300亿门槛背后 富力地产的防线
作者: 武瑾莹     时间: 2010-09-02 02:32:04    来源: [ 观点地产网 ]

尽管富力这两个月的销售尚可,但依然在积极的调整财务,努力用各种途径来平衡资金。

  观点地产网 武瑾莹 虽然没有了7月热销项目“富力十号”的支持,但富力地产在8月的销售业绩还是很不错。与7月持平的销售金额似乎加大了富力对300亿元年度目标的信心。

  实际上,尽管富力这两个月的销售尚可,但依然在积极的调整财务,努力用各种途径来平衡资金。

  或许,富力正在努力避免在2008年那次寒冬中体验到的尴尬与窘迫。

  300亿的门槛

  富力地产9月1日公布,8月内录得销售收入共约30.59亿元,销售面积约247800平方米。与去年同期相比,分别增长45%和33%。与上月相比,分别下降1%和增长21%。

  截至2010年8月底,富力总录得销售收入共约182.19亿元,销售面积约1475300平方米,与去年同期相比,分别增长11%和下降12%。

  富力表示,8月销售主要来自广州、北京、天津、西安、太原、沈阳、惠州、海南、重庆、成都、上海等城市。其中,按销售额排行前三分别是: 广州地区录得销售额11.19亿元,销售面积5.96万平方米;天津区域销售额5.56亿元,销售面积4.67万平米;北京区域录得销售额5.33亿元,录得销售面积2.65万平方米。

  其实,富力8月在广州的销售增长迅速,从7月的7亿多元增长到目前的11亿元。据富力董事长助理陈志濠表示,这并不是因为广州某个具体项目的销售所致,而是受益于整个市场的回暖带动富力在广州几个项目的销售都有所增长。

  陈志濠表示,自内地今年4月推出一连串稳定楼市措施后,协议销售于过去两个月平稳增长,反映现时买家对市场较具信心,并逐步恢复买楼计划。

  辉立证券的地产分析师陈耕则表示,富力8月销售的确不错,如果9、10月也能保持这样的状态,那么富力今年的300亿目标应该无虑。但如果这两个月销售不佳,富力今年的目标完成也具有风险。

  陈耕甚至认为,对于富力这样规模的企业,目前很难突破300亿元销售额这一门槛。

  现金底线的风险

  虽然在6月的低潮之后迅速反弹,7月、8月取得不错销售,但富力依然努力在财务方面进行着调整。

  在8月26日举行的2010中期业绩发布会上,富力地产董事长李思廉坦言,富力现在比较保守。

  据李思廉透露,目前富力的现金安全底线为70亿元,李思廉解释称:“70亿是大概我们一个季度的支出,或者应该是3-4个月的支出。我们这类型的公司,如果按支出算一个季度大概在50-60亿之间,安全一点就是70亿左右。”

  提出“现金为王”概念的并不只是富力。恒大地产主席许家印也在2010中期业绩会上向媒体表示,恒大的现金安全线从百亿提升至150亿元。按照许家印的话,恒大现金最少不能低于150亿元。

  值得注意的是,恒大与富力在2008年那次寒冬中都曾遭遇相似的窘困。到如今,在宏观调控和楼市未来不明的时候,两家企业都不约而同的发出了谨慎的意味。

  清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士对此并不表示惊讶,她认为,这样的事情在目前的环境下显得十分正常,还有很多企业都有这方面的打算,只不过是没有公开披露。

  但杜丽虹同时也表示,虽然房企都有提高现金的打算,但不一定都有效。有些向来比较积极的企业不一定能达到预期,比如,提高现金流势必会影响未来拿地迅速,而如果看见好的地想拿的话这个目标就很危险;另外如果未来市场比较弱化,也有可能会降低销售分流现金。

  另外,杜丽虹还表示,有些企业目前给自己设立的现金底线也不一定足够安全。她举例称,今年房企受宏观调控影响较大,如果将调控的影响量化为具体指标,那么平均来说房企的现金增加要大于总资产的20%。

