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大象独舞 新政下万科艰难转身
作者: 周静怡     时间: 2010-05-18 01:14:31    来源: [ 观点地产网 ]

万科在探索差异化发展的时候,似乎并没有完全做好产品的定位。而万科的周转速度,在不明显的转型过程中已经出现明显的降低。

  观点地产网 周静怡 今年王石的“销售有20%-30%的增长”,或许将再次成为万科的一次误判。

  “07年以前,万科各地的分公司会在内部做年度的销售预测,但在07年以后,这个内部预测取消了,因为我们发现内部的销售预测非常不准确。”万科董秘谭华杰如是向观点地产新媒体表示:“07年预计销售400亿,结果卖了500亿;08年预测600亿,结果卖了480亿。”

  “带头大哥”不再降价

  在这轮堪称史上最严厉的调控风暴下,万科08年的降价快销策略也许将成为现今许多房企明哲保身的共识。“降低开盘预期售价”这种暗降价,为企业资金回笼起到了一定的作用,尽管利润少了,但在政策年下,财务状况的安全将会至关重要。

  事实上,无论降或不降,早已被认定为风向标的万科,都要面对销售速度下降的压力。

  在江南证券近期的一份报告指出,万科在调控下,将有70%的项目因位于一线城市等原因,受到调控冲击。继而导致公司的周转速度减慢,估值下降。

  虽然今年万科在重庆、镇江、沈阳等二三线城市有在建项目,但因二三线城市项目售价较低,因而难以减轻万科受本轮调控的影响。

  万科目前并没有太大的资金压力,因此是否需要进行降价促销,成为了万科的高压线。但显然,在上一次的调控中采取了快速出盘、尽快解套的做法,在本轮调控中,万科并不想再次重演。

  有分析人士认为,尽管一线城市的高销售均价为万科提供了大部分利润,但此刻的万科并没有降价的想法:“我们有理由相信,经历了2008年的降价风波,此次万科将会谨慎采用价格策略,而且从今年前个4月万科各地公司的销售业绩分析,万科还没有到需要降价的地步。加上这次恒大闹出的降价风波,作为带头大哥的万科不会跟进。”

  “万科今年的销售压力大,业绩增长没有大家预期的乐观。万科的财务状况在业内还是不错的,但是面临成长的压力。”金融分析家、清华大学经管学院博士杜丽虹认为,万科在今年,已经很难完成原定的20%-30%的增长计划。

  在江南证券该份研报中,万科今年的预计销售为709亿,仅获得了11.9%的增长率。这比起09年30%的增长率出现了大幅下降。

  杜丽虹表示,万科09年的周转速度已经在明显下降,今年的调控确实在显现效力。如果今年全年这种低迷的状况将持续的话,万科的销售速度将进一步降低,增长速度将进一步减慢。

  事实上,万科的成长速度缓慢早已屡遭诟病。面对在房地产市场极其狂热的09年,万科仅录得30%的增长的质疑,万科总裁郁亮曾表示,万科已经度过成长极快的青春期,现在是万科的成熟期,是在增强自己的体能,09年不是失去增速的一年,而是重回增长轨道的一年。

  “从丰田汽车现在所遇到的困境来看,某种程度上企业发展速度过快并不是一个好事情。万科这两年来放慢步伐,调整心态及发展模式,这也是对过去快速发展的反思。”郁亮彼时如是做出了解释。

  “万科困境”从住宅转型

  但长期跟踪万科的杜丽虹则认为万科陷入了开发模式的定位困境。

  “目前的万科定位不清晰。以前的万科,就算看年报的致股东信,也可以很明显的理解到万科到底要做什么,譬如说专注于住宅开发,民生产品;但现在,万科又提出从民生产品往全生命周期产品的一个转型,包括做高端住宅以及商业项目的试水,但一直以来,万科对这些都没有一个明确的表述。”杜丽虹指出,万科在探索差异化发展的时候,似乎并没有完全做好产品的定位。

  “因此在09年万科的年报里,只有一点是明确的,就是万科要做绿色地产;但是对于产品定位究竟是中端还是中高端,万科事实上并没有在此方面做出一个清晰的界定,所以万科在这方面做的尝试和探索相对影响了公司发展的速度。”

  事实上,因为定位的不明确,万科的周转速度在2010年就已经出现明显降低。

  研究报告指出,2005-2007年,万科的存量资产周转率一直在0.90倍以上,08年行业低谷的时候,下降至0.45倍。而在09年市场复苏的时候,许多企业的周转速度已经恢复或接近07年的水平,万科却仅提高至0.53倍。

  以万科今年的一季报计算,万科的周转率为0.50倍左右。而这与万科向高端项目拓展的联系非常大。

  以深圳为例,万科今年在深圳开发的十多个项目里,高端项目将占很大比例,除在开发的万科棠樾、清林径、金域华府等高端项目外,新增加的如溪之谷为别墅项目,其余的则选择别墅和普通产品混合在一起。

  万科总裁郁亮今年也在业绩推介会上表示,会预计下半年的供应量会增加,同时供应出来相对来说高端房的比例会大一些,因为去年最好卖的是高端房。

  同时,万科很明显的在今年也放出了要试水商业地产的信号。有消息指出,2010年将见到万科的养老院,在深圳将会有5家万科酒店拔地而起,而整个万科商业地产规模将在三年内积累到200万平方米以上,万科持有型物业和销售物业的比例也将达到2∶8。

  然而就在当下,万科却必须要面对困难选择:一边是用单一的产品来换取高周转以及高增长,另一边却是必须利用多方面产品配置来提高抗风险的能力。

  有跟踪万科的人士指出,合理的产品配置将会是高端产品应占到40%,大众能接受的主流产品应占到60%。在高端产品中,市中心项目应占到60%,商业项目应占到40%;在主流产品中,近郊产品应占到55%,远郊产品应占到45%。如此将会加强企业抵御风险的能力。

  也许在新政背景下,在经历自身从纯住宅模式向全生命周期产品的一个转型的过程中,万科所面临的矛盾与压力,将不仅仅是降价与否那么简单。

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