楼市与暖秋:温和复苏的楼市?
作者: 陈小丽     时间: 2010-09-06 02:01:30    来源: [ 观点地产网 ]

种种迹象似乎表明,楼市的回暖从这个秋天开始已经成为不争的事实。

  观点地产网 陈小丽 在金九银十到来之际,各大开发商8月业绩飘红,楼市成交量纷纷回升,一线城市日光盘再度登场,房企购地活跃……

  种种迹象似乎表明,楼市的回暖从这个秋天开始已经成为不争的事实。

  业绩飘红

  即便刚刚过去的8月是楼市传统淡季,但各大开发商业绩频频报喜。地产龙头万科,显然是整个8月楼市回暖的热点话题,不仅创下单月销售金额119.9亿元、销售面积91.5万平方米的最高记录,而且销售均价13104元亦刷新历史新高。

  与此同时,碧桂园及世茂房地产公布的8月销售数披露均一致向好。碧桂园8月销售数字创全年单月新高,实现合同销售金额约31亿元,合同销售建筑面积约58万平方米,同比分别增长197%和120%;世茂房地产8月单月销售27亿元,较7月20亿元增35%,亦为1月26亿元后的今年单月新高。

  除此之外,近期北京、深圳、南京、杭州等地出现消失许久的日光盘。在北京备受瞩目的是万科中粮长阳半岛、首开智慧社、领袖慧谷、保利茉莉园等多个新开楼盘开盘当天便宣告售罄。同样,杭州8个楼盘1530套豪宅逆市热销,比如保利东湾、万科杭州三大楼盘畅销,都伴随着“价格让利”。

  至此,不少企业均完成全年销售目标的80%以上,并透露下半年集中推盘,信心十足认为很容易完成年初定下的目标。

  重庆业内人士王雪松在接受观点地产新媒体采访时表示:“这个回暖是一个真实的回暖。从1至8月份来看,全国市场是一个供不应求的市场,是买方市场,4.17新政出台以后,买房的人以为会降价,结果没降价。降价是因为卖方市场供不应求,由于长期持续观望,以为会下降结果没有下降,这种反弹不是一种报复性的反弹。”

  “金九银十应该还是会延续下去,因为在9、10月份整个市场的放量还不足以形成市场的压力,市场仍是买方市场为主,仍是供不应求,所以金九银十还是正常印象。”王雪松补充称。

  成交回升

  商品房成交量一直是楼市冷热的晴雨表,根据房地产机构数据统计显示,在长三角地区、珠三角地区,压抑半年之久的购房需求出来了,上海普通住宅销量剧增;投资客也出手了,别墅、豪宅旺销。

  中原地产统计的市场周报显示,8月20日-26日成交量连续第二周大幅反弹,9个监测城市总成交量环比上升了17%。北上广深四个全国一线城市中,上海8月23日至29日创下近20周新高:成交均价为21333元/平方米,环比前周进一步上涨6%,突破2.1万元大关。

  中原地产最新发表的研究报告则指出,进入8月以来,多数被监测的城市一手住宅供应和成交量逐周递增,预计各市8月全月成交量环比7月份将有4-5成的增加。其中,深圳成交量环比增幅将达8成;天津、上海两市增幅约在2-3成。

  报告显示,目前的成交量与4月首三周(新政前)相比,广州已增加近50%;上海、杭州市场表现次之,比新政前有不到2成的下降,其余城市仍有3成左右的降幅。

  分析指出,新房供应量的增加,也为成交量的回暖提供了基础。“政策不断释放出从紧信号,但尚无具体措施出台。加上一部分新盘热销的影响,令部分观望需求逐步转入购买。但在新房价格尚未有实质下调情况下成交量即持续回升,随着销售旺季的到来,后市可能出现量价齐涨的局面。”中原集团研究中心高级经理刘渊如是分析。

  不过,有人认为房地产市场是假回暖:“楼市成交量是在个别热销楼盘带动下出现的回升,绝大部分项目仍未摆脱滞销困境,纵观之前的十几个月的数据,依然处于低谷位置,并不能作为楼市即将回暖的依据。”

  对此,著名财经评论员叶檀反驳称:“说来说去,货币发行量太多、对投机者税收过于温柔、地方土地财政依赖是主因,将房价盖上假回暖的遮羞布,除了自我安慰,有什么意义?”

