五年合伙 招商九龙仓的收割季节
作者: 武瑾莹     时间: 2011-05-09 01:33:34    来源: [ 观点地产网 ]

雍景湾项目7月正式开售之后,九龙仓与招商在国内合作开发的所有项目全部将进入销售阶段。

  观点地产网 武瑾莹 5月1日,招商地产与九龙仓在天津合作开发的“雍华府”项目开盘,开盘当天销售7亿。

  此前一天,招商已在苏州市第14届住博会上宣布,其与九龙仓合作的另一个项目苏州雍景湾预计5月份公开,7月份开盘。

  再加上佛山的两个项目,两家公司合作的项目至此已全面入市。

  雍景湾入市压力

  招商雍景湾位于苏州青剑湖板块,占地面积18万平方米,容积率为0.92,项目以高档别墅为主,项目配套包括了商场、酒店、高尔夫、医院、教育等。

  负责该项目的销售人士表示,雍景湾项目首期将推出独栋别墅和双拼别墅,其中一期共168套房源,双拼26套、独栋142套。

  但有苏州业内人士对该项目表示了担忧,其称目前该区域新入市的别墅价位为3-4万元/平方米,但销售状况并不是特别理想。以九龙仓项目一贯的品质,预期该项目的价格可以到5万元/平方米,这样的价位显然会有一定的销售压力。

  该业内人士表示,苏州近期的住宅成交量表现平平,与去年同比下降较多。

  在雍景湾项目入市之前,九龙仓在苏州已有一在售项目名为国滨一号,据九龙仓年报公布,国滨一号于2010年八月推出市场,年底时已售出101幢别墅,占推出单位的91%,售出面积的每平方米平均售价逾4.1万元,总销售所得为15亿元。

  苏州业内人士也表示,虽然招商在苏州也有项目,但其表现比较一般,并没有成为苏州的典型楼盘,其在品牌号召力方面不如九龙仓。

  此外,雍景湾项目7月正式开售之后,九龙仓与招商在国内合作开发的所有项目全部将进入销售阶段。

  据了解,在双方的合作中,九龙仓主要负责财务和资金方面,而项目的开发、建造、项目的推广等等主要是由招商来处理。

  亏损预言未落实

  九龙仓与招商的合作最早可以追溯至2007年。

  在2007年,招商地产和九龙仓也曾有三次联手拿地的记录,分别拿下了苏州工业园、佛山魁奇路和南京仙林地块,地价分别为10.1亿、15.1亿、24.1亿,三幅地块双方各占50%股权。

  2010年9月17日,招商又偕同九龙仓在天津拿下一块总价6.41亿元的地皮,双方各占50%的股权。

  2010年2月,上述南京仙林地块因未如期签订土地出让合同及缴纳任何款项,因此已遭取消竞得该幅土地的资格,并没收已交付的2.45亿港元竞买保证金。

  南京地块被收回后,九龙仓声明称,早在2008年,合作公司双方已经决定终止有关项目的投资计划,集团于2008财年对有关项目的已缴付金额作出全数拨备。

  “后来经过测算,觉得南京地王没有钱赚,于是2008年底决定放弃,在2008年的年报中也做了相应计提。”招商地产也曾如此表示。

  其实,不被看好的并不止南京项目,2008年,双方于2007年所拿的三个项目皆被质疑将陷入亏损。

  2008年12月31日,国金证券发布研究报告称,上述三个项目面临亏损,招商地产年报中可能会对上述地块计提减值准备,按权益计算的减值合计2.29亿元。

  国金证券认为,以佛山魁奇路地块为例,其楼面地价为5611元/平方米,按照预计售价为8300元/平方米,建安成本2000元/平方米计算,毛利率仅为8%,除去营业税5.5%,期间费率8.5%,会产生473元/平方米的亏损。因此按照50%的权益计算,预计招商地产会计提减值准备1.27亿元。有业内人士认为,按照佛山现在的市场行情,招商地产在佛山的这一项目很难卖到8000元/平米以上。

  不过,最后因中央政府的救市行动,内地楼市迅速于2009年回暖,再加上受惠于“广佛一体化”,佛山魁奇路项目2010上半年售价已经逼近万元。而与该项目一河之隔的九龙仓招商合作开发的东平新城依云水岸,均价也由2009年上半年的7000元升至14000元。

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