钟伟:房地产病根在政府财政体制
作者: 钟伟     时间: 2010-08-13 10:43:52    来源: [ 观点地产网 ]

当你选择购买商品房的时候,你并不是对房价有信心,只投了对人民币中长期稳定的否决权。

  2010年8月11日-14日,观点地产新媒体主办的“2010博鳌房地产论坛”在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。

  以下内容为著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生13日上午的现场演讲实录:

  钟伟:非常高兴有机会到这儿来跟大家讨论房地产趋势问题。我们不讨论应该怎样,不应该怎么样,我们也不讨论情感问题,我们只讨论数据和可能的趋势,我们只讨论可能性。

  第一部分,回顾和展望;第二,宏观经济的短期、中期、长期的看法;第三,房地产行业的短期、中期和长期。

  第一,回顾和预测。

  我们看一下回顾,09年博鳌的时候,我们所做的预判是这样,如果没有次贷危机大多数人已经不做这个事了,已经破产了。

  第二,我们认为商品房的销售面积零增长,销售金额略增5%,也就是商品房价格在今年略有上升。

  第三,第二季度出现拐点。回顾去年博鳌论坛所做的四个预期,有接近事实的,也有一些偏差的。我们预测结论是看起来2010年商品房销售面积大约要下滑15%左右,销售金额下滑10%,也就是今年全年国家统计局商品房销售价格同比仍然是增长的。

  如果没有特别大的意外,在第四季度刘晓光所预期的现象有可能出现,那个现象就是价格平稳,销售量有温和的复苏。这是我们所预计一些数字,大家可以看一下。2010年和09年相比,全年销售金额下降5%-10%,销售面积下降15%-20%。

  第二,宏观经济的短期、中期、长期的看法。

  短期回落,今年回落情况和08年四个季度回落情况非常相似。08年初12%增长,年底下跌到8%。今年四个季度,年初可能12%,年底可能8%,所以今年经济一路下降。

  通货膨胀到5-10月份达到高点。如果不出意外,7月份、8月份CPI就是高点。全年物价是中间高、两头低,上半年高于下半年。

  经济增长的中期,L型,在09年我们判断中国经济V型复苏,但是如果看过去10年,我们发现中国经济不是V,是大的L型的,08年现在一直是9%左右的水平,次贷危机发生前,经济已经降温。

  08年到2013年,中国经济很有可能增长速度都在9%左右,比此前五年下了一个台阶。所以尽管今年的经济增长大约全年9.4%、9.5%还可以接受,我们应该有心理准备,也就是接下来3年增长速度都是比较平缓的。

  长期,这个问题我们命名为温家宝三难。这个问题不是温总理导致的,但是是他必须要面对和解决的。

  温家宝三难是什么意思呢?国务院显然不太可能同时达成下面三个政策目标:通货稳定、经济高速增长、经济增长方式转型。如果中国政府要追求很高的经济增长速度,并且维持物价相对稳定,那么经济运行就维持在原来粗放增长轨道上。

  如果中国政府要追求经济增长并且同时大力推进经济增长质量的转型,那么要素价格、环境资源价格、劳动力价格等等对物价推动作用就会非常明显,通货膨胀就会变得难以控制。

  如果中国政府要追求经济质量的转型、方式的转型,并且同时口头通货稳定,经济增长速度必然降低。目前我们选择的是第三种结局,追求经济转型和通货稳定,放弃了对过高的经济增长速度的追求。

  从长期来看,温家宝三难始终存在,这不仅是本届政府要面临的挑战,也是下一届政府需要面临和克服的问题。如果不能解决这个问题,不排除2020年之后中国经济发生剧烈危机调整可能。

  这是对经济等于短期、中期、长期的判断。今年一路向下,所以明年第一季度经济二次探底的可能性和风险大大增加。

  中期来看,我们应当适应比较温和的9%左右的经济增长的速度。从长期来看,经济增速和通货稳定和经济增长的转型三者很难并存,我们必须做出取舍,而其中目前已经被舍弃掉的就是高于10%的经济增长。

  第三,房地产行业短期、中期、长期判断。

  短期价稳量升。所谓价格稳定我们指的是在售楼盘价格平稳,新盘低价入市。商品房新房价格实际已经降了,但是在国家统计局统计当中,降幅不太明显。

  量升呢?尽管传统来看,第四季度、明年第一季度并不是商品房销售旺季,但是今年可能例外。

  中期,政治因素。在未来2-3 年,也就是政府换届之前,三个因素特别重要:

  1、设计房地产税收政策,我从来没有反对政府开征房地产税,我只要求政府就开征房地产税走正常的立法程序,经过公开讨论,然后征求广泛民众意见后再最终制定、修订和实施。这是涉及国计民生重大法律政策,不应该处于秘密的、局部的、不为公众知晓的决策状态下。

  2、住房保障体系。他也将对房地产行业造成巨大影响。根据目前看法,如果保障性住房面积套型比较小的话,未来三年有可能保障性住房供应量达到5-8亿平米,这对地方政府是一个巨大的财政压力。

  3、通货膨胀。由于中国经济在明显降温中,我不再认为2011-2012年会有明显的通货膨胀压力。

  长期呢,长期是量稳价升。过去10年,00年到2009年,房地产行业销售金额每年增长不到40%,约38%,投资增长每年约27%-28%,销售面积每年增长大约20%,这业预示着过去十年,三线以下城市商品房价格累计涨幅120%-150%。

  一线城市,商品房价格涨幅可能300-400%之间。既然这样的话,房地产行业开工面积、竣工面积、销售面积、土地储备面积这些规模上的指标的高速增长期已经过去了,我不认为施工面积最终在未来十年会超过比目前大20%水平。

