泛海建设转型金融 行业下行倒逼地产多元化

25亿融资盘活南山项目 后深长城的中洲时代

上实控股：重组不易 两地产平台没有直接竞争

项目结转收入增加 沙河股份去年营收同比增33.86%

海印股份去年净利4亿 房地产销售量3.89亿元

深物业去年净利下降两成至3.01亿元

本集团2014年全年可售货量约188万平米，可售货值约人民币250亿元，其中深圳货值约占一半。全年销售目标为人民币105亿元左右，比二零一三年实际完成合同销售额上升16.7%。

　　主席报告

　　业务回顾

　　二零一三年，中国房地产市场在货币政策适度宽松，刚性需求及改善性需求强劲等背景下持续回暖，尤其是一线城市，房地产交易活跃，复苏强劲，本集团紧抓市场机会，加快推动开发销售，积极落实战略转型，取得理想的经营业绩。

　　年度业绩及股息派发

　　年内，本集团实现持续经营营业额9,778.8百万港元，同比上升17.6%；实现股东应占纯利2,738.4百万港元，比上年同期上升27.0%。每股基本盈利为58.97港仙。董事局建议派发二零一三年末期股息每股12.00港仙。

　　落实聚焦深圳战略，获取优质土地资源

　　二零一三年，本集团通过母公司资产注入、与深圳市属国有企业合作、推动城市更新项目关键进度等方式，在深圳获取4个优质项目，新增深圳的土地储备总建面超过127万平方米，有效落实聚焦深圳战略，为未来的可持续增长奠定了坚实的基础。

　　二零一三年初，本集团成功启动母公司资产注入，首次注入的深业上城项目(科之谷)毗邻深圳福田中心区，地理位置和自然景观得天独厚。项目计容建筑面积788,910平方米，是一个包含顶级商务公寓，写字楼，酒店及购物中心的城市综合体，将建成深圳的新地标。

　　年内，本集团与深圳市地铁集团有限公司签订协议，以人民币12.08亿元的总成本获取位于深圳南山区塘朗地铁站的上盖开发项目50%的权益。项目计容建筑面积261,510平方米，是一个包含住宅、公寓、商业办公和酒店的地铁上盖综合体。

　　年内，本集团的城市更新项目也取得实质性突破。第一，本集团完成了观澜玫瑰苑项目所有的拆迁补偿谈判工作，并正式取得了项目开发主体资格。观澜玫瑰苑项目位于宝安观澜，规划计容建筑面积约12.5万平方米。第二，本集团取得车公庙更新项目专项规划的批覆，以及该项目一期的主体开发资格。车公庙更新项目位于福田区车公庙，规划的计容建筑面积约42万平方米，其中一期目前是本集团自己持有的物业，未来规划建筑面积约为10万平方米。

　　此外，二零一四年一月，本公司以人民币56.23亿元价格，签约收购母公司持有农科集团100%股权。农科集团在深圳中心地段拥有优质土地和物业资产，截至交易公告日，农科集团持有的权益建筑面积共约38.5万平方米。其核心资产名人项目位于福田香蜜湖，计容建筑面积25.93万平方米，未来规划为包含住宅、公寓、写字楼和商业酒店的综合体。此外，农科集团还拥有约9万平方米的投资物业及自有物业，主要也集中在香蜜湖片区。此项收购有待独立股东审批。

　　积极推进项目销售

　　本集团把握市场时机，积极促进项目销售。深圳深业上城、深圳泰然大厦、深圳东晟时代、广州江悦湾、惠州万林湖、武汉南湖等项目都取得良好的销售业绩。全年实现合同销售金额约人民币90亿元，同比增长47.1%，全年认购金额超过人民币100亿元，其中年初通过资产注入方式获得的深业上城项目的公寓认购额达人民币25亿元，签约金额约人民币13亿元。

