,其实以前的好日子不是正常的,现在才是正常的日子。大家也知道,2007年很疯狂,2008年很难受,温总理给了4万亿出来,前几年有人在骂4万亿了,现在难受了,那些骂4万亿的人反而又希望4万亿再出来。现在这个市场其实就是要洗牌了,那些要等市场变好的人,可能就是等被收购,或者是等倒闭。这个时候往往是值得我们静下来反思的时候,因为房地产从90年代末开始房改以后,高高低低这么多年,大家总是对好日子期盼,对不好的日子有点恐惧,其实这是不太正常的。

  我想就是两点,一个是产品第一,无论你市场好还是不好,产品是第一的,对于产品的重视,在选择城市、选择地段、项目的时候,这个最关键,第二,房地产最后就是资本,是否能贷到款,这是非常关键的。

  魏浙:如果要是做城市综合体的话,一定要有一定的规模,你要没有规模,就不叫城市综合体,只能叫建筑综合体。你在做一个城市综合体,有一定规模的时候,你也要特别注重每种业态,都要以单独的业态思维定义,然后做出这个定位,而不是自己去联系自己。比如说我旁边有一个商场,还有一个住宅,商场工作的人一定在我这儿住,这是达不到的,往往一个大商场,旁边的住宅是很高端的,真正在商场里面工作的人,也就是几个高管能买得起这个房子,剩下的人是买不起的,所以需要另外的配套。所以你大到一定程度的时候,作为一个城市综合体的时候,你才有这种关系。所以做定位的时候,应确立自己做的是什么样的规模,是建筑综合体还是城市综合体,然后再去做下一步的工作。这是第一个。第二个,在你建设的过程中的安排,一定要把它全部勾连到一起,你要算你的财务账,怎么样来得快,怎么样来得慢,哪个周期长,哪个周期短,哪个能放在前面,哪个放在后面,哪个监测方便,这是必须把它勾连和勾结到一起的,然后作为一个整体的体系的开发。

  阚何江:做这些东西要求创新,就跟一个企业研发一个新的东西一样,这要切合市场,切合消费者的需要,特别是要切合现在年轻一代消费者的需要,这个需要我们共同去努力做的一个课题。同时,在做这样的创新的时候,也要做好资金的安排、测算,包括融资渠道的来源,这方面一定要把握好,做好这个事情再去做创新,不然盲目地创新到后面,自己会更痛苦。

 

  吴睿:我觉得今天这个议题非常好,多样化的轻资产,实际上是行业现在最热门的一个话题。在我们的观察下,其实多样化和轻资产可能是现在的开发企业都会面临的问题,哪怕你现在可能开发业务做得非常好,但是我们在行业外面,其实有很多巨人。我长期在深圳,深圳的土地非常少,今年有几块土地拍卖的价格让人大跌眼镜,比如说深圳宝安区的一块地,我跟开发商圈子里面做投资的朋友测算了一下,它大概是30到40亿左右,结果最后拍了48亿,用开发商的模型去套这个投资是绝对做不出来的,为什么最后有人买这么贵的地呢?实际上是因为最后拿地的资本是多元化的,有很多基金、保险的参与,让这个土地的价格越来越高。所以大家再用传统的投资模型或者内部收益率看待一些投资的话,其实是很难算得出来的,所以多元化是一个必然的趋势。应该怎么做呢?刚开始潘总讲的那个社区服务非常好,其实轻资产的确是一个非常好的模式。轻资产除了潘总讲的社区服务之外,还有一些模式,比如说绿城的代建模式,还有万科的小股操盘的模式,包括有些商业地产做得比较好的,它可以做一个运营的模式,把你的商铺租下面,然后运行,这些都是利润比较高、成长性比较好的模式。实际上轻资产模式也是非常受资本市场推崇的,可能轻资产比重资产在资本市场的估值更加高。

  如果要做多样化和轻资产,作为房地产开发商,应该在房地产开发商产业链上做多样化和轻资产。比如说绿城为什么做代建?因为它的产品是做得最好的,万科为什么做小股操盘?因为它的运营能力是最好的。所以我们要考虑多样化的时候,要从自身的角度考虑轻资产和多样化。

  皇甫毅然:我就分享两点自己的感觉,第一,在这个下行通道中,最重要的还是要有进取的心,我们从业人员不应该太悲观,因为在这段时间太多的人不想干了,所谓的轻资产模式是不存在的,现在你要有自己的经营特色,包括有大公司的专业能力,有人给你钱,有人不愿意开发的,你去开发,我们保持进取的心,可以有更多的机会。第二,要有平和的心态。在我这一两年的工作中,也有很困难的时候,无非就是资金紧。资金紧的解决办法无非是两个方式,一个是贷款,一个是卖股权,我们采取平和的心态对待面临的这些问题。以进取的心做事,以平和的心态分享,在下行通道我们可以过得更好。

