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曹志伟:行政改革与房地产的关系
作者:     时间: 2014-03-12 15:40:21    来源: [ 观点地产网 ]

  曹志伟:大家下午好!今天讲的题目,刚才主持人已经讲了,改革跟房地产有什么关系。

  去年我在中央编办给中央的领导讲了一个话题,“推进行政审批制度改革,释放行政红利,促进经济发展和政府职能转变”。大家都知道,房地产是中国经济的重要组成部分,也是起决定性作用的一个环节,我们跟政府打交道也非常多,政府几乎可以决定房地产的兴衰。我们从这个图来看,在广州大学城有一块地,当年我参与了这个地的拍卖,我们竞争不过国企,当时的楼面地价是9800多块钱,2012年它针对老师推出,大家做地产的人知道,先把高端的人士引进来,然后把自己包装成高端、大气、上档次的楼盘,这样进行营销,大家跟大学老师做邻居,每天在楼下可以见到很多校花,当时的价格是17000块钱,我同学当时问我该不该买这个楼盘,我把这个饼图做出来告诉他看,我说开发公司这个售价是不赚你钱的。它的房价定价是17350,相对于9800多块钱的地价,它是不赚钱的。这个当中,政府收的地价占到48.9%,再有各种税费占57.3%。建安成本是18.5%,其中资金成本是14.11%,其实这部分已经很低了。这个盘在一年后再推售,卖到了27000,这样开发商就有26%左右的利润。可以看出,开发商赚钱是靠时间换空间,它涨的部分还是地价的部分,当年在拍的土地,都比他原来的9800块钱要高出30%到50%,所以他赚的是土地升值的部分,其实房产部分是没钱赚的,赚的是地产部分。当房价到27000的时候,它的资金成本占到了9.56%,这不是它的资金用少了,而是因为房价上升了。在税费不变的情况下,要减少开发上的压力,可能拿银行开刀,银行也不干,那怎么办?这就需要政府提高运行效率,减少审批环节,减少资金压力,降低房地产投资的风险。

  所以我做了一张证图,中央电视台对这个事情进行了连续的报道。这里是新闻联播讲的一段话。待会儿我发言结束还要去参加一个听证会,就是这两天闹得沸沸扬扬的停车费涨价的事情。停车场的建设费用是由市场决定的,土地也是市场决定的,但是它的价格居然有政府部门拍领导马屁,十年前定的腰斩的价格,然后哄着大家去买车,买完车再收费,再限单双号,再限牌。现在大家没地方停车了,再把停车费涨价。先涨的就是他们控制垄断资源的路边停车。然后搞出方案,一个是住宅涨,一个是不涨,但是无论哪个方案,他控制的路边停车都会疯涨,不用承担保管的责任,不用承担损失的责任,它的租金已经是开发商租金的4倍,现在还要再涨。它抛一个方案出来,让老百姓去骂开发商。所以有时候无耻的想法会让他的行为无知。我也被内定为听证会的人员。但是大家放心,我不会接受这种和谐的,因为这个多余的手就应该收回去。如果还伸向市场的话就应该砍掉,所以广东省取消物价局,这是个英明的决策。我当时讲有三个部门要取消,铁道部、物价局、发改委。我也当着中央领导讲,发改委的全程是什么?“阻碍国家发展不改革委员会”。中央领导也笑了。

  我们一个投资项目经过20个局、53个处室/中心/站,100个审批事项,盖108个章,缴36项费,共2020审批工作日,即使走最短线路也要799个工作日。前段时间有人提出要取消地震局,你们想没想到,气象局有什么作用?它不是光做一个气象预报,它要做防雷审查,你要找它下面的单位,告诉你这个是什么防雷级别,搞完这个还不行,然后还要搞一个设计,这个又给他们独家做。我说他们收这样黑心的钱,你不怕雷劈你吗?很多的机构审查就是为了收费而产生的,两个人,一年收几千万。我们要将房价的构成比例告诉所有的购房者,我们每个购房者都在为中国的经济做贡献,我们拿我们的家产,倾家荡产去买房子,背上了一辈子的债务,实际上是在为中国的经济做贡献,绝对不是什么不劳而获。

  产生这些问题的根源,第一是以批代管的官本位思想,官老爷的心态,第二是部位立法利益化、块状化。我们企业要年审,驾驶执照要年审,为什么这些立法不年审呢?我们所有老百姓要对政府制定的法规每年年审一下。第三是法规制定过程中缺乏民主的评议。繁琐的行政审批造成的后果,审批权限成为腐败敛财的工具,提高了企业的门槛,阻碍了经济的发展。

  我们拿土地出让来看,政府一块干净的地卖给你,它把国有土地使用证给你,需要98个工作日,实际上只是更换了用地单位的名字。其实我卖个房子给你也是一样,只是换个名字而已,也要经过很多的手续。

  大家都知道,开发商资质的问题,很多人都知道有开发商是造假的资质,政府机构也知道。还有委托招标,企业投标要经过招标中心来招标,这也是假的,你可以邀标,派两个去围标。现在很多部门砍不掉,是因为他们要收费,所以给中央领导的建议,所有收费全部取消。

  广州能够做到,有天时、地利、人和,广州是一个开放改革的前沿城市,我们的书记、市长是非常具有改革精神的,包括中央总结,广州之所以改革能先做成,关键是一把手够硬,我们的两个一把手非常过硬。

  当然,广州的改革做得好的,我可以背顺口溜的,就是市委统筹好,市政府组织好,政协提案好,还有各部门办得好。

  我的观点:一个政府的行政效率决定了社会的运行效率,也决定了一座城市、一个国家的发展速度和质量。

  去年我做了一些事情,很荣幸被孕妇们评为孕妇委员,我们现在办计生证,在广东已经没那么麻烦了,海南跟江苏也是跟广东学,领结婚证的时候就可以发计生证了。

  为此我也做了“人在证图”,我们一生要办很多证,我们不是在办证的路上,就是在办证,所谓人在证图就是各个部门各自为政,证出多门。

  最后与各位官员共勉,包括国家行政学院马上要开省部级班,我非常乐意去,我跟他们讲:为国家办事、为人民服务。我去讲课是从来不收讲课费用的,连机票都是我自己出。我跟他们开玩笑,我的级别按照你们的要求只能坐经济舱,但是我坐惯了头等舱,所以我就自己出机票,我也住不惯招待所,我要住五星级酒店,所以我自己出钱。为国家办事,为人民服务,当官的不要想钱,部长年薪20多万,你做这个岗位,你得到的是精神上的,精神上的付出比物质上的付出要多很多。我经常跟很多老总讲,我们富了才能贵,富和贵就是你的物质充分满足的情况下,精神上充分的满足,你才能富而贵。

  另外有一张文件,今年的政府工作报告对这个也有一定的参考价值,去年全国政协俞正声主席专门负责这个课题,就是关于房地产市场的调研,我也有幸参与,这个文件是属于保密的,请恕我不能把它向大家展示。中央是清楚这个市场是什么样的,也知道环境是什么样的。



(审校:劳蓉蓉)
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