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陈义枫:房地产金融形势与房地产基金对策
作者:     时间: 2014-03-12 16:36:01    来源: [ 观点地产网 ]

  陈义枫:诸位下午好,我们是房地产基金管理公司,房地产市场有各种参与博弈的力量,地产基金作为一股崭新的力量,也越来越具有更大的影响力,今天我跟大家分享站在地产基金的视角怎么看这个市场,我们准备怎么做,供大家参考。

  我讲四个关键此,第一是小周期,第二是大结构,第三是警惕流动腥风醎,第四是创导主动安全。所谓小周期,指的是周期波动的幅度比较小,而不是说很短的周期。大结构指的是结构化差异越来越大。

  首先讲小周期。房地产具有投资属性,也也很明显的周期性。周期从时间跨度来分有长周期和短周期之分。我们认为,从长周期来讲,从2011年以前,第一个十年基本上是一个单边比较快上涨的走势。当然这里面因为外部冲击,有一些短期的急跌,但是总体上是一个上涨的趋势。第二个十年,我们认为是白银十年,我们认为第二个十年的基本格局会窄幅波动、缓慢上升。以十年跨度来看,目前所处的第二个十年就是窄幅波动、缓慢上升的阶段。为什么有这个结论?我们认为,楼价有很多长周期的支撑因素,支撑它能够在比较高的价位上有很多因素,第一个是经济增长、购买力上升,这是一个基本面,而且目前的习李新政还是给大家带来一些信心,全面深化改革是夯实经济基础、提升经济增长的可持续性的举措,长线看好。第二,我们认为城市化还处于快速城市化的阶段,实实在在的城市化率也就40出头,还有很长的路要走,速度还比较快。第三,货币还会持续超发。今天上午有一位老师讲了,货币从过度宽松到不太宽松,这本身是一个趋紧的过程,这一点我非常赞同,从过度宽松变成比较宽松,再到适度宽松。但是我想这是一个渐进的过程,总体上还是比较松的,不会太紧。货币环境正常化是一个渐进的过程。有人说,利率市场化,尤其是存款利率市场化,带来投资性购房的替代效益,这一点我也赞同,而且我认为这一点是一个实质性的重大影响因素。但是反过来讲,一个渐进式的存款利率市场化不仅仅是余额宝带来的,从几年前开始就有了,所以这是实质性的长远影响,但是也不是一夜之间出现的影响,所以我们认为这个因素还是一个中性的因素。再一个是土地供应受到限制,尤其是特大型城市,土地财政的冲动很难一下子改变。当然还有投资因素,收入分配不均,少数人拥有大量的财富,购房仍然是一个重要选择。所以我们认为有很多长周期的支撑力量,支撑房地产市场向好。

  政府也担心楼价过快上涨,继续扩大泡沫,调控力度仍然会很大。现在不提调控不等于没有调控,其实是没有反复去说,但是原来有的都在做,所以我认为调控在需要的时候会有,调控者的调控水平有所提高,调控的节奏把握得更好,过去两三年政府对市场的表现应该是比较满意的。

  但是政府调控的政策目标,我认为它是要求稳,而不是要求跌。我们还不敢认为政府是希望它大幅上涨的,但是政府可能真的希望它稳步、可接受的上涨,我们认为政府的心思跟它说的恐怕还不一样。现在最高领导人强调避免犯颠覆性错误,强调底线思维,强调双向调控等等,这些都告诉我们,快不了,包括今年定了GDP7.5%的增长目标,业界认为还是比较高的,所以我们认为地产市场和宏观经济高度的相关性,它差不到哪里去。所以不涨、小涨或者平稳成为政府调控的目标,也是各方的共识。所以我们认为,窄幅波动、缓慢上升是我西索处这个十年周期的一个基本特征,这是长周期来看。从短周期来看,我们认为2012年月份到2013年末这个强周期已经过去。强周期的特征就是涨得非常快,一线涨得更快。

