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房价的疯涨很大一部分应该归结为开发商对利润的最大化追求。至于开发商口中的成本提升，那只是“羊毛出在羊身上”的一种诠释。

　　观点网 房价是怎样组成的？昨天某业内人士在微博上这样写道：50%是建筑成本、各种税费；50%是开发商利润，而其中的八成归开发商、二成用来行贿官员。因此，老百姓每付一平方米的房款，就有10%是给了各级大小官员。

　　虽然其中的数据不一定准确，但是却将高房价的暴利性暴露无遗。国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日晚间在接受媒体采访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　惊人的暴利，让房地产开发行业成为最大的造富梦工厂，中国大陆亿万富翁的最大温床，在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占居着显赫的地位。许多大企业纷纷转行开发房地产，为“房产暴利”提供了证据。希望反暴利行为能够还原房价本来面目。

　　不过，实际上，即使开发商良心发现，降价销售，房价距离普通百姓仍然很遥远。究竟是什么让房价如此之高，造成今天的高房价又该谁负责呢？

　　相对开发商集体回避的态度，消费者们对于房地产行业的利润空间给出了自己的答案，其中绝大多数人认为房地产是暴利行业。房价的疯涨很大一部分应该归结为开发商对利润的最大化追求。至于开发商口中的成本提升，那只是“羊毛出在羊身上”的一种诠释。

　　不免让我想到曾经的新华社《经济参考报》有一份开发商自曝的楼盘成本清单，终于让我们看到了以数据说话的房地产暴利的利益链。看来，只要暴利存在一天，腐败就永远不会消失。

　　南昌某房地产公司总经理提供了一份其开发的某项目的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，并形成一条“泡沫”制造链，将房价不断推高，以攫取更大价值。

　　披露的楼盘位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售均价是每平方米约4720元。清单显示，每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。

　　在该成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费每平方米 1828.23元；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米；其他费用201.1元 /平方米；税费695元/平方米。

　　其中，政府从中的收益就包括：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米，合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。

　　另外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。如此看来，地方政府可以说是房地产最大的赢家。

　　除此之外，一些地方政府的领导出于“形象”与“政绩”的需要，大搞“城市经营”和“开发区”、“工业园”建设，然后从炒热的地价中赚取大量资金。所以，地方政府都不会希望自己辖区内的房市冷清，而是越火爆越好。

　　而盲目规划，乱占耕地又造成了用地的浪费。许多土地征而不用、多征少用、早征迟用，既降低了土地配置效率，又严重地浪费了稀缺的土地资源。这也为高房价做出了不可磨灭的“贡献”。

　　从这份清单也可看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体，赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”

　　同时，不合理的土地交易市场也应当为高房价买单。开发商鼓吹土地难拿固有炒作之嫌，但他们的喊冤也道出的一些政府部门的土地交易黑幕。

　　一位开发商委屈声称，做不到那么高的利润，开发商根本就别想活下来。他说：“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”

　　此外，银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。

　　银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。

　　房价“成本清单”中，媒体花费也占据一席之地。就上面提到的南昌这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。

　　一些媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌这家房地产公司一家，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。

　　刘光宇  观点新媒体专栏作者

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