卓越押宝商业地产 低调求取上市
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-07-07 00:55:40    来源: [ 观点地产网 ]

“卓越以开发商业地产为特点,手里拿到的都是深圳目前地价最高、最紧俏的地块,可以说在深圳商业地产区已有一定的话语权。”

  观点地产网 梁嘉欣 09年上市受挫后,卓越地产开始“低调”起来。而在低调的背后,卓越却在谋划着向商业地产转型。

  低调转型

  6月26日,卓越皇岗世纪中心正式封顶,世纪中心1号楼为66层超甲级写字楼,总高度280米,为目前深圳中心区第一高。据了解,卓越皇岗世纪中心包括卓越世纪中心1号楼及皇岗商务中心,这是卓越联合皇岗村政府联手打造的“双子星”项目,属于卓越世纪中心当中的两栋写字楼,卓越仅拥有卓越世纪中心1号楼的产权,而皇岗商务中心的产权则归属皇岗村所有。

  据悉,卓越皇岗世纪中心采取只租不售的方式,而1号楼已进入招租程序,租金为160~180元/平方米左右。卓越地产相关人士透露,目前世纪中心1号楼招租情况还不错,吸引了不少世界500强企业入驻,计划于7月底正式推出。

  至于2009年6月推出的3、4号楼则采取出售的方式,其中3号楼已在开盘不久便销售告罄,4号楼至今也销售了近八成。

  5月份,卓越世纪中心4号楼最新成交价格在4.6万/㎡,有业内人士表示,以目前160元/㎡的月租来计算,5年后月租翻番将达320元/㎡,年租将为3840元/㎡,而按投资公平回报率为4%计算,卓越世纪中心五年后的售价将接近10万/㎡。

  业内人士表示,目前世纪中心的租金价格适中,由于土地成本很低,为求充分的出租率,加上物业以长期出租为主,初期定价格会相对较低,但通过计算通货膨胀及中心区未来的租赁需求,租金翻番还是合理的。

  除卓越世纪中心,卓越·中心大道的高层住宅裙楼街铺项目也拟于近期限量发售。

  在发力商业项目的同时,却鲜见卓越在住宅项目上有新动作。卓越地产日前向观点地产新媒体透露,目前卓越已没有新的住宅项目推出,所有项目都在前期开发阶段,今年还是在售项目的延续。此外,卓越的重心已慢慢开始转移,以发展商业地产为主。

  据了解,目前卓越积极参与深圳的旧城改造当中,其中不少项目将建设成城市综合体,预计将于2013年面市。

  卓越地产营销总经理田博表示,按照房地产市场发展的规律,住宅的发展道路会越走越窄,而商业项目则能提供稳定的资金回流,同时,现在土地增值税较高,转型商业地产能减少该类型税收的支出。

  他续称,现在卓越的项目主要集中在深圳、青岛、上海、北京、大连、长沙、杭州等城市,截至目前土地储备规模已有1600万平方米,未来卓越还将以并购、合作的方式在该些重点区域取得优质的土地。

  对于两次IPO失败的卓越而言,转型商业地产,加上积极增加土储,这一切似乎都在为其日后的上市做准备。

  资本故事

  2009年第四季度,卓越再次决定“暂缓上市”,理由是发现“国际认购情况并不好”。同期上市的恒大却凭借“低价战略、富豪捧场、券商看好”获得超额认购。

  有业内人士猜测,认购情况不理想,除了没有恒大的三板斧,可能与其土地储备量不大有关。此前曾有业内人士指出,香港资本市场对土地储备很看重,土储量大,证明该公司的发展前景比较好,反之,则难以估算该公司未来一年的盈利收益。

  但深圳某业内人士则否定了这一说法。他表示,土储量大固然容易受到青睐,但并不是最关键的因素,像佳兆业上市时土储量也不大。资料显示,按可建楼面面积计算,当时佳兆业的土储仅约1246万平方米,此外已签署框架协议土地占地面逾1000万平方米。

  有业内人士直指,认购不足的硬伤出现在卓越没能给投资者述说一个令人动容的“故事”。据了解,在香港上市的房企都要讲“故事”,即商业模式,以此来打动投资者。谁的 “故事”讲得好,就能吸引更多的机构投资者认购。

  不少业内人士认为,在土储不足的情况下,商业地产将是卓越的“杀手锏”。“卓越以开发商业地产为特点,手里拿到的都是深圳目前地价最高、最紧俏的地块,可以说在深圳商业地产区已有一定的话语权。”

  近几年,卓越也成功开发了卓越大厦、卓越时代广场一期二期、怡景中心城等多个商务综合体,并取得了不俗的业绩。但卓越并没有使出“杀手锏”,因此,“故事”也变得索然无味。

  有知情人士表示,实际上卓越上市时商业地产并没有占主力。深圳资深地产人士林晓华表示,卓越准备上市时仍有几宗地块产权不清,而主打的商业地产面积比较小,出租回报率也远远没有满足条件。

  林晓华指出,卓越目前只注重写字楼的建设,远远没有达到上海商业地产公司如世茂股份等的商业运营程度,仅依靠深圳稀缺的土地资源获取比较大的土地溢价,从而得到高利润。

  田博则透露,今年卓越将继续“低调”,以发展商业项目为主:“由于宏观调控因素,这两年的市场都不看好,但到2012、2013年卓越会有一个爆发期,目前卓越各地项目都主要放在2012年结算。”

  卓越此举,更像是痛定思痛。林晓华分析,卓越现在把住宅项目的开发期延后,用2、3年内主要做整个产品的研发,集中相当大的精力把写字楼的操作做熟练,使管理运营方面做得更加成熟。“商业地产并不是那么简单的,世茂也用了10年时间来做好商业地产项目的运作,招商只是商业地产的一个层面,要是长期搞业态、搞划分,还需要长期的积累,目前也还有很多不成功的案例,铜锣湾就是其中一个。”

  有业内人士担心,卓越目前已无新推住宅项目,加上长期专注投入运作回本期较长的商业项目,资金链会比较吃力。但林晓华却认为,目前卓越的资金实力还是可以保证其未来2-3年的产品研发:“卓越以前在深圳湾卓越维港差不多回笼40亿元的现金,而且,卓越世纪中心3、4号楼以卖为主,目前几乎销售完毕,也回笼差不多40亿,手里握有的现金流能支撑。”

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