  黎振伟:谢谢各位嘉宾的分享,我们这一环节讨论到此结束。

  陈淮:谢谢主持人,谢谢大家,为了保证后面巴曙松博士的演讲时间,我只讲10分钟。

  今天大会给了我一个奇怪的题目,该不该拯救房地产?我三天三夜没睡觉都没想明白。房地产怎么了,需要拯救?需要拯救的是那些省部级以上的高官。今天上午单伟豹先生讲到,他强烈不认同这个下行通道,我非常赞同他的观点。为什么?中国的房地产市场是全球规模最大,增长最快的市场,面对这样一个市场的产业需要拯救?想不明白,不知道为什么要拯救。中国的社会发展到了这样一个阶段,住房正在成为人们消费需求弹性最高的一个指向。说一个专业的词,一个年轻人挣3000块,买不起房,他每月只能拿出600块租房。当他收入增长到4000,收入只要增长33%,他每月可以拿出1200用于解决自己的住房需求。收入增长33%,他的住房消费能力可以增长100%。我们大多数的城市居民正处在这样一个高弹性、高敏感阶段。经济学怎么就发现人们不同的消费有不同的敏感度和弹性?比如说老板提拔你,让你从财务总监到集团副总,收入增长30%,你吃饭也增长不了30%。因为它处于不敏感、无弹性阶段。一个社会收入高敏感、高弹性的需求指向的产业需要拯救?我不理解。

  中国的城市化、城镇化刚刚拉开帷幕,走过初期而已,我们不过在21世纪第一个10年开了个奥运会,上海开了个世博会,把沿海几个大城市的基础设施脸面上的工作做到位了而已,我们的二三线城市还严重滞后于现代化、国际化、区域经济中心的水平,老百姓的步伐还停留在脱困阶段,就是北、上、广、深这两年到城里看海的故事也不断流传。国务院今年上半年开的常务会提到,未来10年大规模改造我们国家城市的地下市政管网、基础设施。刚刚拉开帷幕而已,你就不得了了?这个产业为什么需要拯救?我不明白。我们的社会发展到今天,老百姓的利益诉求正在从提高收入向提高收入与私人财富的累积并重这样一个阶段过渡。什么叫全面的小康?就是大多数人有产的小康,人人都在从无产阶级向有产者阶段进发,这个过程中的房地产业需要拯救?我不明白。

  提出这个话题的人,他们心里头意识和没意识到的是希望拯救那些在新常态的市场经济下不能存活的个体。他说你看我这个企业资金链都紧张了,我高价拿了地了,我的销售都减缓了,我的资金链都要断了,所以要拯救这个。这叫常态,春夏秋冬不能适应,只能是春天或者夏天存活的个体,你可能是这个群体素质进化过程中第一轮就要被淘汰的。也可能你希望拯救的是那个旧体制下已经远不能适应深化改革要求的土地财政,中央与地方的税负关系,或者我们现在的土地制度。你说地方政府都活不下去了,你得让他卖地为生,这是需要改的,不是需要救的。

  有没有需要救的?有。哪些需要拯救?我们的政策体系。过去10年,中国房地产业蓬勃发展的过程中,我们的政策体系是严重滞后,对客观规律的主动把握严重不足。如果我们在今后向市场经济转变过程中,不能够把握市场发展的客观规律和脉搏,那么我们永远不能够在这个市场经济里头成为一个主动改变者。

  过去政策体系有4个重要的缺陷。第一大缺陷是不断强化政府权力,背市场机制的力量而行。仔细想想,过去10年,我们这个博鳌房地产论坛每年都在讨论这个,一上台说下一步出什么政策,说了10年,这10年真正影响房地产业发展的第一因素是什么?决定着我们房地产业的成交规模、价格、空间分布、买房的水平是什么?是国五、国八、国十条,还是市场经济?是市场。市场顽强地按照它的自有轨迹运行。第二个是高成本低效率,滞后性、主观性、被动性明显。第三,没有在改革问题上做任何动作,包括政府土地制度的调整、中央与地方财税关系的调整,以及城市结构的调整等根本问题上,总是以维持退烧药能治病。当然还有其他的,比如说我刚才说到的,我们有些政策还是起到作用的,比如说抑制投机性需求,比如说完善市场交易制度,比如说完善保障体系起了作用,但是这些起了作用的政策,事后想也是低效率和高成本的。这几项需要改造。十八届三中全会说了个关系,市场主导、政府引导。我们新一届政府正在逐步走向市场主导。刚才有人说为什么取消限购,这是救市。在我们媒体中颇有这样的言词,不断有记者问,取消限购能对市场有多大刺激作用。错了。取消限购是因为它没必要存在了。什么时候才需要限购呢?限购的最初动因是抑制投机性需求。只有在长期持续的供不应求的时候才需要限制需求,春运的时候才需要限制,每人只能买两张火车票。火车票富于的时候,有黄牛党买火车票吗?当你血压不高,你吃降压灵干吗?限购和救市没什么。第二个需要拯救的是金融体系,在过去一些年,一个和尚挑水吃,两个喝水担水吃,三个喝水没水吃。中国缺钱吗?中国从进入21实际第二个10年已经是资本外溢的国家,中国是美国第一大债权人。前两天王健林见CNN的记者,他跟记者说,你回去问你们老板CNN卖不卖,你要卖我就买了。缺钱吗?缺的是融资的渠道。银行本来就是最保守的货币供应者,房地产就不应该靠它吃饭,或者主要靠它吃饭。十八届三中全会讲得明明白白的,大力发展债市,发展直接融资,这样一个体系已经不能够适应日益蓬勃发展,过去10年是,今后10年还将是中国国民经济支柱产业的房地产业发展。我们这个产业的发展规模、速度和质量,直接决定着未来10年、20年中国经济的发展规模、速度和质量。第三个需要拯救的是改革。



(审校:劳蓉蓉)
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