　　处置非核心业务及低效资产，提高运营效率

　　年内，本集团采取措施推进对位于三、四线城市的地产项目以及其他非核心业务的处置，并取得了积极的成效。11月，通过与当地政府达成补充协议，完成了三水云东海项目尚未付款及未交付地块的退出工作，减少了未来在该项目的资本性支出。年底，本集团与母公司签约，将从事出租车和运输业务的深港集团80%的股权出售给母公司，进一步优化了业务结构。

　　业务展望

　　行业前景

　　随着欧美经济体的逐步复苏和美联储量化宽松政策的退出，新兴经济体遭受到了不同程度的冲击。就中国而言，二零一四年将是全面启动各项改革议程的一年，宏观政策上将继续保持稳定，守住稳增长、保就业的下限和防通胀的上限，在此合理区间内，会将精力集中在结构调整和各项改革上来。结构调整将会给宏观经济带来一定的短期阵痛和不确定性，但长远而言将有利于发展的可持续性及质量的提升，各项改革将会给市场注入巨大的活力。

　　就房地产市场而言，我们预期未来行政性的调控政策将逐步弱化，更多的将依靠市场本身的自我调节。政府的角色更多地体现在保障低收入人群的住房需求上。二零一四年，房地产市场整体形势不容乐观，三、四线城市市场仍然面临供应过剩去化缓慢的问题，而一线城市在经历了二零一三年井喷式增长之后也需要一定时间的消化和再平衡，预期成交量与去年相比将有所减少，价格将保持一个相对稳定的态势。虽然房地产市场短期看来面临较多的不确定性，但我们认为，从中国的城镇化进程和人口结构看，房地产依然是一个正在发展中的行业，核心城市的房地产市场依然处于稳中有升的阶段，我们对房地产行业的长远健康发展充满信心。本集团将高度关注宏观经济运行情况以及房地产行业的发展，及时应对市场变化，采取灵活策略，积极稳健发展。

　　加快战略转型和提升

　　本集团将加快战略转型，加快资源结构调整，继续落实聚焦深圳战略，立足城市更新，提升在深圳地区市场占有率；继续推进由开发销售向开发销售持有转型，加快各专业化平台的运营能力建设，提升持有物业的商业运营和资产运营能力，实现稳健经营；优化融资结构和资金管理，确保资金安全和稳健增长；优化激励约束体系，提升考核对战略实施的导向作用。

　　地产销售及开发

　　本集团2014年全年可售货量约188万平米，可售货值约人民币250亿元，其中深圳货值约占一半。全年销售目标为人民币105亿元左右，比二零一三年实际完成合同销售额上升16.7%。二零一四年的推盘主要集中在二、三季度，本集团将紧抓市场机会，灵活定价，力争达成销售目标。

　　本集团将把握开发节奏，做好工程节点管理，确保货量充足，维持可持续发展。二零一四年本集团计划新开工面积约210万平方米，重点抓好名人项目、塘朗地铁上盖项目、观澜玫瑰苑项目和车公庙更新项目一期的开工，为未来两年销售的大幅增长打好基础。

　　土地储备

　　本集团将继续执行聚焦深圳战略，在保持现有土地储备规模的基础上，继续优化土地储备结构。

　　本集团在深圳拥有可观的潜在资源：首先，本集团在深圳有6个城市更新项目，分别位于福田莲花山、笋岗、清水河、上步、车公庙和观澜，规划建筑面积超过200万平方米，其中尚需进行拆迁谈判的部份约50万平米，此外还有2-3个项目正在准备申请列入城市更新计划。另外，母公司深业集团在深圳还拥有建筑面积约180万平方米的优质土地储备。

　　本集团将继续以深圳为重点，发挥资源优势，通过多种方式补充深圳优质土地资源；此外，继续积极寻找战略合作伙伴，加快落实三、四线城市低效项目的处置。

　　深圳控股：截至2013年12月31日止年度之全年业绩公告

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