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观点时评:真的到了抄底的时候?
作者: 徐耀辉     时间: 2010-06-23 00:52:46    来源: [ 观点地产网 ]

很多人认为,这是抄底的好时候;但似乎也有很多人觉得这是一个陷阱,土地市场才是真正的洪水猛兽。

  观点地产网 徐耀辉 冷清了一段时间的土地市场开始表现出“神经刀”的倾向。很多人认为,这是拿地抄底的好时候了;但似乎也有很多人觉得这是一个陷阱,土地市场才是真正的洪水猛兽。

  简单分析一下各地土地市场,就可以发现很多有趣的事实。

  一线城市中,北京房山6月22日招标出让两块居住用地,最后被中国水电建设集团、北方房地置业分别以12.18亿和1.6亿拿下,这算是北京近段时间很大一宗的土地交易了。

  广州在4月新政之后,第一次土地出让只是拿出了3块地来意思一下,这3幅地块原定于本月29日拍卖,但不知为何,广州紧急将一幅有可能拍出好价钱的“前地王”藏了起来。

  目前的现状是,深圳已经很长一段时间没有土地可以拿出来卖了,而上海土地市场已几乎陷入了停滞。

  此外,作为去年土地出让大丰收的代表城市杭州,最近拍地也小家子气了很多,只会隔三差五地抛出两三块地来挑逗一下开发商的神经。

  这是一个沉寂下来了的土地市场。回想一年前,那个时候广渠门15号被炒得火热,人们都在惊叹地王出现之神奇,但未隔多久就纷纷发现自己真的是太鼠目寸光了,和之后的无数地王比起来,广渠门15号实在不算什么。

  回到今年,被调控了的房地产市场成交很可怜,土地市场也顺理成章地陷入了流拍和底价出让的怪圈。但也有迹象显示,最近土地市场的供应量和成交量开始出现上升的态势。

  显然,在一线城市土地市场转淡的当下,土地交易都转移到了二三线乃至三四线城市。那么现在就开始抄底的开发商们,都能抄到多少的好处呢?

  首先是万科,一直因为08-09年错失了很多抄底机会而耿耿于怀的万科,这一次应该切切实实买了不少地,而且不显山不露水。

  据粗略统计,万科今年已经买入了至少35个新项目,这些项目几乎都在二三线城市,为此万科需要支付的代价不到200亿元。即使在销售大幅下滑的5月份,万科也买入了8个新项目。

  与万科如影随形的还有保利。今年上半年,保利地产新增将近20块地皮,其中二三线城市所占比例超过六成。实际上,保利有点与众不同,买地方面的动作似乎从未因为熊市或牛市而有所改变,即使在最惨淡的2008年也不例外。

  中海是一个谜,虽然今年中海已经新增了450万平方米的土地储备,但是其中通过收购光大地产所获得的土地储备就占了将近200万平方米。有点令人费解的是,在新政最为严厉的四月和五月,中海没有在内地的公开土地市场上进行过任何一次收购。

  这三家作为中国房地产龙头代表的企业,在土地市场上的态度恐怕代表了大多数房企的心态。

  表示和万科一样要去二三线抄底的大有人在,但能不能像万科那样言出必行而且还有行动的资本,却很难说;和保利一样无惧市场风云变幻的企业虽然不多,但也是一股不小的力量;而中海这种采用兼并收购的方式,一副要放弃公开土地市场你争我夺的形象,则似乎成为了多数有这种资本的房企梦寐以求的生存方式。

  但不论如何选择,接下来的下半年,全国各大中小城市都还有大量土地要按计划出让。在多得让人眼花缭乱的调控政策下,推不推地,是地方政府的事,拿不拿地、怎样拿地,看来都是开发商们需要好好掂量的事了。

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