  将来长期的角度来看,未来的4年到10年之间,房地产行业主要特点是销售面积是非常平稳的,但是销售金额和投资仍然稳步增长。房地产行业从一个领先于中国经济增长的行业逐步调整为和中国经济增长几乎同步的行业。也就是说房地产行业不再是领先型的产业,而是和国民经济同步型的产业,这是我们对房地产短期、中期和长期的判断。

  说完这些判断之后,再附带讨论一些问题,一个就是泡沫的问题西方学者都认为中国有泡沫,国内学者也有认为中国房地产泡沫超出了美国次贷危机之前的状况。

  这些看法可能都是值得商榷。因为在全球商品房高价的城市当中,每英尺售价高于700美元的城市大约20多个,没有一个是中国大陆。并且还要关注到其实我们所说的高价房在中国是新房,而在国外是二手房或者存量房交易为主。

  在金砖四国比较当中,中国一二线城市商品房售价比俄罗斯和印度都要低。跟巴西大概接近。而中国目前一线城市收入水平明显好于印度,可能比俄罗斯一线城市略低一点,但是差异不大,所以看不出有明显泡沫。

  统计局在其中所扮演角色应该受到批评,他们的缺陷在于除了任总所指出的只有新房价格,没有存量房特征指数价格,只统计70个大中城市,没有包括300多个地级市和2800个县,例如北京、上海、深圳、杭州这样的城市,存量房的交易已经占到市场交易量的70%以上,新房价格对房地产价格代表性已经明显的下降了。

  这些我们综合起来看,我不认为中国存在着明显的可以观察到的房地产泡沫。当然在一线城市可能存在着投资需求,问题在于这些投资需求是合法的还是非法的,公民有没有保护自己的财产免于被通货膨胀剥夺、掠夺的权利。

  另一个需要澄清的问题,对民众而言,房价是一个货币现象。前面许多演讲者都提出这个问题,我们可以看一下,过度发钞问题。

  中国7年半左右,GDP规模翻一翻。过去十一年,发钞总量翻一番。商品房价格过去十年增长120-150%。所以房价涨幅跟经济增长涨幅大致一样。

  这种快速的发钞模式是不可持续的,如果延续这样,未来五年人民银行总负债就可能超过100万亿人民币。在未来10年,中国经济规模也许和美国接近,但是人民币以6.8折合一美金,现在的现行汇价折算,我们货币存量也将是美国的4倍。

  我不认为人民币对内贬值和对外持续升值这种扭曲状态能延续特别长的时间。由于货币发钞速度如此之快,作为一个判断,当你选择购买商品房的时候,你并不是对房价有信心,只投了对人民币中长期稳定的否决权。

  如果人民币币值稳定,就没有必要买一堆砖头瓦片。这个货币现象能由民众解决吗?只能由政府解决。所以我们提出建议,维持人民币币值中长期稳定,在以后20年时间内逐步降低发钞速度是政府必须做的。

  对政府而言,房价是一个财政现象。第一次税改94年到现在,它的结果是,我们刚才说了钞票5-6年翻一番,中央地方、地方政府财政收入每三四年翻番。99年1万亿,03年2万亿,07年4万亿,到今年8万亿。三年半财政收入翻一番,五年半时间货币发行量翻一番,八年左右GDP翻一番,那房价要不要翻?分税制改革导致中央政府、省级政府越来越有钱,越来越没什么事。地方政府事情压力越来越大,钱越来越不够,所以中央跟诸侯关系日渐紧张,社会和谐程度日渐下降。

  由于这样的原因,导致地方政府对土地财政高度依赖,如果地方政府没有很好的主体税种,就必须搞投融资平台,必须从银行搞钱,必须卖地。

  投融资平台信贷规模存量大概有7.3-7.4万亿,去年土地招拍挂出让收益大概1.6万亿,这两个构成地方财政主要收入来源。在今后三年,地方政府投融资平台将被分类清理规范,土地招拍挂,高价卖地将变得更加困难,因为土地拆迁成本将增加,与此同时,如果地方政府要完成中央指令,构建5-8亿平米保障房的话,意味着地方政府还需要再支付1.5-2万亿用于支持保障性住房供应。

  保障性住房能解决中低收入阶层居住尊严问题,但是不能解决中低收入阶层对商品房房价的抱怨,也不能解决民众对房地产行业的仇恨。

  因为保障性住房只提供居住功能,没有提供财富增值功能,民众对房价的不满来之处在于他们没有办法参与到财富增值过程。

  如果我们的判断是对的,如果房地产短期未来2-4个季度价稳量升,在未来较长时间,实际上是价升量稳,对房地产发展模式有什么挑战呢?

  1、数量型增长结束了,必须追求质量型增长。

  2、快速销售模式结束了。未来房地产行业必须走拿大地块,一二级开发联动。同时具有酒店、写字楼、公寓、住宅这样的多样化物业形态,批次开发,渐进推进这种模式可能是以后大发展商稳妥获利模式,也是风险比较小的模式。

  3、目前中国房地产行业跟金融行业基本关系是有信贷无金融,以后信贷的重要性对房地产而言逐步下降,而金融,尤其是私募形态对房地产行业资金支持力度将会上升。

  4、产品定价开始出现混乱,也就是目前发展商广泛存在楼盘定价比价效应弱化,同一个区域板块之内由于品质不同、品牌不同、客户细分群体不同,同一个区域内的商品房新房价格差异可能会非常之大。

  5、类似于香港的豪宅现象有可能在中国的个别城市,比如北京、上海,再度出现。有可能北京、上海作为世界城市出现一些豪宅,豪宅的价格和极其稀少的交易量跟房地产整个行业价格和交易量基本不相关,这是我向大家汇报的内容,谢谢!

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