老潘紧握政策方向盘 15.6亿上海抄底商业地
作者: 陈小丽     时间: 2010-08-16 00:26:20    来源: [ 观点地产网 ]

宏观调控永远没有一个开始的时间,永远没有结束的时间,就像开汽车的时候,手永远要把握方向盘,随时要进行调整。

  “今天是SOHO中国特别的日子,SOHO中国成功取得了上海虹桥交通枢纽旁的一块土地,这块土地是继SOHO东海广场、上海外滩204地块之后SOHO中国在上海取得的第三个项目。”8月13日下午,SOHO中国董事长潘石屹欣然宣布,SOHO中国首次在上海公开土地市场以15.6亿元成功将虹桥临空15号地块收入囊中,老潘布局上海的步伐再一次迈出一大步。

  虹桥拿地

  8月13日,SOHO中国发布公告披露称,集团通过作为长宁区土地局代理人的上海市土地交易市场所举办的公开挂牌出让程序,以底价15.62亿元竞得紧邻上海虹桥交通枢纽的临空15号地块的土地使用权,楼面地价为7250元/平米。

  资料显示,临空15号地块位于被称为长三角“半小时经济圈”核心的临空经济园区,东至协和路,南至金钟路,西至环西一大道,北至北翟路绿带,出让面积8.62万平方米,容积率2.5,地上的规划总建筑面积为21.5万平方米,规划用途为办公楼,设有占地上总建筑面积不超过20%的商业配套设施,预计建成后项目的总建筑面积约为25万平方米。

  “该土地位于上海虹桥临空经济园区,紧邻全球规模最大的上海虹桥交通枢纽。上海虹桥交通枢纽为航空、高速铁路、地铁等现代交通方式的汇聚点,为全球规模最大的交通枢纽和上海当前最具活力的地区。”SOHO中国董事长潘石屹称,基于其优越的地理位置和交通便利所带来的巨大人流量,董事会认为,临空15号地块的收购及开发符合集团在北京和上海地区核心地段开发大型高端商业物业的业务策略。

  潘石屹坦言,成功摘取该地块除了可能与宏观调控有关系外,和公司对这块地段的信心有关系。“因为我们对临空这块地跟踪了一年多时间,对它整个交通、市政,未来发展前景我们更了解一些。因为有好多开发商热衷居住用地,对办公楼和商业开发并不热衷。包括北京大望京地区,现在商业写字楼开发还有流拍的现象。”

  与此同时,潘石屹向观点地产新媒体介绍了对项目的开发计划。“这块土地的用地性质是商业和办公楼。我们还是秉承SOHO中国一贯的风格,就是不断要创新,在产品的设计和规划上,我们想把全世界最优秀的、最前卫的、最有前瞻性的设计师请过来,因为这个项目要3-4年才能建好,建好后是供未来20、30、40年后的人使用,所以一定要有前瞻性,要知道未来30、40年之后的人们对建筑空间的要求是什么。所以这个产品我们特别强调多元性和融合。”潘石屹透露,公司将在短期内对该项目进行规划设计、前期审批等,计划于2011年下半年动工,并于2013年底全部交付使用。

  潘石屹还指,SOHO中国将坚持贯有的“开发-销售,统一出租,统一管理”的商业模式,这个项目建筑成本约14亿至15亿元,将会特别保留不会超过20%商业面积持有,其余会作出售用途。因为出租稳定,可以稳定公司现金流,未来公司将会逐步增加持有物业的比重。

  时机选择

  “我们进入上海是跟SOHO中国整个大的发展战略完全吻合的,因为我们发展的战略就是集中在北京和上海的繁华地段,像南京西路,外滩,从目前来看都是最繁华的地段。从虹桥交通枢纽来看,我们看到未来城市要发展的话,交通是至关重要的,如果这个地方交通是四通八达,以后这个地区一定会发展起来的,所以我们对拿下这块地的前景是非常看好的。”潘石屹再次重申,“下一步我们还会加大在上海拿地、投资的比重,预计在未来我们在上海和北京的投资会各占一半,下一步转让已有的项目的可能性越来越少,在土地市场上更多地是通过政府”招拍挂“的方式取得土地。”

  在潘石屹看来,用什么方式获取项目并不重要,最重要是合适的价格,以及要符合SOHO的战略方向,等到价格靠近价值时,就是出手的时机了。“你看我们上海的三个项目都是不同的方式:一个是现房;一个是股权方面的转让;这个是通过政府”招拍挂“取得的,我觉得这个价格还是比较合适的价格。对我们来说不要局限于我只是要拿政府”招拍挂“的地,或者只局限于已经建好的地,对我们来说,用商人的目光去评价什么样的价格是合适的价格。至于通过什么途径取得这个项目我觉得并不重要,只要它法律上清楚,不给我们带来麻烦,用什么样的方式取得并不重要。”

  潘石屹进一步申明,此次拿地并不意味着SOHO中国布局上海市场的完成,恰恰相反,在上海投资才刚刚开始,目前仅占目标的1/4,将占领上海市场作为SOHO中国的长远目标。

  对于眼前房企拿地的热情还很高涨,是否调控已经结束的问题,潘石屹认为拿地跟调控是否结束没有太大关系。“现在拿地是一个正常的水平,我觉得宏观调控永远没有一个开始的时间,永远没有结束的时间,就像开汽车的时候,手永远要把握方向盘,随时要进行调整。”潘石屹还强调指出,政府对商业用地并不如住宅般慎重及敏感,如北京大望京早前流拍的商业地块,近期又准备重推,而SOHO中国有份参与投标的北京中服地块,至今已接获61个发展商参予投标。

  潘石屹续称:“中服地块现在是一个评标阶段,我也听到各种各样的传言,我觉得这些传言都不可信的,我相信政府一定会公平公正的处理中服地块。因为媒体已经高度关注另外有61家企业带参与,每一家企业都花着好几百万元做设计和规划,所以大家还是非常看好这个区域的,在众目睽睽之下,在所有媒体和企业的关注之下,政府一定会非常公开公平的把它处理好。”

  至于能否将将中服地块收入囊中,潘石屹笑言,“现在说有61家参加投标,我们就有2%的可能,也要做百分之百的努力。”此外,潘石屹透露称,公司收购虹桥项目当前,持有约150亿元现金,资金充足,暂不会考虑发债集资。

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