  展望未来,我们认为可能有一年半左右的弱周期。弱周期的特征,首先全国的平均楼价是平稳的,不一定能跌得下来,但是涨幅也不会大,这也就是弱的情况,一线城市还是会涨得比全国平均高一些,我们还是看好一线城市的。二线城市总体平稳,大家分化会加剧,三四线会出现两极分化的情况。

  地产行业具有金融属性,我们进入了一个波动幅度比较小的时代,周期我们可以去考虑,但不是最重要的考虑因素。反过来讲,这个结构化差异会加大,我们要更加重视结构化。

  首先,一二三线之间的差异会加大,两极分化会更加严重。同一个级别,比如说二线,二线内部分化加剧,三四线内部就更加分化加剧。分化看什么?我认为分化看供求,要找好的地方去投资,分析它的供求关系。供应要看几个方面,第一是看现有人均居住面积,第二看过往三年累计的供地面积。现有的存量如果饱和了,那么消化能力就比较弱,过去几年的累计供地形成当前的一手房供应,还有看地方政府的风格,以及它的土地储备,地方政府的风格可以严重影响一个城市的地产走势。需求主要看产业,今天上午有专家也讲过,我也很赞同。看这个产业在全国的产业布局里头有没有很强的区域竞争力,能不能吸附周边的资源。

  当然,除了区域的差异化、结构化之外,还有交易对手,我们作为地产基金,我们跟开发商是一个交易对手的关系,我们要看它的品牌、产品、融资成本等等,这些代表开发商的市场竞争力的核心要素,它的差异也很大,所以为什么会有行业集中度的加速提升。不同业态之间,我们认为分化也会更明显。

  大结构指的是结构化差异加大,投资机会长期存在,但是这样的投资机会需要高度专业化的判断能力、挖掘能力才能够把握得住,所以我们认为,未来可能作为个体的投资者会比较迷盲,作为机构投资者恐怕会有更多的机会。

  作为地产基金,我们的投资策略,很重要的一个策略就是警惕流动性风险,这是针对未来一两年的弱周期而言的。我们认为弱周期,地产价格走势总体上是比较平稳的,虽然比较弱,但是还是处于平稳的范围内,但是去化速度会明显放慢,流动性风险凸现出来,因为投资需要回收,回收依赖于销售,销售速度的减慢,它的减慢的幅度远远大于价格波动幅度。所以我们认为,要在足够的安全边际确保投资安全性的前提下,要充分注重流动性。我们认为流动性是比安全性更加高的要求,这是从机构投资者的角度来看的。我们认为,地产投资达到一定的安全边际,达到一个安全性的要求是相对比较容易的,但是要准时、足额的回收你的投资,能够在预算的时间内做到,相对比较困难。

  地产基金这个行业目前处于发展的初级阶段。什么叫初级阶段呢?就是大部分的地产基金都是固定收益、固定期限,成本还比较高,到期必须要兑付。这样的地产基金的初级阶段的属性,要求我们要更加谨慎对待流动性风险,要优化投资方案,做好充分的准备。

  最后一点,倡导主动安全。德信资本在多年的实战中,我们借鉴了汽车制造行业的主动安全的理念,对待风险要防范于未然,我们要提前管理风险、提前规避风险,以及我们在这个理念指导下创造一系列的方法论和工具箱。我这里讲一个实战的逻辑,我们要在理性分析市场的基础上,首先制定有针对性的投资策略,我们认为投资先搞清楚策略,而不要就项目论项目,漫无边际,这样犯错的几率较大,效率还比较低。有了策略之后,根据这个策略来选择投资标的,寻找投资对手,并且通过精准的选手来规避风险。你有正确的策略,按照这个策略找对了机会,绝大部分的风险就规避了,然后再把投资方案设计好,使得这个方案有更大的纠错能力,就是出现了一般的错误,你都能解决,你已经做了后备措施,做了压力测试。然后抵押担保的措施,我们认为是被动措施。就像汽车一样,ABS属于主动安全措施,安全气囊就属于被动安全措施。所以这应该是最后一个举措。

  由于时间关系,我点到为止。



(审校:劳蓉蓉)
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