恒大谜面 土地扩张与财务安全
作者: 武瑾莹     时间: 2010-09-06 03:20:52    来源: [ 观点地产网 ]

恒大一方面在土地上狂飙突进,在规模上不吝扩展;另一方面却明确表示收缩财务,提高现金减低风险。

  观点地产网 武瑾莹 2010年9月2-4日,第六届中国吉林·东北亚投资贸易博览会现场,恒大与吉林省政府就南部新城等三幅地块举行了盛大的签约仪式。据悉,恒大投资近100亿元,签得南部新城中央商务区标志性塔楼项目、通化市50万平米老城区棚户区改造项目、辽源市83万平米旧城改造。

  虽然恒大的工作人员向观点地产新媒体表示,如果不是由公司发公告公布的话,目前可能只是签订的意向性合约,项目还未能真正纳入恒大的土储。但无论如何,恒大在土地方面的动作一向激进。

  土地扩张

  恒大的土地储备已经超过7000万平方米了。

  根据中期业绩报告,恒大上半年新增土地储备2221万平方米,总土地储备达7238万平方米,共拥有73个项目,位于36个主要城市,平均成本仅519元/平方米。

  在中期业绩发布会上,恒大主席许家印称,恒大从2004年开始超前进入了全国的二三线城市,“我们进入二三线城市比较早,因此购入土地的成本比较低。目前,恒大在全国进入的省会城市数量最多,上半年就达到了24个省会城市。”

  今年上半年,北京、上海、广州、深圳等一线城市都较少推出土地,而这几个城市也不是恒大发展的方向。

  按照恒大一向的策略,二三线城市才是发展的重点。即便如此,也很少看见恒大出现在二三线城市的招拍挂市场上,从上半年已经取得的资料来看,恒大的拿地方式依然是和政府签订合作协议。

  2月10日,济南推出了10块土地在地交易大厅举行招拍挂,而其中唐冶5块总面积超过800亩的居住、商业金融用地被恒大地产以16亿元左右拿下。

  3月9日,兰州市党政经济合作考察团赴粤港澳考察招商,恒大地产与考察团共计签订了3个项目的合作,总投资额近200亿元。

  4月23日,长春市国土局出让8宗地块,最为引人注目的是恒大以底价5.01亿元拿下高新技术产业开发区一宗19万平方米的地块。

  5月11日,四川眉山市政府举行今年首届土地推介会,共推出土地36块,面积达3300多亩。包括恒大、蓝光等企业,共有60家省内外房产企业参与推介会。

  5月13日上午,恒大兰州九州生态园建设项目签约仪式在兰州举行,项目计划总投资95亿元,拟建融合旅游、娱乐的综合性公园和居住小区,规划占地面积约3089亩。

  而在6月以后,恒大又先后在长春、太原、吉林省等省市获得了不少项目,签订了不少意向。

  财务底线

  但值得注意的,恒大一方面在土地上狂飙突进,在规模上不吝扩展;另一方面却明确表示收缩财务,提高现金减低风险。

  8月30日,许家印在业绩发布会上指出,国家宏观调控出台后,考虑到市场和老百姓会受到影响,出现观望情绪,成交量大幅度萎缩,而恒大在上市后亦相当注重公司的稳健经营,对于现金流要求甚高,之前订立现金流不能低于100亿元,宏观调控后,公司将现金的余额提高到150亿元以上,最少也不能少于150亿元,最高的时候更高达210亿元。

  也就是说,恒大正在提高财务安全底线。

  清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士对此并不表示惊讶,她认为,这样的事情在目前的环境下显得十分正常,还有很多企业都有这方面的打算,只不过是没有公开披露。

  但杜丽虹同时也表示,虽然房企都有提高现金的打算,但不一定都有效。有些向来比较积极的企业不一定能达到预期,比如,提高现金流势必会影响未来拿地迅速,而如果看见好的地想拿的话这个目标就很危险;另外如果未来市场比较弱化,也有可能会降低销售分流现金。

  显然,恒大在拿地方面迅猛,为了保持固定规模的土地储备量,恒大每年必须不断补充土地储备。

  按照恒大目前的情况来看,其开工面积保持在2000多万平方米,也就是说,以恒大最新公布的土地储备量,仅够其开发3年。

  在此之前,许家印曾表示,恒大的土地规模要保持在5500万平方米左右,用了多少就要补充多少。按照这样的策略不变的话,恒大每年需要补充的土地储备不会低于2000万平方米。

  截至2010年6月30日,恒大已付地价款239.4亿元,未付136.2亿元。而另一个还未计算的成本是,如果按照土地储备的扩展速度同比加大开工量,那么恒大每年将新增多少建安成本、人力成本呢?

  薄利多销

  即使恒大手握210亿元的现金,在提高财务安全底线之后,能否继续保持高周转率的资金情况还有待观察。

  杜丽虹对此也表示,提高现金安全线和资金周转并没有直接的关系,但同时也承认会影响拿地速度,也就是说会影响未来的发展规模。但如今的恒大已经是在一个高速发展的快车道上,想要减速省油不是件容易的事情。

  辉立证券的地产分析师陈耕认为,恒大目前走得太快,恒大之所以在土地方面如此积极,无非是利用政策对土地后期的预期计划。陈耕分析称,恒大可能是认为政府后期将持续放大保障性住房的土地量,而商品住宅用地相应减少。

  同时,陈耕表示,因政府给了很大的压力,下半年房地产的投资增速会收缩,能满足企业的融资需求并不多。而近期政策明确表示对开发贷流向会进行监管,这也大大降低了企业的资金周转,现在恒大提高财务安全线,显然是为了更严厉的政策做准备。

  事实上,恒大大规模扩展土地的底气来自对销售的信心,也就是说,恒大相信拿地后能迅速开工、迅速开售并能将土地尽快转化为现金。

  为了销售,恒大采取了“微利”策略,但这并不表示恒大的销售就能够高枕无忧。

  上半年,作为在新政后第一个全线产品降价的企业,恒大在4、5月调控风声最严之时也保持了不错的销售业绩,逐月上涨。但是当万科等房企也开始调整价格策略之后,恒大的竞争优势不再明显,8月业绩出现了今年首次环比下降。

  其实,许家印自己都表示,对目前恒大不到10%的利润率并不满意。但从目前看来,这似乎还是一个无解的问题。

  陈耕表示,恒大现在正处在以利润换规模的时期,因此现在不可能提高利润率,只有等恒大的市场占有率提高,才能去改善利润率的问题。

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