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观点时评:学当保障房建设“活雷锋”
作者: 周静怡     时间: 2010-06-24 02:21:31    来源: [ 观点地产网 ]

除了降价那点事,在今年的房地产市场里要觅得生机,还有另一条路可以选择--保障房建设。

  观点地产网 周静怡 有关上海万科开盘以“成本价”特卖的传闻,究竟是不是以低于预期价三成的价格销售,已经没有什么值得追究了,毕竟这年头,降价促销比憋着不卖靠谱。

  事实上,除了降价那点事,在今年的房地产市场里要觅得生机,还有另一条路可以选择--保障房建设。

  万科仍然是其中的代表。万科总裁郁亮就曾在接受采访时称,转战保障房是房地产市场重建的开始。郁亮认为,未来中国住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分,而且政策性住房所占比例很可观,因此发展商必须主动参与这两大块建设中来。

  回溯2009年,当商品房市场风生水起,地产开发商都忙着拿地卖房子,数钱数到手抽筋的时候,保障房的市场却是另一片风景。去年,各地保障性住房用地的供应,仅完成年度计划供应量的接近50%。而地方保障性住房的建设完成数,离60分及格也还有好几个台阶。

  财政部部长谢旭人6月23日向十一届全国人大常委会第十五次会议作2009年中央决算报告时也透露,2009年国内保障性住房支出26.43亿元,完成预算的84.2%。与此同时,不少地方财政资金配套困难。有的省份中央补助12.93亿元已全部到位,而地方需配套的67亿元却难以落实。根据2009年国家下达的保障性住房建设计划,全国需要投入1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%。在企业经营困难、地方政府严重依赖土地财政的2009年,地方政府事实上难以成为住房保障的财政主力。

  2010年,中央要求大力推进保障房建设,各地政府的行动是不是雷声大雨点小,一切都还有待观察。可以理解的是,这种吃力不讨好,没什么甜头的活,是很难干出成绩的。

  但有房企还是愿意当保障房建设“活雷锋”。近期,南京万科便在与南京市政府部门商谈保障房建设事宜,建设规模或将达到400万平方米。据了解,目前万科开发的保障性住房总面积占其总开发面积的5%左右,项目净利润率为6%,万科所有项目平均净利润率在10%左右。而按照南京市的要求,承建保障房的开发商,利润被要求控制在3%以内,另可获得1%-2%的管理费。

  目前开发商参与保障房建设明显持两种态度:一如万科般积极,另则表示因为土地出让合同中明确表示必须配建,因此不得不建。

  不管是主动还是被动,政策年下,当一把活雷锋未尝不是坏事。房企进入保障房市场,虽然利润率低,但总比房子卖不动好,同时由于是政府项目,开发商通过保障房似乎更容易获得银行贷款授信。

  一个明显的例证是,2010年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房,而近期农行北京分行与北京万科签署合作协议,前者将向北京万科提供80亿元的按揭额度,全力支持万科在北京的房地产项目的发展。

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