  地王重现

  相对住宅成交量反弹,近期土地市场在清查闲置土地力度加码的背景下依旧趋于活跃。中原地产统计的市场周报调查数据显示,上周几大重点城市土地供应持续放量,尤其上海环比上升53%,有超50万平方米的新增供应,相当于7月全月新增供应的一半,已超过新政前水平。

  其中,在南京67公顷大幅地块入市的拉动下,上周12个重点城市宅地挂牌面积达到222公顷,较新政前平均水平上涨6%,为近13周以来首次超过新政前水平。12幅到期宅地全部成交,平均溢价率超过24%。

  据介绍,当周出让地块中,南京下关滨江2幅地块,起始总价超过200亿元,规模逼近整个广州亚运城项目;上海位于新鸿基楼王滨江凯旋门同单元地块的热门地块,一旦成交极有可能成为新的地王;当周在沈阳荷兰村板块成交一地块,成交价较7月所出让的同区域地块已高出近50%。

  中原地产研究分析指出:“无论在公开市场还是其他渠道,开发商近期均频频增加土地储备。近期万科、金地、龙湖、保利等多家房企购入土地。从所购土地的类型及分布看,都处在二三线城市,且多为商办综合用地。此外,房企进军商业地产的步伐似有加快之势,其中,万科、保利、龙湖近期在顺德和烟台所购土地亦为商业综合用地。”

  “开发商在今年4月份以后就停止了拿地的动作,拿地的热情非常低,这么久没拿地了,他们也有生产性的需要,所以会去拿地,这跟抄底关系不大。”王雪松还认为:“市场回暖是一种真实的表现。开发商的压力不会太大,4月份以后,开发商卖得非常好,但是很少买地,因此手里握有的资金应该很充裕,有买地的钱。”

  王雪松分析称,回暖的长期性及持有性目前很难判断,持有性方面有两个方面的原因,第一还是要取决政策的力度和效果,第二要视乎是否还会出新的政策。

  此外,王雪松还着重指出:“其实大家忽略了一样东西,就是今年的开工量比较大,开工量转化成可以销售的资源速度并不快,至于这些开工量未来能转化成多少能买的房源,不是很清楚。如果这些开工量能在四季度转化为可售量,市场自己就会调节过去。”

  未来预期

  然而,亦有市场人士对于楼市是否回暖判断则显得更加谨慎。“从现在来看,楼市一直其实没冷,所以我个人认为说不上回暖,政府一直没有说要讲房价或者降低成交量,只是原本该更火热的场面被认为的保持在某个温度区间而已。下半年市场整体放量比较大,供求关系有所改变。”业内人士李杰在接受观点地产新媒体采访时如是称。

  李杰认为:“走量、适当压缩利润可能是大方向,但房价不可能有大的下行空间。在优惠的诱惑下,刚需可能会加速出手购房,成交量应该可以期待,购房者也有实在的优惠,选择余地也大许多。”

  此外,金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士则认为,目前楼市是否回暖很难判断,谁也看不清楚,这是一个对未来预期不确定性导致的常态。杜丽虹说:“就是大家预测未来不会出现进一步调控政策,所以很多人进来买房子。如果说市场就这样复苏起来,房价或者成交量会有比较大的反弹,房地产商会更加乐观;如果政府调控有新一轮调控政策出来或者原来政策更加趋严执行的话,就会改变人们的预期,所有行为就会发生变化,市场又会陷入低迷。”

  在政策取向方面,有观点认为现有政策已经被弱化,尽管最近政策不断释放出从紧信号,但尚无具体措施出台,加上一部分新盘热销的影响,也令部分观望需求转入购买。

  在中原集团研究中心高级经理刘渊看来,当前土地市场供求趋于活跃,符合增加住宅市场有效供应的政策目标;但未来高价地块的出现,可能刺激市场反弹,不利于调控政策的持续。

  而SOHO中国董事长潘石屹坚信,未来不会出台更严厉调控政策。在潘石屹看来,最重要的是认真执行“国十条”,更何况北京目前规定一个家庭只能购买一套房子,土地供应都作为政治任务了,这种情况下不会出台新政策。

  同时,潘石屹表示,如果说还有两个核武器的话,即提高利率、首付比例和出台新税收,但按照目前形势判断,也不太可能出。

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