对话冯仑:细分的地产江湖与立体“造梦”
作者: 李宁     时间: 2011-11-21 02:42:52    来源: [ 观点地产网 ]

素有“地产界思想家”之称的冯仑,除了在不断反思房地产行业的各种问题外,还梦想并付诸以行动誓要打造“堂吉诃德”式的创新工程,即立体城市。

  观点地产网 李宁 11月20日,冯仑在深圳某金融论坛上表示,伴随着这一轮的调控,今年房地产市场的销售量已经下降了40%,政府的限购、限价行为使得交易速度放慢,价格还将持续下降。

  总结这么多年政府的调控手法,冯仑调侃道,中国从1999年到2006年学的是美国市场化模式,即全部由市场配置资源,造成了最大的问题是保障房缺失,也致使这些年的社会矛盾主要集中在房地产。

  而2010年和2011年,中国又开始学习德国模式,大力兴建保障房,但却对商品房市场进行了强制性干预,这会直接导致市场效率的低效,交易成本的增加。

  冯仑认为,这两种模式都不符合国内的实际情况,中国应该去学习新加波和香港的模式,一部分由市场来配置,一部分由政府来主导。

  细分的地产江湖

  对于目前房地产行业的发展状况,冯仑表示,当前在住宅领域,市场规模在缩小,效率在降低,投资因为杠杆基本不能使用,所以获利的机会减少,因此再像当年“美国市场化模式”那样的高速发展已然不可能。

  不过冯仑还认为,开发商可以借鉴两种模式去发展,第一,大的房企可以学习万科专注于“住宅产业化”的模式,通过整合上中下游的各种资源,依旧会有较大的创新空间。

  第二、中小房企要去三四线城市去发展,还要去专注一些细分的市场。包括同性恋公寓、老人公寓、单身公寓等各种各样的细分市场,也包括度假市场都是有机会的。

  冯仑还拿自身举例称,万通在工业地产方面今年在全国排名第三,无论是销售面积还是租金价格公司都大幅提升。而且,像做电子商务的京东商城、当当网其实也算是工业地产公司。

  他还称,今天的地产行业大家一说就是指住宅,今后经过细分的市场发展后,整个行业会更加多元化,发展空间还会很大。

  同时冯仑还指出,中国传统的“摊大饼”式城市发展也不可持续,城市化进程不是政府卖地那么简单,也不是以浪费环境资源为代价,应该是以环保、低碳、健康以及幸福为元素的去带动城市化。

  至于如何实践,冯仑再次给出了自己正在实践的“未来”答案,就是立体城市。他认为,立体城市恰恰是符合城市规划的各方元素,能很好发挥城市的各种功能,能完全避免比如交通拥挤、住宅配套缺失等问题。

  冯仑亦称,目前首个立体城市已经确定在四川落地,计划明年动工,整个投资有500多亿,万通还联合了刘永好、红杉资本的沈南鹏等企业家。

  冯仑还介绍,该立体城市整体建筑面积有一平方公里,还包括了600万平方米的巨型高层建筑,楼层间居民小区、生活配套、公共交通、企业甚至空中牧场一应俱全,10万人可以在此生活、工作。

  带着立体城市的种种疑问,观点地产新媒体也于11月20日访问了万通投资控股股份有限公司董事长冯仑。以下为实录观点地产新媒体对冯仑先生的“立体城市”采访内容:

  立体城市“造梦”

  观点地产新媒体:立体城市在许多人看来是一种理想状态,甚至您的老朋友王石此前也不相信?

  冯仑:我现在可以告诉大家的是立体城市的进展非常顺利。另外,首个立体城市已经落户于成都,包括刘永好、沈南鹏以及周忻等企业家也都参与进来了,而且我们的控制规划已经通过了政府的审批,按照计划,希望明年上半年能开工建设。

  所以,这一切我们也一直讲,好比墙上的美人最后能变成炕上的媳妇,现在这个美人已经从墙上下来了,在屋子里转悠,很快就上炕了。

  观点地产新媒体:立体城市的利润率大概是多少?

  冯仑:这个项目是一个巨大的财务安排过程,所以不是像传统的房地产开发项目,因此利润的计算要分为不同的阶段。实际上,项目总的投资有530亿,这样的话每一个局部,每一个部分的回报率也都是不同的。

  观点地产新媒体:您当时为什么会想到去做这样一个立体城市呢?

  冯仑:还是使命驱动,价值观引导。因为在现实城市化中带来了各种各样的问题和困扰,比如环境污染问题、交通问题、功能紊乱问题、生活费用居高不下等问题,这些都促使我们去思考和研究。

  在这个研究的基础上,我们提出了可持续发展城市的新发展方式,不是打补丁摊大饼,而是收拢过来。

  在老城区甚至是城市的边缘地方,我们可以试着把密度适当的提高,然后功能合理化,产业与居住一体化,不同城市能产生混合居住功能,用这样一些方式重新调整城市系统。这样的话,还能使城市化发展走出新的模式,等于既追求了理想又顺带赚钱。

  观点地产新媒体:按立体城市这样的规划,岂不是要整合太多的各种资源?尤其是政府原有的规划。

  冯仑:对,正是因为难度大才需要我们。如果没有难度,就没有创新的动力,也不可能有奇迹发生。

  观点地产新媒体:您说到刘永好、沈南鹏这些人也参与到立体城市,具体是如何参与的呢?

  冯仑:这是一个非常复杂的财务体系,但是有一点,就是大家都是真金白银地去做这个事情。

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