　　2013年，房地产行业延续了2012年下半年的回暖态势，行业景气度持续上升。全国房地产开发投资同比增长19.8%；全国商品房新开工、施工和竣工面积同比分别增长13.5%、16.1%和2%。全国商品房销售面积和销售额同比分别增长17.3%、26.3%；其中，住宅销售面积增长17.5%，住宅销售额增长26.6%。全国土地购置面积38,814万平方米，同比增长8.8%；土地成交价款9918亿元，同比增长33.9%；土地平均购置价格2555元/平米，同比增长23%。

　　在全国房地产走势整体向好、尤其是一线城市和部分二线城市房价快速上涨的大背景下，公司项目所在的南京、苏州、无锡三地市场，出现明显分化。2013年度，南京市场火爆，新建商品住宅价格涨幅位居全国前列，新建商品住宅成交量突破9万套，日光盘屡见不鲜，新地王不断出现，2013年度土地出让金额达800亿元。苏州市场土地价格明显走高，但房价并未明显上涨。无锡市场地价平稳，房价和成交量均没有大的波动。

　　李克强总理在2014年政府工作报告中，在“推进以人为核心的新型城镇化”方面，提出了“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人问题’，促进约1亿农民转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。在“完善住房保障机制”方面，提出“以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”同时，李总理提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

　　管理层认为，从政府工作报告和监管层发布的各项有关房地产、人口、土地等方面的表态来看，对我国过去城镇化所存在的弊端以及矛盾，中央政府已经有清晰的认识，对房地产行业的调控也进入理性、成熟和稳定阶段。一方面，调控手段趋于差异化，不再象往常那样一刀切；另一方面，进一步明确了2014年政府完善住房保障机制的目标和任务。因此，在未来相当长的一段时期内，房地产行业将依然有较好的发展机遇。、在对行业长期发展保持信心的同时，我们亦清醒地认识到，房地产企业之间的未来竞争将是集中在融资渠道、资金成本、管理体系、执行能力、品牌溢价、物业管理、社区服务等多层次的竞争。当移动互联网和大数据时代对零售、金融等传统产业的冲击将愈演愈烈时，房地产业面对这一新兴生产力何去何从亦为我们关注和思考。我们认为，唯有适时调整产品结构和经营方式，苦练内功、重视内生成长才能应对复杂的形势，因此，持续打造企业的核心竞争力、提升企业的综合实力将成为未来的重中之重；同时，持续拓宽盈利渠道、持续优化盈利模式，才能进一步保证公司的稳健发展。

　　(二)经营情况回顾

　　1、项目销售

　　报告期内，公司进一步引入较强的专业销售机构，强化竞争机制，抢抓市场机遇，制定并实施各项目针对性的销售策略。全年商品房和保障房实现合同销售金额32.63亿元，其中，商品房合同销售金额28.37亿元，合同销售面积23.53万平方米。报告期内，公司收到的回笼资金为42.02亿元，其中，商品房销售回笼资金26.08亿元，保障房项目销售回笼资金以及南京市保障房建设发展有限公司(南京安居建设集团有限责任公司)支付的幸福城代建款等共15.94亿元。

　　2、项目开发

　　报告期内，公司一方面继续坚持以中小户型、中低价位、普通住宅为主的产品结构，另一方面，致力于产品结构调整，即加大对保障房项目和棚户区改造的参与力度。凭借公司在保障房建设方面积累的丰富经验和过硬的能力，在南京市安居建设发展有限公司组织的南京丁家庄二期保障房代建单位招标中，公司成为丁家庄二期保障房项目的代建单位，该项目总建筑面积41.17万平方米。在本次保障房项目代建过程中，公司不承担项目出资和融资，只收取相应的管理费用。

　　3、持有型物业经营

　　公司逐年增加持有型物业规模，提升对持有物业的运营能力。报告期内，南京晓庄广场商业项目(原百安居超市地块)已处于筹划阶段，其周边交通、环境、配套均有较大改善，相对于初始成本，会有较高溢价。同时，新增的苏州栖庭、无锡东方天郡、南京枫情水岸、南京羊山湖花园等配套的星叶生活街区的运作，在进一步完善小区配套、提升楼盘品质、扩大品牌影响力的同时，还将为公司获取物业升值的收益。

　　4、投资情况

　　报告期内，公司参股的棕榈园林市政园林业务进展加快，经营业绩继续保持增长，市场占有率不断提高。2013年实现营业收入42.97亿元，同比增加34.59%。归属于上市公司股东的净利润3.99亿元，同比增长33.90%。

　　公司投资的河北银行股份有限公司业绩稳定增长，股东价值进一步得到提升。河北银行一直重视对股东的回报，报告期内，公司获得2012年度的分红款1200万元。报告期内，河北银行经营业绩与治理水平同步提升，将为其成功登陆境内外资本市场、成为公众银行奠定坚实的基础。

　　为扩宽公司盈利渠道、实现优势互补，报告期内，公司参与了上海中城联盟投资管理股份有限公司的增资扩股和配股计划，出资3678万元，认购该公司股份3000万股。中城投资2014年已启动赴港上市工作，计划2015年实现上市目标。中城联盟是国内管理规模最大、经验最丰富的房地产基金管理机构，它拥有独特的资源优势和丰富的房地产基金发起、募集、管理的经验。公司参股中城联盟，将有利于拓展业务合作模式，引进先进的开发理念，提升品牌影响力，拓宽盈利渠道，增加公司的利润增长点。

　　报告期内，公司拟与上海中城联盟投资管理股份有限公司的全资子公司上海中城未来投资有限公司共同投资组建基金管理公司。基金管理公司注册资本1000万元人民币，本公司以现金出资490万元，占注册资本的49%；中城未来以现金出资510万元，占注册资本的51%。该公司以发起、管理房地产投资基金为主要业务方向，通过设立有限合伙制基金、契约型基金以及其他合法方式为所选定地产项目进行基金投资，获取合理投资收益。

　　5、项目储备情况

　　报告期内，土地拍卖市场异常火爆，地价高企，地王频出。公司对过热的土地行情始终保持理性。

　　公司参股的南京电子网板科技股份有限公司，老厂区由南京市国有土地储备中心收储后，2012年2月，我公司和江苏汇金控股集团有限公司以底价竞得该地块。2013年2月，经双方友好协商，汇金控股已退出该地块的开发建设，本公司以出让底价拥有100%权益(即南京瑜憬湾项目)，该项目折算楼面地价约为6500元/平方米，从所在区位、近期周边地块的出让价格和相邻楼盘销售情况来看，具有很好的盈利能力。

　　2013年8月29日，公司以底价竞得无锡滨湖区XDG-2012-80号地块。该地块位于无锡中心成熟地区，占地面积4.49万平方米，规划建筑面积17.27万平方米，成交价56525万元，折算楼面地价约为4200元/平方米。

　　栖霞建设：2013年年度报告摘要

（审校：武瑾莹）