  也就是说,按照恒大半年报公布的794.2亿元总资产额计算,其现金流增加要在160亿以上;而富力上半年的总资产为733亿元,那么现金流增加则要有147亿元。

  若按此计算,富力的70亿现金底线似乎并不够。

  大型项目的合作

  除了提高手中持有资金外,富力另一个平衡财务的办法就是与其他房企合作开发大型项目,以减少资金投入。

  8月25日晚,富力公告称,将联合雅居乐、合景泰富地产、世茂房地产,通过各自间接全资附属公司成立合营公司共同开发位于天津的70亿地王项目。

  据公告显示,该协议订约各方为:北京富力城、北京合景、佛山雅居乐及世茂建设,合作范围包括发展房地产物业及销售商品房,4家企业各占合营公司25%权益,合营公司的期限为20年。待获得批准后,合营公司的注册资本将为36.7亿人民币。

  也就是说,富力在天津拿下的70亿地王项目,地价及开发费用将由四家分摊。虽然项目的盈利也会由四家企业瓜分,但李思廉显然对此并不在意,并乐观表示“至少我还是有得赚”。

  据了解,富力将凡是上了50亿元地价的项目就定为大型开发项目。而“找伙伴一起去开发,对一些大型的项目而言,估计会是一个主流”。李思廉认为:“目前中国新的国土法对买地后给地价的时间要求都比较快,就算是大型的项目,比如50亿到百亿之间的数额,都是要求在三个月之内给钱。但是项目本身从可行性分析又是有空间给大家去赚钱的”。

  李思廉甚至不讳言称,如果一家去做的话现金流会比较紧张。

  事实上,这是李思廉首次明确地回答项目对资金可能会带来的压力。而在这个天津项目之前,富力手中已经有两个与其他房企合作开发的大型及超大型项目。

  2007年,富力与合景泰富合作拿下了广州知名的旧改项目猎德村,随后又拉上了港资大鳄新鸿基地产。一直以来,多数业内人士都坚持认为,新鸿基加入的原因是富力与合景泰富当时的资金困局。

  2009年底,富力与雅居乐、碧桂园联手,出人意料地击败了赢面颇大的央企军团,成功夺得受到无数关注的亚运城项目。而255亿的天价土地出让金及后续需要投入的大量资金,即使是三家企业分担仍然显得过于巨大。其后,中信地产与世茂房地产也相继加入,合作开发。

  产品转型的积压

  还有一个值得注意的地方是,富力的现金周转也并非毫无问题,原因则是其目前积极参与广州旧改项目。

  据李思廉透露,目前富力正与广州8-10个旧改项目有接洽,希望年底能拿下其中2-3个,加上之前获得的同和、杨箕等改造项目,富力手中的旧改项目估计会在6个左右。

  虽有政府的大力支持,但众所周知,旧改项目对资金的需求量也极大。此外,城中村改造的拆迁补偿或安置费也就是一笔巨大的开支,同时因有拆迁工作等需要进行,在开发时间上也会比一般的住宅项目更长。

  换句话说,这些获得的项目并不能在很快的时间内化为利润,前期投入的资金也不能很快收回。以猎德村项目为例,从2007年9月出让至今已经接近3年的时间,但仍然只见投入不见产出。

  事实上,富力在2008年陷入困境的原因之一,就是因为之前囤积了不少商业地产项目,导致大量资金积压在这些商业项目上,不能在熊市之中为企业提供支援。

  目前,富力已经度过了艰难的时光,且商业地产也开始进入回报期。按照李思廉的预计,今年商业地产能为富力带来5、6亿元的现金流收入。

  辉立证券地产分析师陈耕认为,富力的商业地产目前还是未达预期效果,但已经逐渐走稳。其表示,富力对市场的把握明显好过同为广州五虎的另一知名房企。

  其称,富力正在产品结构上做调整,正在尝试寻找自己的特色,虽短期内不能转化为利润,但对以后长远的回报是有益的。

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